Защита прав на долю недвижимостиСтатья 12 ГК РФ предусматривает защиту гражданских прав, но она не включает в себя полный перечень средств защиты граждан. К этому можно отнести требование о переводе обязанностей и прав покупателя, если договор заключен с нарушениями прав собственников.

По закону, если одна из сторон имеющих общую долевую собственность, решила свою долю продать, об этом в первую очередь извещаются остальные участники, которые в дальнейшем приобретают эту долю или отказываются.

Как защитить свои преимущественные права с помощью извещения

Извещение составляется в письменном виде с указанием цены на недвижимость, а также с указанием других условий, на сновании которых происходит продажа. На этом этапе важно правильно определить является ли данный документ офертой, и можно ли к этому документу применить ст. 435 или ст. 443 ГП. Офертой является документ на основании, которого совершается сделка купли продажи, а не сообщение о намерении совершить сделку. Также оферта, это вольное согласие граждан, а направленное извещение собственникам расценивается как предписание закона. Поэтому, извещение с предложением продать долю не может рассматриваться как оферта. В таком случае, если ответом на извещение будет согласие, это не даст автоматического заключения сделки. Также в этой ситуации ни что не мешает собственнику отказаться от данного предложения. В этом случае составляется новое извещение, в котором предлагаются новые условия продажи.

Этих проблем можно избежать, если извещение составить в простой форме, или у нотариуса. В предложении указывается цена, по которой продавец продает свою долю, содержание условий продажи. В условия, как правило, входят сроки, за которые собственники должны выкупить долю. Для вручения используют любые способы, это и вручение через нотариуса или заказным письмом с обязательным уведомлением по почте. Письменный ответ, свидетельство от нотариуса о вручении извещения, уведомление по почте о вручении заказного письма, являются доказательствами сделанного предложения.

Если продажа осуществилась без права преимущества, то собственник может потребовать судебного разбирательства в защиту своих прав. Срок подачи иска о нарушении преимущественных прав ограничивается тремя месяцами. Часто собственник, обладающий преимущественным правом, узнает о свершенной сделке купли продаже через большее время, чем три месяца. При таком действии закона, в не возможности его приостановления, открываются пути нарушения преимущественного права. Пока же исковые заявления с истекшим сроком отклоняются.

Что послужило причиной такому решению не ясно. До 1997года применялась статья 250 часть 3, в которой, говорилось, что срок три месяца исчислялся с того момента, когда субъект узнал о нарушении своих прав. С 1998 года срок подачи заявления в течение трех месяцев, устанавливается со времени купли продажи.

При подаче искового заявления его надо правильно составить. Как правило, подают заявление с просьбой о признании сделки не действительной. Такой иск о защите преимущественных прав остается без удовлетворения. На деле подается иск о переводе обязанностей покупателя. То есть договор, заключенный с нарушениями, остается действительным, изменяются только лица в данном договоре. Это практикуется в связи с тем, чтобы обязать истца выполнить условия, предлагаемые в первоочередном предложении. Часто собственник не соглашается с предложенными условиями, хочет получить выгоду, поэтому и применяется в суде перевод прав и обязательств по уже существующему договору. На основании этого заключается новый договор, на тех же условиях что и с третьим лицом.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное