Категории земельных участковБольшинство жителей России, решая земельные вопросы, неизбежно сталкиваются с такими вопросами, как категория земли, а также возможность ее легального использования. На практике практически каждый из нас, так или иначе, сталкивался с землями населенных пунктов, лесными и водными угодьями, участками, предназначенными для личного и подсобного хозяйства, жилищного строительства, садоводства и т.д.

Для того, чтобы хорошо разбираться в данных вопросах, потребуется «перелопатить» целый ряд федеральных законов и подзаконных актов, что доступно далеко не всем. Поэтому настоящая статья призвана кратко и доступно рассказать согражданам о специфике таких понятий, как категория земель, а также разрешенном использовании земельного участка и сопутствующих нюансах.

Категории земель

Ландшафт нашей страны богат и довольно разнообразен, что требует грамотного и разумного подхода к его использованию, а также сбережению и охране. Для разумного обеспечения использования земель нашей страны все они поделены на категории. Таких категория семь и все они перечислены в статье 7 Земельного кодекса РФ. Для удобства территории нашей страны подразделены на:

  • Сельскохозяйственные угодья;
  • Земли населенных пунктов;
  • Земли промышленности и транспорта;
  • Земли особо охраняемых территорий;
  • Лесной фонд;
  • Водный фонд;
  • Земли запаса.

Подобная спецификация является основной и все последующие вопросы предоставления, выделения, продажи и использования земли будут решаться с учетом приведенных категорий.

Использование земли каждого вида регулируется целым ворохом нормативных актов. Среди них Земельный, Лесной, Водный, Градостроительный кодексы, а также целый ряд федеральных законов. Их задача – регулирование всех вопросов использования земель каждой категории. Все они достаточно подробно расписывают, какие конкретно земли относятся к каждой категории, а также определяют порядок их использования человеком.

Вопросы отнесения конкретных участков к землям той или иной категории, а также изменение категории земель регулируются статьей 8 Земельного кодекса РФ. Схема определения категории земель и перераспределения довольно сложная.

Однако гражданам необходимо помнить, что все земли, которые находятся в частной собственности, могут быть переведены из одной категории в другую местными органами власти.

Вместе с тем из данного правила есть исключение – земли сельхозназначения могут быть переведены в другую категорию только на основании решения исполнительных органов власти региона.

Процедуры перевода земель из одной категории в другую определяются правилами землепользования и застройки, которые должны иметься в каждом населенном пункте. Решение вопросов на региональном уровне осуществляется согласно региональному законодательству, то есть на основе соответствующих законов субъекта РФ, регулирующих земельные отношения. Исходя из чего процедуры перевода земель в регионах, а также в муниципальных образованиях могут существенно различаться.

Категории земельных участков – практическое значение

Получить информацию о том, к какой категории земель относится конкретный участок довольно просто. Категория земель должна быть обязательно зафиксирована в правоустанавливающих документах. Поэтому соответствующие строки (графы) имеются и в кадастровых паспортах, и в свидетельствах о праве собственности. Исходя из практики, земли, которые относятся к землям населенных пунктов, должны входить в административные границы соответствующего города или поселка.

Если участок располагается за пределами границ населенного пункта, то он относится к одной из шести других категорий, чаще всего к землям сельхоз назначения.

Исходя из категории земель, определяются возможные пределы использования участка. То есть, если участок отнесен к землям сельхоз назначения, то на нем запрещено строительство капитальных зданий и сооружений. Соответственно  быть предоставленным такой участок может только под дачное или подсобное хозяйство, огородничество и под иные сельскохозяйственные цели.

Что касается земель населенных пунктов – то пределы их использования значительно шире и предназначены они в основном для строительства и развития территории населенных пунктов.

Пределы использования земельных участков

При оформлении земельного участка в собственность или аренду в документах собственник или арендатор также обязательно встретит строку или графу – «разрешенное использование». Как правило, на слуху такие виды использования, как личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, индивидуальное жилищное строительство и т.д.
Участок земли может иметь и другое назначение и предназначаться для строительства производственных зданий, коммерческих объектов и других необходимых целей.
Пределы использования участка возникают ни по мановению волшебной палочки, а исходят из генерального плана развития населенного пункта. Нормы Градостроительного кодекса РФ определяют, что любой населенный пункт должен иметь подобный план.

В крупных городах составление генерального плана развития территорий – это большая проблема. Так его сложно подготовить технически и еще сложнее согласовать интересы города и отдельных собственников.

Генеральный план – это внушительный и объемный документ, задача которого зонирование территорий населенного пункта. Если говорить проще, то вся городская земля делится на ряд зон, земельные участки, в пределах которых приобретают соответствующее целевое назначение. Исходя из этого, и решается вопрос о пределах использования земли.

Необходимость подобной практики очевидна. В противном случае заводы и фабрики были бы перемешаны с жилой застройкой, и другими зданиями, в результате чего жизнь в таком населенном пункте была бы весьма некомфортной.

Определение и изменение категории использования участка

С определением перечня того, что можно делать на земельном участке дело обстоит довольно просто. Как правило, гражданам земельные участки предоставляются под индивидуальное жилищное строительство. Соответственно и допускается строительство на таком участке дома и необходимых для проживания построек.
Пределы использования участка можно легко определить, взглянув на кадастровый паспорт или свидетельство о правах на него. Там данный вопрос должен обозначен. Более того, для удобства граждан создана всероссийская кадастровая карта, использую которую можно определить пределы разрешенного использования практически любого участка в границах административных единиц.

Что же касается изменения пределов использования, то данный вопрос значительно сложнее. Причем процедура перевода земли из одной зоны в другую усложняется с каждым годом.

С 2012 года порядок изменения пределов разрешенного использования выглядит следующим образом. Согласно нормам Градостроительного и Земельного кодексов РФ, в каждом населенном пункте должны быть приняты Правила землепользования и застройки. Данный документ индивидуален для каждого муниципального образования.

Данные правила должны предписывать порядок изменения территориального зонирования. В связи с чем, меняются и пределы разрешенного использования.

Видео об упрощении перевода, изменения категории земельных участков для жилищного строительства

В целом процедура изменения зон включает в себя несколько этапов с учетом местных нюансов:

Подача соответствующего ходатайства в местные органы власти, уполномоченные осуществлять решения земельных вопросов;

  • Подготовка правового и технического обоснования перевода участка;
  • Получение согласование и прохождение экспертиз на предмет возможности такого перевода;
  • Проведение публичных слушаний и внесение изменений в генплан населенного пункта или правила землепользования и застройки.

Говоря простым языком обычному человеку такую процедуру не осилить. Дело даже не в незнании законодательства и неумении обосновать свою точку зрения, а в традиционном отношении российского чиновника к его соотечественнику, не наделенному властными полномочиями и не имеющему финансовых ресурсов.

Именно поэтому значительно проще купить участок в нужной зоне сразу, чем заниматься столь длительной и сложной процедурой.

7 комментариев

  1. Да, намучилась я в свое время с изменением категории использования участка! У нас была категория земли населенных пунктов, назначение — для ведения садоводческой деятельности. Мы на нашем участке построили дом и жили в нем. Я была прописана у своей мамы, муж — у своих родителей. Сильной необходимости прописки в нашем доме не было, но все равно хотелось полноценный дом в котором можно прописаться.

    1. Садоводческая деятельность- это разрешенное использование, а не категория земель. Если в будущем вы планируете затевать строительство, то приобретайте участки с «разрешенным использованием»,т.е. для подсобного хозяйства или под постройку жилья.В саду конечно то же можно отгрохать дачку, но прописаться там у Вас прав нет.

  2. Я столкнулся с тем, что купил землю предназначенную для личного хозяйства, построил там себе дом. Оказалось земля была не правильно оформленная, а когда переоформил на себя, кучу денег потратил и в итоге дом сказали оформить нельзя, не для этого предназначенная земля. То прежде чем строится нужно все детально проверять.
    Так дом я и не оформил по сегодняшний день.

    1. Антон. Вам нужно изменить категорию использования участка, как это сделала Кристина (комментарий над Вашим).
      Это конечно же не дешевое удовольствие для простых людей как мы. Даже если Вы знаете все законы наизусть и разбираетесь, но не имеете связей в чиновнических кругах, затрат не избежать.
      Думаю, лучшим вариантом для Вас будет: пообщаться с Кристиной и разузнать, как она это все проделала.

  3. Это очень частое упущение владельцев земельных участков — не обращать внимания на категорию земель. Если вы надумали что-либо построить на своем участке — обязательно посмотрите категорию, поскольку изменить ее до строительства будет проще, чем после. В противном случае ваша недвижимость не будет зарегистрирована, и вы не сможете проводить газ, свет и т.п.

  4. знаю такую ситуацию, когда зарегистрирован 3-х-этажный садовый домик, размером в 300 квадратных метров, на садовом участке. я сначала по наивности спросила- а какой же у них тогда жилой дом, если садовый в 300 квадратов?)на что мне знающие люди растолковали, что это он и есть- жилой, просто земельный участок на котором он стоит выделен под дачи, а не под жилье.

  5. Добрый день у меня з/у категории пром, назначение под строительство магазина, как поменять категорию на земли населенных пунктов?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное