Затратный подход: основные особенностиЗатратный подход – это основной способ определения рыночной стоимости как движимого, так и недвижимого имущества. Этот способ основан на принципе замещения, то есть цена будет считаться завышенной, если сумма сделки будет выше, чем если бы заинтересованное лицо приобрело имущество со схожими характеристиками, но по меньшей цене.

При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на ее конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто. Предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.

Этапы затратного подхода

  • Определение стоимости земельного участка при его правильном использовании
  • Определение прибыли, которую приносит объект
  • Расчет суммы на возведение похожего объекта
  • Расчет внешнего и физического износа
  • Итоговый расчет, включающий в себя как цену земли, так и стоимость возведенных на ней строений с обязательной корректировкой на износ.

Одним из недостатков затратного подхода является невозможность определения точной стоимости имущества. Во многих случаях, например при определении стоимости здания, имеющего архитектурную или историческую ценность, затратный подход практически не работает, так как невозможно точно спрогнозировать, какие затраты понадобятся на восстановление здания.

С другой стороны, при оценке типовых зданий затратный подход является очень удобным инструментом и его часто используют при оценке школ, зданий спецназначения, вокзалов. При оценке незавершенного строительства или для определения оптимального использования земельного участка также в основном используется затратный подход.

При расчете стоимости строительства используются 4 основных метода: разбивка на компоненты, индексный метод, количественное обследование и метод сравнительной единицы. Смета, которая составляется при использовании метода количественного обследования, включает в себя все виды работ, коммунальные услуги, средства механизации, строительные материалы и прочие накладные расходы.

Это достаточно трудоемкий метод, но, тем не менее, он является наиболее точным. Затратный подход используется при определении стоимости любой недвижимости, однако применять его следует с учетом многочисленных факторов, так как в некоторых случаях полученная цена на недвижимое имущество будет некорректной.

Затратный подход. Видео

3 комментариев

  1. Работаю риэлтором, в своей практике не раз применяла затратный подход при оценке недвижимости. В некоторых случаях этот метод оценки очень эффективен, но требует учета огромного количества факторов.

  2. Нас как- то попросили оценить рыночную стоимость нескольких старых школ в районе. И очень удобно было в этом случае применить затратный подход, который даёт возможность сделать точный расчёт.

  3. Такой подход очень удобен и для недвижимости и для бизнеса (лучше чем любая смета и бизнес-план). Почему? Именно затраты помогают оценить рентабельность собственного капитала и риски.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Популярное