Обмен квартирами традиционно считается одним из способов решения своих жилищных вопросов. Хотя, конечно, в последние годы сделки по обмену жилыми помещениями в значительной степени вытеснены его приобретением, тем не менее, в определенных ситуациях обмен квартирами может стать вполне выгодным и разумным решением. О сути данной сделки и особенностях обмена жилья в России и расскажет нашим читателям предлагаемая статья.

Как обменять квартиру на квартируМена жилья с точки зрения закона и сложившихся традиций довольно простая процедура. По своей сути мена не сильно отличается от приобретения жилья традиционным способом, то есть путем покупки. А единственное существенное отличие данных сделок в том, что при мене деньги заменяются другой квартирой или несколькими квартирами.

Размен жилья чаще всего оправдан в том случае, если две семьи собираются объединиться в одну, либо наоборот, многокомнатную квартиру необходимо разделить на несколько частей. Другой распространенный вариант – это увеличение или уменьшение площади своей квартиры. В таких ситуациях мена обычно сопровождается доплатой, которая может выражаться, как деньгами, так и другим имуществом.

Договор мены квартиры и его особенности

Оформление мены осуществляется на основании договора. Такой договор мало чем отличается от договора купли-продажи той же квартиры. А разница   лишь  в том, что обе стороны будут являться продавцами и покупателями одновременно. Соответственно, предметом договора будут выступать оба жилых помещения, обмен которых проводится на основе их стоимости. Чаще все квартиры не являются равноценными. Поэтому определение стоимости жилья (кадастровой, рыночной или иной) имеет большое значение для обеих сторон. Так как разницу между стоимостью обеих квартир одной из сторон придется компенсировать. Причем далеко не  всегда за счет денежных средств. Ведь к зачету могут быть приняты мебель, бытовая техника, предметы домашней обстановки и другие ценные вещи.

В том случае, если одна большая квартира разменивается на две меньшие по площади или стоимости, то в договоре будет идти речь о трех жилых помещениях. Впрочем, известны случаи, когда одна из сторон может предлагать к обмену три и более жилых помещения. Поэтому все они должны быть поименованы в договоре. Это означает, что в договоре должны быть указаны адреса, общая и жилая площади квартир, количество комнат и другие значимые моменты.

Не редки случаи, когда жилье, подлежащее обмену, находится в долевой собственности, в этом случае  указываются все собственники.
Не стоит забывать и о детях, и о возможности ухудшения их жилищных условий. Поэтому если в квартирах прописаны дети, то согласие на обмен придется спрашивать у органов опеки. На сегодняшний день такое согласие можно получить посредством обращения через многофункциональный центр.

Что касается других условий договора, а также передаточного акта, то здесь отличия от купли-продажи также незначительные. Правда, составлять придется не один передаточный акт, а несколько, в зависимости от количества участвующих в сделке квартир. В остальном же в договоре мены будут присутствовать все права и обязанности продавца, которые есть в договоре купли-продажи относительно порядка и сроков передачи жилого помещения. Образец договора мены  можно легко найти в сети Интернет.

Однако на практике договор мены несет в себе взаимный риск приобретения проблемного жилья. Именно поэтому юридическую судьбу приобретаемой квартиры желательно проследить. То есть, необходимо внимательно изучить вопрос о том, кто проживает в приобретаемой квартире, а если квартира ранее была приватизирована, то кто из прописанных жильцов участвовал в приватизации. Так как став собственником квартиры,  выписать жильцов, ранее участвовавших в приватизации, в данной ситуации будет невозможно.

Документы для регистрации обмена квартир

Что касается документального сопровождения, то обеим сторонам помимо договора и удостоверений личности необходимо иметь:

  • Свидетельства о праве собственности;
  • Кадастровые документы (технические планы или паспорта);
  • Документы, подтверждающие легальность приобретения объектов сделки (договор купли-продажи, свидетельство на наследство и иные подтверждающие документы).

Помимо данных бумаг могут потребоваться еще и справки об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и по налогам. Да и сторонам договора нелишне будет владеть данной  информацией.

Сделки по мене жилья подлежат государственной регистрации в органах Росреестра по месту нахождения недвижимости. Если квартиры находятся в разных городах (регионах), то регистрация сделки будет происходить по месту нахождения одной из квартир. В этом случае необходимо подать на регистрацию еще один дополнительный экземпляр договора, а сам процесс регистрации может несколько затянуться. Это своеобразные «издержки» мены жилья, находящегося в разных регионах.

Соответственно по завершении регистрации сторонам будут выданы новые свидетельства о праве собственности на приобретенные квартиры.

Налогообложение сделок по мене квартирами

С точки зрения налогообложения договор мены – случай весьма интересный. Согласно предписаниям Налогового кодекса РФ налогообложению подлежат доходы в натуральной или денежной форме. Однако относительно мены это не означает, что налог придется платить обеим сторонам. Так как одновременно с получением доходы сторона несет и расходы в виде своей квартиры.

Поэтому, если речь идет о равноценных жилых помещениях, то налогом такая сделка облагаться не будет, так сумма доходов и расходов для каждой из сторон одинакова.

А если в договоре фигурирует доплата, то налог должна уплатить та сторона, которая и предлагает доплату, причем базой для налогообложения будет именно сумма доплаты. Следовательно, сумма подлежащих уплате налогов будет не очень велика. Именно по этой причине мена – довольно выгодный вариант решения жилищного вопроса в определенных случаях.

Видео — Как обменять квартиру, если она в ипотеке

Можно ли обменять неприватизированную (муниципальную) квартиру

Нередко у граждан возникает вопрос размена муниципального жилья. Стоит отметить, что обмен муниципальной квартиры, на квартиру, находящуюся в собственности  гражданина законом не допускается. Поэтому если есть желание провести именно такой обмен, то необходимо, либо приватизировать муниципальную квартиру, либо осуществлять реприватизацию ранее приватизированной квартиры.

Говоря  проще, в рамках одной сделки можно менять либо муниципальное жилье, либо жилье, находящееся  в собственности граждан. «Гибридный» же обмен невозможен.

Процедура обмена муниципального жилья несколько отличается от обмена между собственниками. Подобный обмен осуществляется согласно нормам Жилищного кодекса РФ, а его схема выглядит следующим образом.

Согласно статьям 72 и 74 Жилищного кодекса РФ обмен социального жилья происходит на основании договора между двумя нанимателями.

Особых сложностей составление такого договора не представляет. В данном договоре указываются все значимые характеристики подлежащих обмену квартир: адрес, общая и жилая площадь, количество комнат, количество проживающих граждан, инвентаризационная стоимость и т.д. Данный момент и будет являться предметом сделки.

Что касается стоимости жилья, то данная характеристика не имеет принципиального значения, поскольку происходит обмен правами, а не имуществом. Тем не менее, доплата также может быть одним из условий такого договора. Допускаются и сложные мены, когда одна сторона предлагает две или более квартир. В этих случаях должны быть указаны все наниматели и все жилые помещения, подлежащие обмену.

Перед составлением договора его образцы желательно просмотреть в Интернете. Так как в каждом конкретном экземпляре может быть специфика, которая будет актуальна именно в конкретном случае.

Помимо составления договора придется соблюсти также следующие формальности:

  •  Получить согласие на обмен наймодателя (во многом данная процедура формальна);
  • Получить согласие всех прописанных в квартирах граждан;
  •  В случае проживания в квартирах детей получить согласие органов опеки на подобный обмен.

Также потребуется наличие у сторон сделки договоров социального найма (ордеров),  справок о составе семьи и наличии задолженности по коммунальным услугам (выписки с лицевого счета).

Что касается вопросов с опекой, то предполагаемый обмен не должен ухудшать жилищных условий детей, а сам бланк согласия органов опеки можно оформить посредством обращения в многофункциональный центр.

В ряде ситуаций возникают проблемы с получением согласия наймодателя на обмен. Однако стоит помнить, что наймодатель вправе отказать в обмене только в определенных случаях. Их исчерпывающий перечень указан в статье 73 Жилищного кодекса РФ. В частности, наймодатель  обязан отказать в проведении обмена в случаях, если:

  • Жилой дом, где расположена квартира, подлежит сносу;
  • Квартира, подлежащая  обмену, непригодна для проживания;
  • Оспаривается право проживания нанимателя или нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма;
  • В жилом доме проводится капитальный ремонт или перепланировка.

Что же касается иных случаев, не указанных в статье 73 Жилищного кодекса РФ, то в случае ссылок на них в качестве обоснования отказа в мене социального жилья, такой отказ наймодателя следует обжаловать в судебном порядке.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание – это требование относительно соответствия социальной нормы площади в меняемой квартире и количества членов семьи. То есть, если количество жильцов в случае обмена превысит число, полученное в результате деления площади квартиры на социальную норму, то наймодатель согласно пункту 1 статьи 70 Жилищного кодекса обязан отказать в проведении обмена. В других же случаях ограничений относительно числа участников обмена законом не предусмотрено.

Что касается процедуры, то после заключения договора между нанимателями и получения согласия всех заинтересованных лиц оба договора социального найма автоматически расторгаются, и в течение 10 дней  оба наймодателя обязаны заключить новые договора социального найма с новыми нанимателями. Совместно проживающие граждане также должны быть указаны в новых договорах социального найма по новому месту жительства.

Перед проведением обмена также нелишне будет внимательно ознакомиться с требованиями статей 70-75 Жилищного кодекса РФ, которые и расписывают процесс обмена муниципальных квартир.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное