• Доходный подход оценки недвижимости основывается на предпочтениях конкретного покупателя недвижимости, которая приобретается с целью получения дохода. Критерии оценки: планируемые доходы от недвижимости и расходы на содержание объекта.

Доходный подход оценки недвижимости

  • Так как между размером вложений и доходом от эксплуатации здания имеется непосредственная связь, то цена недвижимости является результатом полученных прав на планируемый уровень доходов. Эта стоимость, ее еще называют инвестиционной, является суммой будущих доходов, которые может принести приобретаемый актив.
  • Главное преимущество методики доходного подхода к определению стоимости недвижимости состоит в том, что в отличие от затратного и рыночного подхода она гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода.
  • Следовательно, в этом аспекте оценщик определяет доход как главный фактор ценообразования. При этом доходный подход к оценке недвижимости не может не учитывать рыночную стоимость недвижимости и затраты на ее содержание. К примеру, средняя величина дохода, которая используется в доходном методе, получается в результате сравнения аналогичных инвестиций.
  • Если перед получением дохода в актив нужно вложить дополнительные средства, например, провести реконструкцию здания, то такой расход будет являться дополнительной инвестицией. После корректировки затратного и рыночного метода в дальнейшем используют методы капитализации.
  • Основной минус доходного подхода – это его малая точность. Оценщик оценивает не текущую стоимость объекта, а пытается спрогнозировать величину дохода, который он может принести в будущем.
  • В самом начале работы над доходным подходом специалисты работают над прогнозом предполагаемой прибыли от сдачи площадей здания в аренду. Прогноз основывается на конкретных сроках, в течение которых владелец здания собирается держать его на балансе в качестве актива.
  • Из суммы арендных платежей вычитаются расходы на эксплуатацию здания и расходы на управление объектом недвижимости, после чего появляется возможность сделать долгосрочный прогноз цены объекта к моменту окончания срока владения недвижимостью.
  • Соотношение конечной и первоначальной стоимости называется величиной реверсии. На завершающем этапе реверсия и предполагаемые доходы складываются в стоимость здания через методы прямой капитализации. Способ, по которому высчитывается капитализация, зависит от многих факторов.
  • Метод прямой капитализации отлично себя показывает, если на рынке недвижимости нет резких перепадов, и доходы постоянно растут. Если же прибыль от владения недвижимости подвержена перепадам и является величиной непостоянной, то применяют метод дисконтирования денежных поступлений.

Доходный подход оценки недвижимости. Видео

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное