Большая часть жилого фонда в России уже принадлежит гражданам на праве собственности. Однако по оценкам экспертом порядка трети квартир и других жилых помещений в стране по-прежнему находятся в собственности муниципалитетов и предоставлены гражданам на условиях социального найма.
Юристы оценивают потенциально возможную угрозу выселения из муниципального жилья как довольно высокую. Жилищный кодекс РФ предполагает целый ряд случаев, при наступлении которых нанимателя и проживающих с ним граждан можно выселить, как с предоставлением менее комфортного жилья, так и на улицу, не предоставляя ничего взамен.

Поэтому предлагаемая статья пригодиться любому владельцу муниципального жилья в качестве практического пособия на предмет того, как гарантированно избежать неприятностей с выселением.

Своевременная оплата коммунальных услуг – гарантия спокойной жизни

Основания на выселение из муниципальной квартирыНаиболее простой, с точки зрения муниципальных властей, способ освободить комфортабельную квартиру от нанимателя и его семьи – это допущение задолженности нанимателем по уплате за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев.

В этом случае, согласно статье 90 Жилищного кодекса РФ, наниматель совместно с семьей может быть переселен в менее комфортное жилье, как правило, в общежитие. Кодекс обращает внимание на то обстоятельство, что причина неуплаты стоимости коммунальных услуг должна быть неуважительной.

При этом степень уважительности того или иного жизненного обстоятельства будет определять не наймодатель, а суд. Например, в случае тяжелого заболевания одинокого нанимателя и допущение в связи с этим просрочки по оплате коммунальных услуг вряд послужит основанием для выселения. А вот злоупотребление спиртным или иными стимулирующими веселую жизнь средствами наверняка будет расценено судом в качестве причины явно неуважительной.

Что интересно, даже при наличии юридической возможности переселить нерадивого нанимателя с семей из хорошей квартиры в общежитие, муниципальные власти далеко не всегда спешат это делать. Чаще всего причинами подобной ситуации становятся банальная лень чиновников возиться с должниками, либо отсутствие у муниципалитета свободных комнат в общежитии. Поэтому на практике на граждан, не платящих годами за коммуналку, муниципальные власти попросту могут не обращать внимание.

Однако в последние годы внимание к данной проблеме уделяется на самом высоком уровне, поэтому во избежание неприятностей коммунальные услуги лучше всего оплачивать своевременно и не допускать накопления значительных сумм задолженности.

За что могут выселить прямо на улицу?

При всей гуманности нашего законодательства Жилищный кодекс РФ допускает и такую возможность. Основания для нее предусмотрены статьями 83 и 91 данного нормативного акта. Среди них:

  • Нецелевое использование жилья;
  • Нарушение прав и интересов соседей в случае, если дальнейшее проживание становится невозможным;
  • Бесхозяйственное обращение со своим жильем.

Стоит отметить, что перечисленные условия сформулированы весьма неконкретно, поэтому какие конкретно действия могут подпадать под данные условия, будет определять суд, исходя из сложившейся судебной практики.

Например, ярким примером нецелевого использования жилья является использование его в качестве склада, мастерской и для других целей, существенно расходящихся с понятием проживание. Что касается нарушения прав и интересов соседей, то данный пункт довольно размытый. Так как, например, за систематические пьяные дебоши, которые очевидно нарушают права соседей, в нашей стране пока еще никого не выселяли. Поэтому применение этого пункта целиком на совести судебных органов, которые чаще всего становятся на сторону несознательных жильцов.

Что же касается бесхозяйственности, то под нею могут пониматься любые действия, которые могут повлечь или уже повлекли утрату либо существенное ухудшение характеристик жилья.

Если наниматель со своей семьей допускают перечисленные нарушения, то наймодатель обязан его предупредить в письменной форме о недопустимости их повторения впредь, а в ряде случаев предоставить разумный срок для устранения их последствий. На практике разумный срок чаще всего не превышает одного года.

В том случае, если наниматель и другие граждане, проживающие совместно с ним, игнорируют подобное предупреждение и продолжают грубо нарушать условия договора социального найма, то наймодатель имеет полное право обратиться в суд за выселением таких жильцов на улицу, не предоставляя ничего взамен.

В связи с тем, что в нашей стране частым явлением стали незаконные перепланировки, то Жилищный кодекс РФ выделил данный вопрос отдельно. В частности пункт 4 статьи 29 Кодекса определяет, что в случае проведения незаконной перепланировки контрольно-надзорные органы обязаны предоставить нанимателю разумный и достаточный срок для приведения своего жилья в первоначальный вид (в той ситуации, если легализация проведенных изменений недопустима). В случае, если наниматель не выполнит предписание и не приведет свое жилье в первоначальный вид, он также может быть выселен из своего жилья в судебном порядке. Поэтому шутить с перепланировкой не стоит, так как суду останется лишь констатировать тот факт, что незаконная перепланировка проведена, и ее последствия в установленный срок не устранены. Следовательно, вопрос выселения в данном случае становится обычной и простой формальностью.

Видео — 8 оснований выселения из квартиры

Выселение из жилого фонда социального использования

С 2014 года в России действует новая глава Жилищного кодекса РФ, которая предполагает наличие жилья социального использования. Подобное жилье предоставляется малоимущим гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, начиная с 2014 года. Помещения фонда социального использования предоставляются на условиях, близких к социальному найму. Однако в части выселения нормы главы 8.1 Жилищного кодекса РФ имеют ряд особенностей, которые необходимо отметить.

Во-первых, нарушение правил проживания в жилье социального использования влечет выселение исключительно на улицу, то есть закон в этом случае не обязывает муниципалитет предоставлять какое-либо другое помещение взамен.

Во-вторых, перечень условий для выселения из жилья социального использования значительно шире, чем комнат и квартир, предоставляемых на условиях социального найма.

Перечень случаев, в которых малоимущий гражданин может быть выселен из социального жилья, четко прописан в статье 91.10 Жилищного кодекса РФ и выглядит следующим образом:

  • В случае допущения нарушений, предусмотренных статьей 83 Жилищного кодекса РФ (бесхозяйственное использование, нарушение прав и интересов соседей, а также нецелевое использование жилья);
  • При передаче занимаемого помещения в поднайм жильцам или в безвозмездное пользование;
  • При появлении (наличии) иного жилья на территории того же муниципалитета на праве собственности, социального найма, членства в кооперативе или по иным основаниям. При этом совокупная площадь обоих жилых помещений больше социальной нормы в расчете на нанимателя и проживающих с ним членов его семьи;

Что же касается оплаты коммунальных услуг, то статьи 91.10 Жилищного кодекса РФ определяет, что из помещения социального использования гражданин может быть выселен в случае:

  • Неполного либо несвоевременного внесения платы за коммунальные услуги шесть и более раз в течение 12 месяцев;
  • Накопления задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме трех среднемесячных платежей за последние 12 месяцев.

Подчеркнем, что во всех перечисленных случаях по решению суда договор найма жилья социального использования прекращается, а граждане подлежат выселению без предоставления какого-либо иного жилья.

Выселение одного нанимателя или члена его семьи

Современные семьи не отличаются дружностью и прочностью, поэтому на практике у людей часто возникают вопросы о возможности выселения только нанимателя или одного из проживающих с ним члена семьи. Причины подобной неприязни могут быть разные – от неучастия в оплате жилья и коммунальных услуг до аморального поведения и причинения в связи с этим хлопот другим домочадцам.

При этом особо подчеркивается, что речь не идет о расторжении договора социального найма, а лишь об избавлении от надоевшего члена семьи, в том числе и бывшего, какими становится родитель (супруг) после расторжения брака.

Чаще всего даже опытные юристы разводят руками, так как реального механизма выселения бывших членов семьи из муниципального жилья не предусмотрено. Тем более, если речь идет о нанимателе. То есть, закон позволяет выселить либо всех, либо никого.

Однако в Жилищном кодексе РФ имеется одна лазейка, которая позволяет выселить несознательного бывшего члена семьи. Речь идет о пункте 2 статьи 91 ЖК РФ, который позволяет суду выселить родителя, лишенного родительских прав, чье совместное проживание с ребенком признано судом нежелательным.

Несмотря на кажущуюся простоту применения данной нормы, на практике случаи подобных выселений крайне редки, так для того чтобы лишиться родительских прав да еще и быть признанным опасным для своих детей, надо серьезно и обстоятельно постараться. Поэтому подобная норма может быть применена в исключительных случаях. Остальным же жильцам муниципальных квартир юристы рекомендуют приватизировать свою квартиру и лишь затем пытаться улаживать подобные конфликты путем раздела жилья или выплат друг другу компенсаций.

К сожалению другого, более эффективного способа избавиться от одного из жильцов муниципальной квартиры, закон не предусматривает.

Выселение из квартиры (жилого помещения) собственника

Большинство жилья в России находится в частной собственности, следовательно, их владельцы в полном объеме должны нести ответственность за содержание и сохранность своего имущества.

Однако, несмотря на это, права собственника действующий Жилищный кодекс РФ охраняет на порядок лучше, чем нанимателя. Поэтому выселить собственника из его квартиры – задача весьма непростая.

Тем не менее, прецеденты в России имеются, а значит, собственникам жилья следует помнить о потенциальной возможности лишиться жилья и оказаться на улице.

Основания для выселения собственника из квартиры

Выселение собственника из квартиры возможно лишь в одном случае, когда на квартиру обращается взыскание. Подобное взыскание является результатом своевременного невозврата долга. При этом для закона не имеет значения природа его появления. Это могут быть как долги за коммунальные услуги, так и, например, задолженность индивидуального предпринимателя, который в случае банкротства несет ответственность перед кредиторами всем своим имуществом.

Однако данное правило применяется с тем ограничением, что если для должника квартира, дом или комната являются единственным жильем, в котором возможно проживание, то обращение взыскания на такую жилплощадь не допускается.

Особый случай образование долга – эта кредит по приобретению жилья, называемый ипотекой. Согласно нормам статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, а также ипотечному законодательству, на квартиру, которая приобретена на ипотечные средства в случае невозврата долга, взыскание обращается в любом случае, даже если таковая квартира будет для должника единственной. Поэтому о подобном исключении из правил стоит знать.

В том же случае, если у должника имеется другое жилье, то особых препятствий для его выселения из занимаемой жилплощади у судебных приставов не имеется, поэтому можно заранее готовиться к переезду, чтобы он не стал неожиданным.

Что интересно, при выборе между двумя, тремя и т.д. жилыми объектами недвижимости взыскание будет обращено на наиболее ценные с точки зрения приставов квартиры или дома, так как подобный выбор обеспечивает максимально возможное покрытие задолженности.

В последние годы также идет усиление ответственности за проведение неразрешенных перепланировок, особенно в многоквартирных домах, в которых, учитывая качество их строительства, любые конструктивные изменения могут повлечь тяжкие последствия. Поэтому неблагоприятные последствия нелегальной перепланировки могут коснуться и вопросов выселения. В том случае, если собственник квартиры не сможет узаконить перепланировку либо вернуть свое жилье в первоначальный вид, то его также может ожидать выселение согласно нормам статьи 29 Жилищного кодекса РФ. Его же квартира попадет на аукцион, при этом будущему покупателю будет вменено в обязанность вернуть квартиру в то состояние, которое предусмотрено первоначальным проектом.

Стоит отметить, что перечисленные основания для выселения являются исчерпывающими. В том же случае, если судебные приставы намереваются выселить собственника по иным причинам – речь идет о незаконном выселении. Несмотря на кажущуюся защищенность собственника (выселение возможно только по решению суда), в России порой случаются казусы, поэтому иметь под рукой телефон опытного юриста никогда не будет лишней мерой. Так как вмешательство специалиста быстро охладит пыл рьяных сотрудников ФССП России. Хотя подчеркнем, что подобное рвение является явным превышением их служебных полномочий, а, следовательно, вероятность незаконного выселения крайне невелика.

Можно ли выселить члена семьи собственника?

В отличие от муниципального жилья, у собственника есть возможность выселять совместно с ним проживающих граждан. Подобное право у него есть в двух случаях.
В первом речь идет о гражданах, которых закон именует бывшими членами семьи. К ним относятся бывшие супруги или родственники бывших супругов. Выселение таких граждан возможно на основании статьи 31 Жилищного кодекса РФ после расторжения брака и, соответственно, прекращения семейных отношений.

Правда и здесь пункт 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ делает исключения для тех бывших членов семьи собственника, которые не имеют и не могут приобрести свое собственное жилье. В таких ситуациях суд может на время допустить проживание бывшего члена семьи в квартире или другом помещении, которое и принадлежит его собственнику. Тем не менее, несмотря на наличие «льготы», она носит исключительный и временный характер, поэтому рано или поздно бывшего домочадца выселить все-таки возможно.

Второй случай касается ситуаций, когда при приобретении квартиры там обнаруживаются граждане, имеющие право на проживание в ней. По общему правилу, установленному частью второй статьи 292 Гражданского кодекса РФ, в этом случае бывшие члены семьи утрачивают право пользованию жильем и подлежат выселению. Правда и тут есть исключения. Это касается несовершеннолетних детей, оставшихся без попечения родителей, а также граждан, которые участвовали в приватизации таких квартир, при этом самостоятельных прав на долю в приватизированной квартире не приобрели. Таких граждан по закону выселить невозможно.

Учитывая подобные нормы, ушлые собственники, чтобы избавиться от «лишних» домочадцев, могут практиковать дарение своей недвижимости родственникам, которые выселяют проживающих в квартире жильцов, а затем различными способами возвращают жилье обратно. При всей абсурдности такой ситуации, подобная практика в нашей стране порой встречается.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное