Получение наследства, развод и другие жизненные обстоятельства часто приводят к тому, что недвижимость переходит в долевую собственность. В этом случае владение своей долей часто сопряжено с массой трудностей, поэтому желание ее продать вполне естественно.

Однако продажа доли, в отличие от отчуждения целого объекта недвижимости, имеет ряд нюансов, о которых ее собственнику необходимо иметь представление. О них и о процедуре купле-продаже доли мы расскажем в предлагаемой статье.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ участники долевой собственности вправе распоряжаться своей долей (продавать, дарить, менять или передавать по наследству) точно таким же образом, как и целым объектом недвижимости.

Продать долю в приватизированной квартиреЭто означает, что на все операции с долями в недвижимом имуществе распространяются все те же нормы Гражданского кодекса РФ, которые действуют в отношении купли-продажи квартиры. На практике продажа доли осуществляется на основании договора купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в подразделении Росреестра по месту нахождения недвижимости.

При составлении договора купли-продажи необходимо учесть, что предметом сделки соответственно является 1/2, 1/3 или 1/4 часть квартиры. Все остальные положения договора купли-продажи практически ничем не будут отличаться от аналогичного договора в отношении целой квартиры. Образец договора можно найти в Интернете либо обратиться за помощью к специалисту. С учетом того, что большинство договоров купли-продажи недвижимости стандартные, то обладая даже минимальными юридическими познаниями грамотный договор можно подготовить при помощи Интернета за один вечер, экономя на этом несколько тысяч рублей.

Составив и подписав договор (данный документ готовиться в 3 одинаковых экземплярах), необходимо провести его государственную регистрацию, после которой сделка будет официально признана законной.

Для регистрации сделки помимо договора и паспортов сторон сделки в Росреестр продавцу необходимо представить следующий перечень документов:

  • Свидетельство о праве собственности на долю;
  • Технический паспорт или иной кадастровый документ его заменяющий;
  • Документ, подтверждающий легальность приобретения доли ее нынешним владельцем (продавцом) – свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения и т.д.;
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.

В ряде случаев может потребоваться еще справка об отсутствии задолженности по налогам и выписка с лицевого счета, подтверждающая своевременность оплаты коммунальных услуг. Перечисленный перечень является исчерпывающим и более никаких документов от сторон сделки не требуется. Часто при проведении процедуры регистрации два первых документа (технический план и свидетельство о правах) не требуются, так как вся информация есть в электронной базе Росреестра, однако они в любом случае должны быть у законного владельца недвижимости.

После успешного прохождения процедуры регистрации, длящейся порядка 2 недель, покупатель получит свидетельство о праве собственности на долю, а продавец — вырученные денежные средства. На практике в данной части каких-либо проблем, как правило, не возникает, однако подводные камни в таких сделках возникают еще до начала оформления сделки, поэтому о них следует побеспокоиться заранее.

Продажа доли без согласия супруга (законного представителя)

В Семейном кодексе РФ имеется такой термин, как совместно нажитое имущество, к которому относятся все вещи, приобретенные супругами (любым из супругов) в период брака, в независимости от того, на чьи деньги была осуществлена покупка.

При продаже такого имущества (неважно, речь идет о доле или целом объекте недвижимости) в обязательном порядке требуется согласие второго супруга. Не секрет, что далеко не все супруги могут решить единодушно подобные вопросы, поэтому случаи отказа в даче согласия на продажу — не редкость.

В этом случае есть два вариант решения вопроса. Наиболее прост первый из них – путем заключения соглашения (брачный договор), в котором и определяются доли супругов. В этом случае каждый из супругов становиться собственников половины их общего имущества независимо от того, идет ли речь о целой квартире или ее части. И при отчуждении своей доли в данном случае согласие второго супруга будет уже не нужно.

В случае если супругам не удалось договориться мирно, то вопрос раздела имущества придется решать в суде. Насколько сложна данная задача – зависит от конкретной ситуации, однако, если рядом имеется специалист в данной сфере, то от его помощи отказываться не стоит.

Дела о разделе имущества часто затягиваются, поэтому считать данную процедуру легкой прогулкой в суд не стоит.

В случае принятия решения суда по поводу раздела имущества каждый из супругов также вправе будет самостоятельно (без согласия второго супруга распоряжаться своей долей). При этом, подчеркнем, формальное расторжение брака в обоих случаях не требуется.

Также на практике нередки ситуации, когда продавцами долей являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Данной категории граждан можно продать свою долю только при наличии согласия на то родителей или опекунов в письменной форме, заверяемое нотариусом. Без такого согласия сделки по продаже недействительны.

Право преимущественной покупки

Наконец последний момент, о котором необходимо упомянуть – это необходимость соблюдения правила о праве преимущественной покупки доли другими участниками долевой собственности. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ другие дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую долю. На практике данные нормы реализуются следующим образом.

Продавец доли обязан отправить письменное предложение о приобретении своей доли в квартире другим дольщикам (собственникам долей в этой же квартире) с указанием цены и других существенных условий будущей сделки.

В том случае, если на полученное предложение в месячный срок не поступит ответа (ответ будет отрицательным), собственник вправе продать свою долю любому другому лицу.

При соблюдении этого правила стоит быть осторожным, в части определения продажной цены, так если итоговая цена продажи третьим лицам будет ниже, чем в направленном предложении другим дольщикам, то такая сделка по их требованию может быть признана недействительной. Так как соответственно нарушается их право на преимущественную покупку. Подобные случаи редко встречаются на практике, однако о данном нюансе стоит помнить.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное