В современной России сдача квартир либо комнат в аренду (наем) – явление довольно распространенное. Однако, как хозяева квартир, так и их жильцы имеют весьма смутное представление о том, что данные процедуры регулируются нормами Гражданского и Жилищного кодексов РФ, а сама сдача квартиры должна осуществляться на основании договора.
Поэтому настоящая статья будет весьма полезна как практическое пособие по сдаче жилья в аренду (наем), а информация, в ней изложенная, поможет ответить на массу возникающих вопросов по данной теме.

Терминология арендодателя

Общие правила аренды (найма) жилых помещений закреплены статьей 671 Гражданского кодекса РФ. Данная статья разделяет два разных термина, которые не стоит путать. Если речь идет о взаимоотношениях юридических лиц (в случае, если жилье арендует организация), то сделка между сторонами будет считаться арендой. При этом организация может в свою очередь передать арендованное жилье исключительно своим сотрудникам либо использовать его для проживания других граждан.

Данное ограничение особенно актуально в тех случаях, когда существуют намерения использовать жилье под конторы, офисы и в иных целях, не связанных с проживанием граждан. Подобное использование жилья согласно нормам статьи 671 Гражданского кодекса недопустимо.

Если нанимателем является гражданин, то речь идет о найме. И называть такую сделку арендой неверно с точки зрения закона. Поэтому, если физические лица заключают между собой договор, то он должен предусматривать именно наем помещения, но никак не аренду.

Документы для заключения официального договора

Образец договора сдачи квартиры в арендуПрактика заключения договоров найма жилья идет по тому пути, что для совершения сделок достаточно всего трех документов:

  • Паспорта наймодателя;
  • Паспорта нанимателя;
  • Свидетельства о праве собственности или иного документа, подтверждающего право собственника или иного уполномоченного сдавать жилье лицам.

Они обязательно потребуются для составления грамотного договора. Требование каких-либо дополнительных документов для данного вида сделки излишне.

Договор найма жилья

Современная практика решения вопросов найма жилья часто касается деятельности риэлторов. Так как в крупном городе без их назойливой помощи крайне непросто самостоятельно найти хозяина квартиры.

В рамках оказания своих услуг риэлторы предлагают уже готовый экземпляр договора, образец которого также можно встретить в Интернете. В этой связи необходимо отметить, что в отличие от многих других сделок предлагаемые риэлторами и имеющиеся в Интернете бланки далеко не всегда подходят для конкретной ситуации.

Поэтому стоит быть готовым к тому, что договор придется составлять самостоятельно, опираясь на имеющиеся примеры, так как всех нюансов стандартный договор не предусматривает, а многие пункты, которые содержаться в образцах, заведомо опасны для обеих сторон и могут повлечь неприятности. Например, если в договоре содержится пункт об имущественной ответственности нанимателя, то подписывать такой договор стоит с большой осторожностью.

В том случае, если Вы решили готовить договор самостоятельно, а это самый лучший вариант, то он должен быть написан в 2 идентичных экземплярах, которые должны содержать:

  • Название, дату и место составления;
  • Инициалы сторон, которые заполняются в стандартном формате: Ф.И.О., регистрация, серия и номер паспорта, кем и когда выдан документ.
  • Сведения о жилом помещении: адрес, общая площадь, номер (кадастровый, инвентарный, учетный и т.д., который берется из свидетельства о праве собственности);
  • Срок, на который составлен договор (не более 1 года). В противном случае договор не будет действителен без регистрации в Росреестре;
  • Стоимость найма и порядок внесения платежей;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность при нарушении условий договора;
  • Подписи и инициалы сторон.

Помимо перечисленных пунктов стороны вправе закреплять любые другие моменты сделки, которые имеют для них значение. При этом сильно загромождать соглашение бессмысленными и пустыми фразами, ссылками на действующее законодательство также не следует.
Необходимо также помнить, что если стороны собираются оформлять приложения к договору, то в тексте договора должно содержаться на них указание.

Приложения к договору, акт передачи квартиры и имущества

На практике наиболее известны два приложения. Это расписка, а также акт передачи квартиры и имущества. Что касается расписки, то здесь проблем, как правило, не возникает. Расписка – это приложение к договору, которое подтверждает подписью хозяина квартиры факт приема оплаты за прошедший или предстоящий период.

Наличие расписки обязательно в том случае, если стороны заключили письменный договор. В этом случае расписка – это наиболее практичный вариант подтверждения факта оплаты, а, следовательно, выполнения своих обязанностей по договору.

Помимо расписки часто можно встретить второе приложение (иногда их может быть и два), которое касается передачи квартиры и имущества (мебели, бытовой техники и т.д.).

Составление подобных актов не является обязательным. Иногда вполне достаточно обойтись только одним договором. Во всяком случае, нормы Гражданского кодекса РФ не требуют его составления.

Смысл данного акта в том, чтобы зафиксировать состояние квартиры, а также перечень передаваемого жильцам имущества. Скажем честно, что теоретически составить подобный документ очень просто, образцы имеются. Однако на практике возникает масса проблем. Во-первых, жильцы никогда не смогут проверить состояние инженерных сетей квартиры, исправность мебели и бытовой техники. Во-вторых, ни хозяин, ни жильцы не застрахованы от потенциальных безобразий сторон, вроде подмены мебели и т.д. Да и просто составить список вещей бывает очень сложно. Поскольку диван дивану — рознь. И если передается качественная и добротная мебель, то в акте следует указывать всю информацию по данной мебели, то есть обозначать все существенные характеристики. Так как никто не гарантирует, что вместо итальянской мебели завтра в квартире не окажется обычная советская в очень плохом состоянии. Причем неважно, кто будет инициатором подмены, жильцы или хозяин квартиры.

Поэтому прежде чем составлять подобный акт и отмечать в договоре пункты про имущественную ответственность за переданное помещение и имущество, стоит хорошо подумать, а нужно ли вам это делать. Особенно стоит насторожиться, если хозяин квартиры предлагает весьма подробное описание дорогой мебели и техники, при этом оставляя у себя ключи от квартиры. Так как потенциальный ущерб может превысить любые преимущества найма недорогого жилья.

Налоги и незаконная сдача  квартир в аренду

Вопрос налогообложения также имеет значение при сдаче квартиры в аренду (наем). Однако прежде чем говорить о налогах и порядке их уплаты, стоит отметить вопрос правомерности сдачи квартиры в наем.

  • В соответствии с налоговым законодательством сдавать жилья вправе:
  • Граждане, как физические лица;
  • Граждане, как индивидуальные предприниматели.

В зависимости от того, какой статус выбирает гражданин, для него будет действовать своя система налогообложения. Наиболее распространен вариант, когда хозяин квартиры является обычным гражданином без статуса ИП. В этом случае ему надлежит уплачивать налог в размере 13 процентов от полученной арендной платы. При этом большинство жителей России подобный налог не платят. Так как зафиксировать на практике факт получения дохода очень и очень непросто, особенно в том случае, если экземпляры договора остаются на руках у сторон сделки и в официальные инстанции не попадают. При этом если хозяин жилья экономит на уплате налогов, то с жильцами ему стоит быть весьма корректным, так как расписка и договор – это потенциальный козырь против нерадивого собственника жилья.

Согласно нормам закона при сдаче квартиры собственнику надлежит ежегодно подавать налоговую декларацию, в которой отмечается размер полученного дохода. Такая декларация подается по форме НДФЛ-3 в срок с 1 января по 1 апреля года следующего за годом, в котором был получен доход.

Если человек сдает несколько квартир, и данная деятельность является для него системной, то речь идет о предпринимательской деятельности. В этом случае стоит подумать о получении патента, так как плата за патент может быть значительно ниже налогов по ставке 13 процентов с нескольких квартир.

Что касается ответственности, то в том случае, если размер полученного дохода, с которого не уплачены налоги, будет подтвержден, и в налоговой инспекции будут иметься соответствующие документы, то ответственность предусмотрена статьей 122 Налогового кодекса РФ. Согласно ее нормам собственнику придется уплатить налог, а также штраф в размере 20 процентов от его суммы.

При этом не исключена возможность привлечения собственника, нарушившего нормы Налогового кодекса РФ, и к административной ответственности за непредставление сведений о полученном доходе. Однако данный вопрос должны решать уже налоговые органы в зависимости от конкретной ситуации.

14 комментариев

  1. В нашей стране редко кто юридически узаконивает аренду квартиры, и это влечет определенные риски ,как для арендодателя так и для съемщика квартиры, а страна теряет налоги. Хоть в статье подробно описано способы оформления аренды и ответственность за ее нарушение, все останется по прежнему и популярность узаконивания аренды останется на низком уровне в нашей стране. И людей можно понять, государство пытается содрать любой налог за любую деятельность там где доход населения и так низок.

  2. Тема данной статьи очень актуальна, в наше время многие занимаются сдачей квартир в аренду, но далеко немногие официально регистрируют договора аренды, тем самым уходя от уплаты налогов. Не для всех людей именно это является целью, многие просто не знаю как правильно оформлять договора такого типа и куда им обратиться. Необходимо разъяснять людям их обязанности в этой сфере деятельности.

  3. Честно говоря, не знал о том , что в нашей стране сдача квартиры в аренду должна осуществляться на условии договора, да еще и критериев, дополнений столько, налоги.Лично я считаю, что этот процесс нужно значительно упростить, иначе такое явления как аренда перестанет быть выгодным, и люди перестанут этим всем заниматься.
    Может я и не прав, но мое мнение такое.

  4. При составление договора при сдаче квартиры не только Вы не нарушаете закон, но тем самым каким-то образом подстрахованы. Вы получаете не только гарантию, что квартиранты заплатят за съём, но и можете оговорить детально об ответственности за состояние помещения. Конечно квартира в этом случае будет дороже сдаваться, но зато Вам гарантирована безопасность.

  5. У меня есть опыт, как нанимателя жилья, так и наймодателя. Когда я сама сдавала свою квартиру, только тогда поняла ,как это все опасно и на самом деле лучше подстраховаться и оформить все документы. Согласна ,что платить налоги необходимо, хотя сама я не делала этого. А вот составлять опись имущества, мебели и прочего, что остается в квартире и в каком оно состоянии — точно обязательно.

  6. Была даже не в курсе, что за сдаваемую квартиру нужно платить налог. Как раз сейчас собираемся покупать квартиру, с целью сдавать ее в аренду, буду в курсе всех нюансов. Когда мы с мужем, будучи студентами, снимали квартиру, даже никакого договора не составляли с хозяином, хотя снимали квартиру целых 3 года. Но лучше конечно подстраховаться, как квартиросьемщику, так и хозяину.

  7. У нас маленький городок и квартиру сдают без документов. А ведь это очень серьезно. Без договора в таких вопросах попросту нельзя. Составить акт — это обезопасить себя от воровства и прочего ущерба со стороны нового жильца. Можно в документа оговорить любые нюансы, за которые человек будет нести ответственность, проживая на чужой квартире. Без юриста никак.

  8. Я на своем лично опыте убедилась что официальная сдача квартиры дело очень выгодное и стоящие. Буквально пол года назад ко мне заехали жильцы, с виду вроде приличные, но как потом оказалось на деле нет. Договор подписывать долго не хотели но я настаивала, им деваться было некуда. В общем устроили мне там притон, милиция когда приехала я им сразу раз договор, а то бы и меня посадили бы.

  9. Помню когда сам снимал квартиру через агентство, то заключали договор, оплачивал проценты агенту за сделку, и всё вроде бы хорошо, но вот хозяйке вдруг приспичило поднять стоимость через три месяца, а по договору нельзя было, т.к. на год сумма фиксировалась и всё, тут же нашлась причина моего съезда — мол болезнь у ней и нужно срочно освободить жилье. Я это к тому, что в России квартиросъемщик никак не защищен законом, по сравнению с той же Германией, где настолько кропотливо всё просчитано, что снимать квартиру можно всю жизнь. Конечно, может и от самого человека многое зависит, так сказать совесть, честность и прочие качества.

  10. Я и моя семья в прошлом году переехали в Россию,из за не стабильной обстановки в нашей стране.Сразу стал вопрос об аренде квартиры.Первое жилье сняли без каких либо договоров,и через три месяца хозяин попросил освободить квартиру,в связи с возвращением дочери.Учитывая первый опыт,вторую квартиру сняли уже по официальному договору.Надеюсь так, хотя-бы немного защищены наши права!

  11. Я сам сдаю несколько квартир в своём городе и хочу сказать вам, что сколько раз я имел дело с агентствами, столько и было у меня проблем в их сдаче. В этой сфере самое главное грамотно составить договор, я лично знакомлюсь с каждым человеком, очень важно знать кого заселяешь, хотя случаи бывают разные… Был один случай, когда в однокомнатной квартире вместо пары, которые снимали, жили незнакомые люди! Когда есть договор, вопросы решаются быстро! Закон будет на вашей стороне!

  12. Я думаю что со мной сейчас многие согласятся найти хороших постояльцев сегодня крайне сложно. Преувеличивать конечно не хочется, но сделать это просто не возможно, по этому для себя я выбираю официальную сдачу квартиры. Нашла жильцов, подписала с ними документы, заселила. И я сплю спокойно и они. Всем советую поступать также, сам договор заключать не долго так что луче это делать.

  13. За последние 2 года снимаем с мужем квартиру уже в 3 раз. Что является обязательным для нас условием. Это наличие договора, акта передачи имущества (опись), обязательные расписки на получение денег. Первые 2 хозяйки на все реагировали нормально, а последняя расписки писать отказывается. Мол, сдашь меня в налоговую! Насколько я понимаю, можно донос написать в налоговую и без расписок, просто приложить копию договора. А что касаемо, что бы все сделать официально, через налоговую, да кто на это пойдет? Лишних денег не бывает, а головомойка — да.

  14. А как быть с квартирой, которая куплена в ипотеку? Её можно сдать в аренду физическому лицу? Просто в договоре с банком прописано, что якобы делать этого нельзя. Но по сути, какая банку разница? Лишь бы платили исправно, разве нет? Просто я знаю много случаев, когда квартиры берутся «для себя», а потом сдаются, чтобы поскорее выплатить ипотечный кредит (ну и, конечно, это относится к тем случаям, когда людям есть, где жить).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное