Образец договора дарения квартиры долиДоговор дарения используется людьми не одно тысячелетие. В ходе его эволюции сформировались определенные условия, а также правила оформления сделок по дарению. Квартира или ее часть также может быть предметом договора, однако дарение недвижимости (см. Дарение земельных участков с домом) имеет целый ряд особенностей, которые нашли свое отражение в нормах Гражданского кодекса РФ и в других нормативных актах.

Содержание статьи

Договор или дарственная?
Оформление дарения
Дарение комнаты (доли)
Дарение приватизированной квартиры
Дарение квартиры родственникам и несовершеннолетним
Дарение с правом проживания
Расторжение договора дарения

Определение договора дарения содержится в статье 572 Гражданского кодекса РФ. Согласно ей, дарение – это сделка, при которой собственник передает безвозмездно другой стороне в собственность принадлежащее ему имущество. Основное отличие договора дарения от других сделок – это безвозмездность. То есть, если за подарок предусмотрена какая-либо компенсация, то речь идет уже не о дарении.

Договор дарения или дарственная на квартиру?

В повседневном обиходе населения часто используется такой термин, как дарственная. Данный термин широко использовался ранее, и на слуху такие словосочетания, как «дарственная грамота» или «дарственная надпись». По своему смыслу понятия договор дарения и дарственная во многом идентичны.
Однако в действующем законодательстве слово «дарственная» не используется по той причине, что наполнение юридических норм синонимами – практика довольно опасная. Поэтому сегодня сделки, связанные с безвозмездной передачей имущества в собственность, корректнее именовать договором дарения.

Оформление дарения квартиры

Так как квартира либо ее часть является недвижимостью, то договор дарения такого имущества может быть оформлен только в письменной форме. При наличии опыта составить договор дарения довольно просто. При необходимости за образец может быть взят типовой договор или документ, позаимствованный из Интернета.

Для того чтобы договор был признан заключенным, в нем должны быть указаны следующие сведения:

  • Наименование договора, дата и место составления;
    Полное наименование сторон договора (дарителя и одаряемого);
    Предмет договора, то есть должно содержаться описание квартиры, которая и является даром;
    Права и обязанности сторон;
    Реквизиты и подписи сторон.

Стоит отметить, что перечисленные сведения – это минимальный набор условий, необходимых для действительности договора. Кроме них стороны могут указать любые другие условия или нюансы сделки, которые не противоречат закону.
Договор дарения составляется, а также подписывается сторонами в 3-х экземплярах, которые должны быть идентичными.

Регистрация договора дарения

Регистрация договора даренияСделка по дарению квартиры будет признана действительной, а договор заключенным, только после прохождения специальной процедуры – государственной регистрации.
В настоящий момент такую регистрацию осуществляет Росреестр. На данный орган также возложены и обязанности по регистрации прав собственности на жилье и выдаче соответствующих свидетельств.

Поэтому на практике вот уже несколько лет фактически объединены 2 самостоятельные процедуры:

  • Регистрация сделки (договора дарения);
    Регистрация права собственности на имущество.

Все вопросы регистрации сделок и прав на квартиры регулируются специальным ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный ФЗ довольно обширный, однако применительно к дарению недвижимости гражданам стоит знать некоторые из его требований.

Во-первых, факт регистрации договора подтверждается специальной отметкой (штампом с подписью регистратора), которая именуется юристами, как регистрационная надпись.

Во-вторых, на государственную регистрацию предоставляется дополнительный экземпляр договора дарения (третий, два других остаются у сторон), который попадает в соответствующую архивную папку с делом по конкретному объекту недвижимости.

Что касается правил подачи документов на регистрацию, то помимо экземпляров договора в Росреестр передаются непосредственно или отправляются по почте:

  • Заявление о проведении процедуры регистрации. Согласно последним требованиям Росреестра каждая из сторон сделки подает по одному заявлению;Паспорта заявителей;
    Нотариально подтвержденное согласие второго супруга дарителя на проведение сделки;
    Квитанция об оплате пошлины за регистрацию.

При обращении в Росреестр в настоящее время не требуется представлять свидетельство о правах на квартиру (такой документ имеется в самом Росреестре). Что касается наличия техпаспорта (иного документа о техническом учете), то по общему правилу он для регистрации сделки не требуется. Однако возможны ситуации, когда регистратор его потребует, поэтому желательно иметь техпаспорт при себе.

Согласно нормам уже упомянутого ФЗ о регистрации, сотрудник Росреестра вправе потребовать от сторон сделки и иные документы, которые необходимы для удостоверения правомочий сторон. Подобное правило направлено исключительно на максимальное обеспечения законности сделки и к нему стоит относиться с пониманием.
На выполнение всех формальностей регистратору ФЗ отводит 18 дней. После чего сторонам должны быть возвращены документы. А на одаряемого оформлено свидетельство о правах на квартиру.

В связи с проведением государственной регистрации сделки отпадает необходимость обращения к нотариусу. На данный момент гражданам также стоит обратить внимание.

Согласно действующему Гражданскому кодексу РФ нотариальное подтверждение договора дарения не требуется. Более того, обращение к нотариусу влечет для сторон лишь дополнительные затруднения. Так, нотариусу необходимо передать в дело еще 1 экземпляр договора, справку (выписку из ЕГРП) о наличии квартиры и прав на нее.
Поэтому нотариальное подтверждение договора дарения на сегодня – пережиток, давно себя изживший, на который не стоит тратить время и усилия.

Дарение комнаты в квартире

Дарение комнаты в квартире образецДарение комнат в квартирах – процесс специфический, в ходе которого требования законодательства и практика его применения существенно расходятся. Дело в том, что законодательство категорически запрещает возможность образования коммунальных квартир. Однако, несмотря на все ухищрения законодателя, практика все равно стремится к разделу квартиры всеми правдами и неправдами.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ квартиры относятся к неделимым вещам, раздел которых в натуре, то есть фактически, не возможен и законодательно запрещен.
Поэтому в отношении квартир в многоквартирных домах установлена долевая собственность. То есть, согласно нормам Гражданского кодекса РФ юридически собственник комнаты не может закрепить за собой часть неделимой квартиры. Если говорить проще, то ему никогда не выдадут документ, что он является собственником конкретной комнаты (например, зала или спальни) в квартире из нескольких комнат.

Поэтому нескольким собственникам одной квартиры выдается свидетельство, в котором указывается, что каждый из них владеет половиной или третью всей квартиры. При этом комнаты за конкретными владельцами не закрепляются.

Однако продвинутые граждане это запрет обходят довольно оригинальным способом. Между собой сособственники заключают соглашение о порядке использования квартиры, в котором они могут закрепить права на конкретные комнаты и определить режим пользования общими удобствами. Таким образом, квартира все равно превращается в коммуналку.

Поэтому договор дарения комнаты должен учитывать данную специфику. В договоре дарения всегда будет указана доля дарителя. В отношении этой доли действуют точно такие же правила, что и в отношении целой квартиры. Единственное исключение — в договоре должен быть отражен момент, что речь идет не о целой квартире, а о доле, которая принадлежит дарителю.

Изюминка ситуации также и в том, что если у дарителя был договор с другими владельцами квартиры, то в большинстве случаев одаряемый будет его правопреемником, то есть попросту заменит в данном соглашении дарителя, и на него будут распространяться все прежние условия, которые исполнял даритель.

Дарение приватизированной квартиры (комнаты в ней)

Дарителям стоит знать, что подарить можно далеко не каждую квартиру. Статья 572 Гражданского кодекса РФ определяет, что даримое имущество должно быть в собственности у гражданина, который собирается его подарить.

Ввиду того, что по режиму владения квартиры в России разные (муниципальные, кооперативные, ипотечные, приватизированные и т.д.), то соответственно, возможность дарения той или иной квартиры должна определяться в каждом конкретном случае.

Так, например, муниципальную квартиру подарить нельзя, так она не принадлежит ее нанимателю. Кооперативную квартиру можно подарить только после выплаты всех взносов. Дарение ипотечной квартиры – это и вовсе отдельная тема.

Наиболее универсальной в этой связи является приватизированная квартира. Таких квартир в России большинство. Приватизированная квартира, как и приобретенная в собственность по другим основаниям, может быть продана, подарена либо завещана без каких-либо ограничений согласно общим правилам гражданского законодательства. Аналогичное правило распространяется и на комнаты (доли) в приватизированной квартире.

Дарение квартиры близким родственникам и несовершеннолетним

С точки зрения Гражданского кодекса РФ проведение сделок по дарению между близкими родственниками ничем не отличается от общей практики. Поэтому каких-либо особенностей в оформлении сделок закон не предусматривает. Тем не менее, данное правило не распространяется на последствия, которые порождает договор дарения квартиры.
С точки зрения Налогового кодекса РФ, любое приобретенное в собственность жилье является доходом одаряемого. А раз это доход, то данное имущество подлежит налогообложению по стандартной для всех россиян ставке 13 процентов.

Особенность сделок по дарению в том, что в договоре, как правило, не фиксируется рыночная цена передаваемого имущества. Поэтому за стоимость имущества принимается результат его кадастровой оценки.

Однако согласно нормам того же Налогового кодекса РФ, имущество, переданное в дар близким родственником, не является доходом одаряемого. На данное обстоятельство прямо указывает пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ. Вопрос с близкими родственниками в свою очередь регулируется нормами Семейного кодекса РФ. Согласно его нормам к таковым относят родителей, супруга, детей, бабушек и дедушек, родных братьев и сестер.

В этой связи необходимо коснуться и другого момента, который касается такой сделки, как завещание. В 2005 году в Налоговый кодекс РФ были внесены изменения, которые в части налогообложения, по сути, приравняли договор дарения к завещанию с той лишь разницей, что квартира, полученная по наследству от любого физического лица (независимо от наличия родственных отношений) не признается доходом. Поэтому квартира, полученная по наследству, освобождается от уплаты налога на наследство.

Учитывая данное обстоятельство, не имеет смысла дарить свое имущество наследникам с той целью, чтобы впоследствии освободить их от уплаты налога. В западных странах в данных ситуациях сложилась совершенно иная практика, поэтому не стоит делать выводы из просмотра зарубежных фильмов или прочтения книг иностранных авторов. Так как в зарубежных странах подобная практика уклонения от налогообложения широко распространена.

Заключение договора дарения с несовершеннолетними также имеет ряд особенностей. Они касаются ограниченности прав несовершеннолетних на совершение столь серьезных сделок. В этой связи несовершеннолетние делятся на две группы: дети (малолетние), не достигшие 14 лет, и несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Дети, как таковые, лишены права вступать в подобные сделки. Вместо них в их интересах сделки совершают их родители или законные представители (опекуны). При этом дарение квартиры, которая принадлежит ребенку, прямо запрещено пунктом 1 статьи 575 Гражданского кодекса РФ. Точно такое же правило распространяется и на недееспособных граждан.

Тем не менее, ребенку можно подарить квартиру. Правда, подписи под договором будет ставить не ребенок, а его родитель или опекун. Интересная ситуация возникает в том случае, если опекун либо мать желает подарить квартиру своему подопечному (ребенку). В таких случаях подписывать договор с обеих сторон будет именно такой опекун или родитель. При всей необычности такой ситуации подобный договор дарения удовлетворяет требованиям закона.

Иначе закон трактует правомочия несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. Такие граждане могут быть как дарителями, так и одаряемыми. Единственное правило — на подобную сделку должно иметься согласие его родителей. Обычно такой документ оформляется отдельно и заверяется нотариусом.

Дарение квартиры с условием, право проживания в подаренной квартире

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ, договор дарения является реальным, то есть сопровождается одновременной передачей имущества. Однако известны случаи, когда речь идет об обещании дарения.

В этом случае непосредственная передача имущества обуславливается выполнением каких-либо условий либо в результате наступления каких-либо события. Например, при дарении квартиры ребенку она передается в собственность только по достижении им определенного возраста, вступлению в брак и т.д.

Однако в договоре дарения дарителем на вторую сторону могут возлагаться обязанности и налагаться ограничения в части использования передаваемого в дар имущества. Ярким примером такой ситуации выступает закрепление в договоре дарения право дарителя проживать в подаренной квартире. На юридическом языке наличие подобного условия называется «жилищный сервитут». При наличии такого условия одаряемый обязан обеспечить дарителю в течение всей его жизни право проживать в подаренной квартире. При этом выселение дарителя из квартиры невозможно даже в случае перехода права собственности одаряемого к третьим лицам. Кстати, аналогичное условие может содержаться и в завещании.

На практике можно встретить и иные ограничения. Например, известны случаи, когда договор дарения устанавливает запрет на продажу подаренного имущества при жизни дарителя и т.д. Главное требование — подобные условия не должны быть имущественного характера. Иначе нарушается принцип безвозмездности дарения.

Принимая и подписывая договор дарения, одаряемый автоматически соглашается и принимает подобные условия к исполнению. В том случае, если подобные условия или ограничения одаряемого не устраивают, он вправе отказаться от договора дарения.

Чаще всего отказ выражается в виде не подписания документов. Если же документы подписаны, но имущество еще не передано, то одаряемый вправе в силу требований статьи 573 Гражданского кодекса РФ в любое время отказаться от договора в точно такой же форме, что был заключен первоначальный договор. При дарении квартиры подобный отказ должен пройти государственную регистрацию, так как первоначальный договор стал действительным только после прохождения такой процедуры.

Если форма отказа от дара не соблюдена, то договор дарения квартиры остается в силе. Что интересно, после фактической передачи имущества в дар отказ от договора со стороны одаряемого невозможен.

Расторжение договора дарения (отмена дарения)

Что касается одаряемого то он вправе отказаться от дара в любой момент до его фактической передачи ему в собственность. Форма отказа от подарка аналогична форме договора.
Что же касается дарителя, то он также в ряде случаев имеет право требовать отмены дарения. Основания для предъявления подобного требования содержатся в Гражданском кодексе РФ. При этом в договоре стороны вправе прописать и дополнительные условия, которые позволят в случае их несоблюдения требовать возврата подаренного имущества.

Нормы Гражданского кодекса РФ описывают несколько случаев, когда даритель в силу закона может отменить дарение. Речь идет, прежде всего, о случаях умышленных и противоправных действий одаряемого в отношении дарителя. Также допускается предъявление требования в суд по отмене дарения и в том случае, если имеется риск утраты (гибели) подаренного имущества в том случае, если оно представляет определенную ценность для дарителя. Такое право закреплено пунктом 2 статьи 578 Гражданского кодекса РФ.

Видео совет юриста — Как расторгнуть договор дарения

Правда, наличие подобной возможности в суде придется доказывать, что является делом весьма непростым.
В перечисленных ситуациях дарителю необходимо обращаться в суд с иском о расторжении договора дарения и о возврате подаренной квартиры. Подготовка иска и ведение дела в суде будет регулироваться общими правилами гражданского процессуального законодательства.

Существует также специальное условие отмены дарения в случае, если одаряемый умрет раньше дарителя. Такое условие в силу требований статьи 578 Гражданского кодекса должно быть прямо прописано в договоре. В этом случае договор дарения будет считаться расторгнутым в случае смерти одаряемого, а подаренная квартира возвращена в собственность дарителя.

Следует знать, что в отношении договора дарения, как и к любой другой сделке, могут быть применены общие правила недействительности (ничтожности), распространяющиеся на все сделки. Так, например, если человека путем обмана, угроз или применения насилия заставят подарить принадлежащую ему квартиру, то подобный договор может быть признан в суде недействительным.

В этой связи стоит упомянуть и о таком обстоятельстве, как ничтожность договора дарения в случае его противоречия нормам статьи 575 Гражданского кодекса РФ. Речь идет о ситуациях, в которых дарение прямо запрещено. Так, например, запрещается дарить недвижимое имущество государственным служащим, персоналу медицинских и других учреждений, в которых находится на лечении (содержании) даритель.

Также договор дарение не смогут заключить между собой коммерческие организации. Так это прямо запрещено нормами закона.

13 комментариев

  1. Очень замечательно, что вообще можно создать такой договор о дарении. Это очень удобно и особых проблем не будет. Ведь раньше была большая неразбериха, особенно после смерти человека. Теперь каждый, может по этому договору оставить свое имущество какому- то одному определенному лицу. Правда вот интересно, можно ли эту дарственную оспорить через суд?

  2. Хотелось бы спросить, вот у нас с мужем такая ситуация. Мы живем в квартире, которая находится в собственности у матери мужа. Квартиру эту она купила в ипотеку. Ипотеку платить еще пять лет. Вот интересно, она может эту квартиру подарить нам с мужем? Или из-за того, что на квартире обременение в виде ипотеки, то свекровь не может с ней ничего делать? И если она будет дарить эту квартиру, то сможет ли она подарить по равной доле мне и мужу?

  3. Помогал оформить договор дарения в этом году своим родственником. Оказалось это совсем не сложно, скачиваете типовой бланк дарения (на всю квартиру или долю) перезаполняем, собираем минимальный пакет документов (т.к. не продажа) и относим на регистрацию в многофункциональный центр или отдел росреестра. После этого через месяц забераем готовые документы. Если документы на квартиру устаревшие (у меня были документы 1994 года), то переделывать их не нужно, как при продаже.

  4. Я оформила договор дарения квартиры дочери два года назад. К сожалению дочь очень изменилась по отношению ко мне. Стала грубая не помогает по хозяйству. Сейчас я являюсь инвалидом по зрению 2 группы.Могу ли я отменить договор дарения? И что можно сделать в моей ситуации?

  5. К сожалению, бывают жизненные ситуации, когда к нотариусу при оформлении договора дарения (да и любого другого) все-равно приходится обращаться (за соответствующую индивидуальную плату). Моя мама является лежачим инвалидом, и из квартиры, соответственно, не выходит. Поэтому для заверения подлинности дарения (ну и прочих юр.тонкостей) пришлось вызвать нотариуса на дом.

  6. Марина, вам нужно внимательно прочитать заключенный кредитный договор, там вполне может быть пункт, запрещающий дарение квартиры. А вообще, дарение возможно лишь с согласия банка, только вот для банка это не слишком желаемая операция, они считают, что это риск. Ну и если свекровь все-таки подарит вам квартиру, то вам нужно будет доплачивать за нее ипотеку.

  7. Составили недавно договор дарения на две квартиры, просто скачали бланк из интернета. Ничего в этом сложного нет, все понятно, заполнили и пошли перерегистрацию проходить. Одну то переписали на мужа, а вот вторая находится в другом городе, как вы описываете можно просто отправить документы почтой, я так понимаю заказным письмом с описью. В связи с этим появился вопрос, а как потом свидетельство на право собственности получить? Его почтой отправят в мой адрес или ехать туда придется?

  8. Интересно, а как к этому относятся наши налоговые службы. Ведь по идее вы все же получаете в собственность имущество, надо ли в случае дарения уплачивать какие либо налоги на приобретение недвижимости. И с какого именно момента будет необходимо уплачивать налог на недвижимость касаемо подаренной квартиры или доли в квартире. То же интересно, а как этот же налог уплачивается в случае, если Вам подарили долю?

  9. В прошлом году я оформляла договор дарения близким родственникам в юстиции, если честно, думала все будет иначе. Мне пришлось самой составлять и печатать этот договор, я полагала, что просто приду и заполню уже готовый бланк. Оказывается жестких требований к оформлению нет, необходимо только, чтобы указывались некоторые важные моменты в дарственной.

  10. Договор дарения очень удобен, когда у одного из членов семьи оформлено ИП, в таком случае рисковать собственной недвижимостью не хочется. Я оформил договор дарения на дочь, с женой официально в браке не состоим. В общем-то договор этот не несет никакой опасности и страха, если в семье отношения адекватные и доверие есть, составляется у нотариуса строго, не занимайтесь самодеятельностью.

  11. Вообще, нужно сто раз подумать, прежде чем заключить договор дарения, потому что наше законодательство дает очень ограниченный список мотиваций, при которых это дарение можно отменить. Моя соседка подарила квартиру под влиянием эмоций (благодарность за некую услугу) дальней родственнице, потом одумалась, но было уже поздно. Даже в суд подавала, отказали

  12. Остаются ли прежними условия кредитного договора при дарении или завещании ипотечной квартиры близкому родственнику? Заранее благодарю за ответ.

  13. На предприятии где работает мама мужа распределяли квартиры. Свекровь записала квартиру на себя, а стоимость за нее выплатил муж. Какие документы теперь нужны для переоформления квартиры в собственность мужа?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное