Практика использования отдельных строений, а также первых этажей  многоквартирных домов под офисы, магазины, парикмахерские и другие объекты обслуживания населения в нашей стране широко распространена. Проекты новых домов уже заранее предполагают использование первых этажей дома под коммерческую недвижимость. А вот если речь идет о старых домах, то для организации предпринимательской деятельности в них придется переводить жилые помещения в нежилые.

Перевод жилого помещения в нежилоеПроцедуру перевода квартиры в офис или магазин трудно назвать простой, но все-таки она вполне реализуема на практике, а предлагаемая статья станет отличной инструкцией по такому переводу. А вот перевод нежилого помещения в жилое будет куда проще.

 Требования для перевода жилья в нежилое помещение

Условия и требования к переводу жилья в коммерческую недвижимость определяется статьями 22 и 23 Жилищного кодекса РФ. Согласно нормам жилищного законодательства для такого перевода должен быть соблюден ряд условий. Только в случае возможности их выполнения имеет смысл начинать всю процедуру. Поэтому заинтересованным гражданам или организациям придется соблюсти следующие требования:

  • Помещение должно быть в собственности его владельца. На это прямо указывает часть 3.1 статьи 22 Жилищного кодекса РФ. В связи с чем,  невозможен перевод квартир и домов, находящихся в собственности муниципалитета;
    Жилое помещение, планируемое к переводу, должно быть полностью свободно от претензий со стороны третьих лиц, то есть не быть обремененным залогом, ипотекой и т.д.;
  • Когда происходит перевод квартиры, то такое помещение  должно находиться на первом этаже здания. Теоретически возможен и перевод более высоко расположенной квартиры (например, на втором этаже), однако для этого нижний этаж должен быть нежилым. На практике перевести квартиру со второго этажа практически нереально, ввиду еще одного требования;
  • Переводимое жилье должно иметь собственный отдельный вход. В этой связи не допускается перевод квартиры в нежилую недвижимость, вход в которую осуществляется через общий подъезд;
  • Переводимое жилье должно быть отдельным и самостоятельным  жилым помещением, а не частью другого жилья (комнатой и т.д.), а также в нем не должны проживать (быть зарегистрированы) собственник или иные граждане.

Как показывает практика, зачастую для перевода помещения в нежилое требуется его перепланировка или переустройство. Так как только при их проведении становиться возможным соблюдение перечисленных условий.

Порядок перевода жилья в коммерческую недвижимость

Для перевода жилья в нежилое помещение собственнику или его уполномоченному представителю необходимо обратиться в муниципальный орган, в компетенции которого находится вопрос перевода жилья в  коммерческую недвижимость.  На сегодняшний день можно оформить заявку на перевод и через многофункциональный центр. Порядок перевода и перечень документов утвержден статьей 23 Жилищного кодекса РФ.

В связи с чем, заявителю потребуется собрать следующий список необходимых бумаг:
1.    Заявление на перевод помещения в нежилое. Форма такого заявления утверждается местными властями.
2.    Документы на переводимое помещение (техпаспорт и соответствующее свидетельство в виде нотариально заверенных копий или оригиналов);
3.    План этажа здания, на котором находится переводимое помещение;
4.    Проект предполагаемой перепланировки или переустройства, в случае если данные мероприятия необходимы для соблюдения условия перевода жилья в нежилое помещение.

При этом документы, указанные в пунктах 2 и 3, можно не предоставлять, в том случае если право собственности на помещение зарегистрировано в ЕГРП.

При решении вопроса о перечне документов следует обратить внимание на требования части 4 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, согласно которым обозначенный список документов, необходимых для перевода, является исчерпывающим, и требовать иные бумаги муниципальный орган власти не вправе. На практике существуют различные муниципальные приказы и инструкции, которые требуют предоставления согласований перевода с органами пожарного и санитарного надзора, различными комиссиями и т.д.

Данные требования являются незаконными и прямо противоречат требованиям статьи 23 Жилищного кодекса РФ, а нормативные акты, которые их устанавливают, являются устаревшими, и не имеют приоритета перед нормами закона, то есть перед Жилищным кодексом РФ.

Поэтому если подобные ситуации имеют место – необходимо попросту обращаться в суд, который в этой ситуации будет на стороне заявителя.

Также следует отметить, что разрешение от соседей на перевод жилья в нежилое помещение не требуется.

При подаче документов при помощи многофункционального центра заинтересованному гражданину выдается расписка, в которой указывается наименование и количество представленных им бумаг. Далее весь пакет направляется в компетентный орган, у которого имеется 45 дней для рассмотрения заявки.

По истечении срока заявителю должен быть направлен документ, легализующий перевод, либо отказ в его проведении по причинам, указанным в статье 24 Жилищного кодекса РФ (несоблюдение требований к перечню документов, направление документов не в тот орган или несоответствии плана перепланировки градостроительным нормам). Отказ по иным причинам не допускается.

В том случае, если для перевода жилья в нежилую недвижимость перепланировка не требуется, то полученный документ является заключительной частью в процедуре перевода квартиры в коммерческую недвижимость. И с этого момента конкретное помещение перестает быть жилым и становится коммерческой недвижимостью.

В том случае, если необходима перепланировка, то выдается, соответственно, разрешение на ее проведение. После проведения всех строительных работ помещение обследуется муниципальной комиссией, и оформляется соответствующий акт приемки. Данный акт должен быть направлен в местный орган кадастрового учета для изготовления новых документов.

В этом случае акт приемки является финальным документом в процессе перевода жилья в нежилую недвижимость. После чего помещение может быть использовано под магазин, офис или для иной коммерческой цели.

6 комментариев

  1. Добрый день, помогите мне решить мою проблему. Я купила однокомнатную квартиру на первом этаже, сделала отдельный вход с другой стороны, не со стороны подъездов, хотела открыть небольшой продуктовый магазинчик. Мне нужно сделать перепланировку, но наш местный архитектор не разрешает этого делать, ссылаясь на то, что дом старый и некачественной посторойки. Как мне быть?

  2. К вопросу об «окоммерчивании» второго этажа.
    Живём в четырёхэтажном трёхподъездном доме в старом районе города, и первые 2 этажа на всем протяжении дома у нас располагается большая частная стоматологическая клиника. Одно время хозяева жили в этом же доме и как-то рассказывали, что для того, чтобы присоединить квартиры с второго этажа пришлось согласовывать и делать перепланировку дома, выполняя рубку проёмов и монтаж лестничных конструкций с первого на второй этаж. Пришлось около года (!!!) побегать по всем возможным инстанциям, и я так понял, что в конечном итоге осуществить такую махинацию с домом удалось не совсем законно, при помощи взяток. Не знаю, так это или нет…

  3. Мы жили на первом этаже жилого дома. Сейчас переезжаем в сельскую местность в собственный дом. Хотим квартиру перевести в нежилое помещение и открыть магазин товаров для животных. Посовещался с юристом по данному поводу. Процедура, конечно, не самая простая, но вполне реальная. Придется немного побегать, чтобы всё правильно оформить. Сейчас занимаемся подготовкой документов.

  4. Несколько лет назад захотела открыть свой магазин в квартире жилого дома на первом этаже, я готова была на все. Но вы знаете как сейчас оказалось не на все я и была готова. С документами волокита такая что просто сил не хватает, пол года я бегала из одного кабинета в другой. Один начальник подписывает другой отказывает. И так прошло два года. В общем сейчас я остановилась, думаю что продолжать не буду.

  5. Для того, чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое следует быть готовым пройти все круги ада. Для начала получить все необходимые разрешения от пожарников до БТИ (где каждый будет просить денег для облегчения бумажной волокиты), заплатить за проект перепланировку, собственно за саму перепланировку и после всего этого надеяться на благосклонность соседей. Хоть по закону согласования с ними и не требуется, особо рьяные экземпляры могут закидать местные муниципальные органы десятками жалоб на Вас, что создаст целый ворох дополнительных проблем. Поэтому на практике, перед началом работ, рекомендую все-таки переговорить с соседями и в случае необходимости задобрить и их.

  6. А я задумала открыть бизнес по чешскому варианту:то есть там где живут,там и работают. У меня частный дом в самом центре провинциального городка. Так вот хочу на 2 этаже жить,а на первом организовать магазинчик продуктовый. Вот и думаю,сделаю отдельный вход в него,всё как полагается. А вопрос заключается в следующем: стоит ли мне в таком случае переводить из жилого в нежилое,или можно так торговать,только знай налоги плати?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное