Желание сделать типовую квартиру комфортнее, удобнее, эргономичнее совершенно естественно и присуще многим россиянам. Однако для перепланировки квартиры в наши дни потребуются не только строительные умения и навыки, но и некоторые познания в области жилищного законодательства, так как прежде чем начинать работы, необходимо иметь разрешительные документы.

Согласование перепланировки квартирыПерепланировка в России — вопрос довольно болезненный, имеющий массу аспектов и нюансов. Поэтому перед началом строительных работ и походам по чиновникам в них желательно ориентироваться, чем и поможет предлагаемая читателю статья.

Что такое перепланировка квартиры?

Прежде чем говорить о процедуре оформления перепланировки стоит внимательно изучить нормы Жилищного кодекса РФ, определяющие само понятие «перепланировка». Так как точное понимание этого процесса позволит сэкономить массу времени и сил и возможно избежать необходимости получения разрешений.

Статья 25 Жилищного кодекса РФ определяет, что перепланировка – это такое изменение конфигурации жилого помещения, которое требует внесения изменений в технический паспорт. Данное определение  очень четкое и понятное. Исходя из его смысла, перепланировкой будет считаться снос стен или перегородок в квартире, строительство дополнительных помещений (пристроек), изменение площади комнат и иных помещений. План-схема жилого помещения зафиксирована в техническом паспорте квартиры.Поэтому любые несанкционированные изменения конфигурации жилья неизбежно станут заметны для любой комиссии. Поэтому надеяться на то, что комиссия не заметит отсутствие или, наоборот, наличие какой-нибудь стенки не стоит.

А значит, если вам необходимо изменение конфигурации квартиры, то придется получить соответствующее разрешение.

Часто при проведении строительных работ в квартире возникает необходимость в переносе либо изменении конфигурации инженерных сетей. При таком переносе речь идет не о перепланировке, а о переустройстве. Критерии необходимости получения разрешения на переустройство аналогичны перепланировке. Если переустройство потребует изменения технического паспорта, то для его легального проведения потребуется также получение разрешения.

Особенности перепланировки жилья

Как показывает практика, далеко не всегда можно перенести инженерные коммуникации без особых проблем, даже если для такого переноса не требуется изменения технического паспорта. Собственникам квартир в многоквартирных домах стоит помнить о том, что все имущество дома делится на собственность хозяина квартиры и на общедомовую.

Жилищный кодекс РФ очень точно проводит раздел инженерных сетей на общедомовые и индивидуальные для каждой квартиры. Так, если та или инженерная сеть предназначена для обслуживания двух или более квартир, то соответствующие трубы, провода являются общедомовым имуществом.  Соответственно для изменения их конфигурации, длины или иных параметров потребуется согласование с другими заинтересованными гражданами, в собственности которых находятся квартиры в жилом доме. На практике получить такое согласование крайне проблематично. Поэтому при проведении строительных работ переустройством стояков, батарей, электрощитовых лучше не заниматься. А вот перенести умывальник на некоторое расстояние в пределах кухни или ванной комнаты вполне возможно, так как при этом права других жильцов не затрагиваются. Да и, исходя их норм статьи 25 Жилищного кодекса РФ, получение разрешения на подобное перемещение умывальника не требуется.

Несмотря на видимую простоту законодательства в данной сфере, на практике возможны проблемы. Например, довольно известен прецедент с переносом полотенцесушителя, который является частью отопительной системы. С точки зрения закона, полотенцесушитель обслуживает только одну квартиру. Однако при рассмотрении такого дела в суде судья пришел к другому заключению, отметив, что полотенцесушитель является неотъемлемой частью общей системы отопления, а, следовательно, любые манипуляции с ним могут быть проведены только при получении разрешения соседей.

Аналогичная ситуация может возникнуть и при проведении работ в тамбурах многоквартирных домов, где сосредоточены коммуникации, обслуживающие не одну, а несколько квартир. Поэтому при планировании переустройства или перепланировки квартиры стоит очень внимательно относиться к подобным «мелочам», что в будущем позволить не только максимально упростить процедуру их легализации, но и сэкономить свои нервы и деньги.

Как самостоятельно оформить перепланировку квартиры

Как показывает российская практика юридическое оформление перепланировки – дело не простое. Далеко не всегда перепланировка вообще возможна как таковая. Это правило часто распространяется на многоэтажные дома, где любые изменения конструкции дома или конфигурации жилых помещений в нем могут привести к трагическим последствиям.

С учетом качества строительства и конструктивных особенностей жилых многоквартирных домов перепланировка в них может быть и вовсе недопустима. Данный момент также стоит принимать во внимание.

В том случае, если перепланировка возможна и не влияет на устойчивость и прочность конструкции здания, ее юридическое оформление происходит в два этапа:

  • Получение разрешения на перепланировку:
  • Завершение перепланировки оформлением акта приемочной комиссии.

Оформление разрешения на перепланировкуРазрешение на проведение перепланировки выдается в результате прохождения процедуры согласования проекта перепланировки в органе, уполномоченном осуществлять подобные согласования. Название конкретного органа может быть различным в разных регионах нашей страны, поэтому в случае с затруднением в его определении заинтересованный гражданин может обратиться в многофункциональный центр, специалисты которого всегда помогут и укажут, как и куда необходимо обращаться с подобными вопросами.

В данный орган непосредственно или через многофункциональный центр направляется необходимый пакет документов, который должностные лица должны рассмотреть в течение 45 дней, согласно части 4 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

Результатом рассмотрения документов должны стать выдача разрешения на перепланировку либо отказ в выдаче такого разрешения. При этом Жилищный кодекс указывает лишь две причины, по которым в выдаче разрешения может быть отказано:

  • Несоответствие перечня документов требованиям законодательства (нет всего списка необходимых документов, либо они направлены не по адресу);
  • Несоответствие проекта перепланировки  градостроительным нормам.

Отказать в согласовании проекта перепланировки по другим причинам уполномоченный орган не вправе.

В случае положительного решения разрешение на перепланировку (документ, информирующий о его принятии) направляется заявителю по почте либо иным способом, если таковой оговорен в рамках взаимодействия с многофункциональным центром. Данное разрешение и будет являться основанием для легального проведения перепланировки.

После получения разрешения можно непосредственно заниматься проведением всех строительных и иных работ по перепланировке согласно утвержденному проекту.

По результатам выполнения всех работ органом, выдавшим разрешение на перепланировку (либо иным уполномоченным органом), должна быть сформирована приемочная комиссия. Задача комиссии — составление акта приемки, который и должен подтвердить фактическое соблюдение плана перепланировки.

Что касается порядка уведомления и графика работы приемочной комиссии, то данные вопросы регулируются исключительно на местном уровне. Поэтому всю интересующую информацию следуют искать у специалистов многофункционального центра или в муниципальных органах, занимающихся вопросами архитектуры и строительства.

После получения акта комиссии перепланировка считается успешно завершенной. А экземпляр акта должен быть направлен в кадастровую палату для оформления нового технического паспорта. Обязанность направления акта возложена на орган, осуществлявший согласование проекта перепланировки, а не заявителя.

Документы и разрешение для перепланировки квартиры

В настоящее время нормами жилищного кодекса утвержден исчерпывающий перечень документов, который необходим для получения разрешения на перепланировку. В него входят:

  • Заявление, которое выполняется на стандартном бланке (его можно заполнить в многофункциональном центре);
  • Проект перепланировки, оформленный в соответствии с градостроительными требованиями;
  • Согласие всех проживающих с нанимателем граждан, если перепланировка проводится в муниципальной квартире.
  • Помимо перечисленных бумаг, заявитель может предоставить еще три документа:
  • Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство о правах);
  • Технический паспорт;
  • Заключение органа, уполномоченного  осуществлять охрану памятников, если дом, в котором планируется проведение перепланировки, к таковым относится.

Три последних документа можно и не представлять, если соответствующие сведения имеются в Росреестре и могут быть получены  по каналам информационного взаимодействия.
Требовать какие-либо иные документы от заявителя прямо запрещено частью 3 статьи 26 Жилищного кодекса РФ.

По результатам рассмотрения перечисленных документов и выдается разрешение на перепланировку, а в случае неправильного их оформления заявителю будет отказано в проведении перепланировки, причем отказ должен быть мотивирован и указывать, какие недостатки необходимо устранить. В этом случае после устранения всех недостатков документы можно подать повторно.

Последствия нелегальной перепланировки

Нормы Жилищного кодекса РФ определяют, что нелегальной (самовольной) перепланировкой является изменение конфигурации квартиры без получения соответствующего разрешения либо с отклонениями от первоначально утвержденного проекта ее проведения.

В случае если таковые действия обнаружены и зафиксированы, то нарушителей ожидает целый ряд неприятностей.

Во-первых, согласно статье 7.21 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за незаконные перепланировку или переустройство квартиры. Что предполагает штрафные санкции в пределах 1,0 – 1,5 тысяч рублей. Если речь идет о многоквартирных домах, то штраф несколько больше и варьируется в сумме от 2 до 2,5 тысяч рублей, что логично, так как опасность нелегальной перепланировки в многоквартирном доме значительно выше.

Помимо штрафа владельцу перепланированной квартиры придется за свой счет либо оформлять перепланировку, а в том случае, если это невозможно, то возвращать квартиру в первоначальное состояние, либо узаконить перепланировку через суд. На строительные работы компетентными органами должен быть установлен разумный и достаточный срок.

В том случае, если в течение этого периода времени квартира не будет возвращена в первоначальное состояние, то контролирующий орган власти должен обратиться в суд с иском о продаже жилого помещения на публичных торгах. А обязанность осуществить предписанные строительные работы будет возложена на нового собственника.
Разумеется, что до подобных последствий лучше дело не доводить.

7 комментариев

  1. Пару лет назад снесли стенку между комнатой и кухней сделав большую столовую так сказать, но узаконивать перепланировку не стали, в итоге когда собрались продавать квартиру, столкнулись с кучей проблем, кабала с бумагами была такая что не позавидуешь, поэтому советую на своём опыте — согласовывайте перепланировку сразу, а не когда прижмет, к тому же делается это не сложно как оказалось.

  2. А мы хотели сделать перепланировку в квартире, но столкнулись с государственными службами в их худших проявлениях. Бюрократия, желание получить взятку — вот, что хотят от Вас, если появилось желание сделать перепланировку. Плюнули на это дело, и решили насобирать денег и купить квартиру с такой планировкой, как нам хочется. С государственными служащими сложно иметь дело.

  3. Мы с мужем думали: делать нам перепланировку в квартире или нет. Нужно было всего-то снести участок стены, чтобы объединить комнату и коридор. Мы собрали документы, но нам отказали, причем очень грубо, но намекали, что за небольшую сумму все можно устроить. После этого нам перехотелось сносить эту стену, да и вообще иметь дело с государственными органами. Сейчас сидим с мужем и вспоминаем это как страшный сон.

  4. А мы тоже решились на перепланировку. Убрали стену соединяющую зал и спальню. Стена не несущая, проблем не было. В общем жили и не тужили. Потом нужно было срочно переоформить документы на квартиру с мужа на меня и тут началось. Тонны заявлений, объяснительных, выстаивание очередей и конечно неприятный штраф. Пришлось судиться. В итоге нам узаконили перепланировку. Но если бы мы изначально сделали все по правилам и начали не с ремонта а с оформления документов — проблем бы было гораздо меньше!

  5. Решили с супругом сделать в квартире перепланировку. Наш дом каменный двухэтажный, старенький, 80г постройки. Решили сделать вход на кухню из комнаты, тем самым расширив кухню, а в прихожей заложить вход. Разрешения на перепланировку добиваемся уже четвертый месяц. Наш архитектор каждый раз находит причины нам отказать, то дом старый, то качество постройки страдает и мы можем все разрушить, вообщем все, лишь бы не планировка, не знаю куда уже и обратиться.

  6. Аналогичная ситуация, как у комментаторов сверху. Купили квартиру, решили убрать стену между кухней и комнатой, так как в кухне нет окна. Остановились на варианте «арки», благо стену гипсокартонная, проблем не было. Пока такие изменения не узаконивали, но в будущем планируем продавать квартиру. Интересно такой вариант с аркой считается перепланировкой?

  7. Кстати, по поводу трубы, которая проходит вертикально через все этажи и на которой сушат полотенца в ванной. Мы собрались её менять и переносить, так как была старой и мешала. Мы тоже думали, что нужно получить согласие жильцов, это же сказали и в жилсервисе. Все согласились, но сосед-алкаш сверху заартачился, дескать, не буду давать разрешение. Он вообще довольно противный тип. В конечном итоге, после нервяков я проконсультировался в жилищной инспекции, и выяснилось, что достаточно просто поставить жильцов в известность, и всё! Вот так вот!

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное