Функции юриста по недвижимости

Процедура покупки дома или квартиры в последнее время была максимально упрощена. На первый взгляд в ней нет ничего сложного. Но существует риск встречи с мошенниками, которые используют «черные» или «серые» схемы. Знать все лазейки в законодательстве рядовые граждане не могут, а из-за большого потока заказов риэлтеры также могут не обратить на эти нюансы внимания.

Проверить чистоту сделки сможет только профессиональный юрист. Специалист по недвижимости предоставляет населению следующие услуги:

• консультирование клиентов, которое включает оценку перспективности и рискованности сделки;
• первичный анализ документов;
• экспертизу правоустанавливающей документации;
• юридическую проверку чистоты квартиры или дома;
• подтверждение правоспособности сторон;
• подготовку договора и присутствие при его подписании.

После оформления сделки юрист также выполняет ее сопровождение в плане регистрации прав собственности в государственных органах, а также консультирует по вопросам исполнения договора. Если понадобится оценка законности и оспаривание в суде ранее заключенных сделок, без участия специалиста тут тоже не обойтись. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, только добиться этого сможет исключительно опытный профессионал.

Чем риэлтор отличается от юриста?

Например, оформление недвижимости в Крыму — сложная процедура, которая требует глубоких знаний и профессионализма. Часто эти функции берут на себя риэлтерские конторы, но в большинстве случаев они работают с юридическими компаниями и добиваются отличного результата. Хороший агент находит лучшие варианты жилья, которые подходят клиентам. А работа юриста заключается в глубоком изучении документов и проверки их чистоты.

Такие комплексные услуги являются самым выгодным вариантом для инвесторов. В крайнем случае можно обойтись без риэлтера, самостоятельно подбирая варианты. Но нужно учитывать, что услуги хорошего специалиста обойдутся покупателю недешево, поэтому желательно, чтобы эта сумма была включена в стоимость квартиры.

А для того чтобы познакомиться с юристом и сделать осознанный выбор, существуют бесплатные консультации. Выбирать лучше узкопрофильного высококвалифицированного специалиста с большим опытом работы. В его практике наверняка было множество подобных случаев и он отлично знает, как решить и эту проблему.

Как выбрать район

Оптимальным вариантом является покупка квартиры где-нибудь в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Однако цены здесь на порядок выше, чем в более отдаленных местах. Поэтому при ограниченном бюджете предпочтение обычно отдается домам, возведенным на окраине города.

Тем не менее очень важно, чтобы вблизи присутствовала хорошая дорожная развязка, и маршруты общественного транспорта соответствовали требованиям хозяев новой квартиры, ведь придется ежедневно ездить на работу, отвозить детей в школу или садик. Для владельцев автомобилей важно также наличие поблизости парковок.

Дополнительно стоит поинтересоваться историей района и его географическими особенностями. Ведь расположение на месте бывшей мусорной свалки или наличие подземных рек не добавляет привлекательности жилью.

Какими бывают типы домов

Все новостройки можно распределить на 3 большие группы.

• Монолитно-каркасные. Дают возможность свободной планировки и стоят дороже.
• Панельные. Большинство внутренних перегородок являются несущими, поэтому владельцу придется отказаться от модернизации уже готовой квартиры. Они стоят дешевле, и в них зачастую предусмотрен ремонт, который обеспечит нормальное проживание хотя бы на первых порах. К минусам панельных домов также можно отнести плохую тепло- и звукоизоляцию.
• Кирпичные. Это самые дорогие дома. Многие элитные новостройки строятся именно из кирпича. При этом красный кирпич считается лучше силикатного.

Какой этаж лучше?

Верхние этажи могут показаться привлекательными из-за открывающегося вида. Но не стоит забывать о том, что район находится в состоянии застройки, и, вполне возможно, что уже очень скоро вместо живописного пейзажа владельцу придется лицезреть балконы и окна дома напротив.

Кроме того, комфорт жизни на верхнем этаже сильно зависит от работы лифта. Выбирая верхний этаж, также следует обратить внимание на расположение окон по отношению к сторонам света — идеальным вариантом является восток и запад.

Планировка в новостройках

Стоит заранее определиться и с тем, какой из трех типов планировки предпочтителен:

• закрытый — когда все помещения изолированы друг от друга;
• открыто-закрытый — когда часть помещений (кухня, гостиная, столовая, прихожая) зонирована лишь небольшими перегородками или они вообще отсутствуют, а изолированными остаются санузлы и спальни;
• открытый — так называемая студия, где обособлен только санузел.

Естественно, что для большой семьи подойдут первые два варианта.

Чтобы облегчить себе поиск, не стоит пренебрегать услугами компаний, специализацией которых является продажа квартир. Если все тонкости и нюансы будут учтены заранее, можно рассчитывать на успешный и безошибочный выбор, который обеспечит комфортную жизнь в новой квартире.

Советы будущим владельцам

Покупка вторичного жилья без риелтора – это достаточно рискованный шаг. Согласитесь, что не каждый новичок разбирается в тонкостях и хитросплетениях рынка недвижимости. Ваша задача – учесть все возможные особенности и нюансы. Таким образом, вы защитите себя от элементарных проблем во время оформления документов или заключения договора.

Оплата «прямыми деньгами»

Это наиболее удобный вариант и для покупателя, и для владельца квартиры. Вы вносите полную стоимость жилья наличными или же на банковскую карту, после чего остается только оформить договоренность в письменном виде.

Продажа и покупка жилья

Продаем собственную недвижимость, добавляем определенную сумму из личных накоплений (продаем диваны, бытовую технику) – получаем новое жилье. Схема очень привлекательная, однако она не всегда срабатывает в маленьких городах.

Главный недостаток этого варианта – время на продажу квартиры, поиск и покупку новой, оформление документов. В некоторых ситуациях выстраивается огромная цепочка из покупателей, продавцов и посредников. При этом все участники сделки напрямую зависят друг от друга.

Ипотечная программа

Иногда для покупки жилья не хватает определенной суммы денег. К сожалению, ипотечные программы рассчитаны на жилье в новостройках (для определенной социальной группы). Приобретая квартиру на вторичном рынке, воспользуйтесь кредитным предложением любого банка. Единственный недостаток этого варианта – длительное ожидание положительного ответа.

Оптимальный вариант – инвестировать в одно- или двухкомнатную квартиру. Такое жилье пользуется большим спросом среди молодых семей. С каждым годом цены на такие квартиры возрастают примерно на 20 процентов. Еще один выгодный вариант – купить квартиру на этапе котлована. Однако такое вложение несет в себе определенные риски: не исключены задержки в процессе строительства, нет полной уверенности в надежности застройщика. Вложив средства в квартиру на начальном этапе строительства, а затем сделав качественный ремонт, используя дорогие материалы и кованые изделия, на продаже такого жилья удастся хорошо заработать.

Другие объекты недвижимости

Далеко не для каждого мелкого инвестора доступна коммерческая недвижимость. Если вкладывать в такие объекты средства с целью получения дохода за счет сдачи помещения в аренду, то стоит учитывать, что спрос будет зависеть от экономической ситуации. Большинство арендаторов, например, в период экономического кризиса отказываются продлевать договор аренды. Наиболее выгодным вложением в нежилую недвижимость считается небольшой офис площадью до 100 м2. Такое помещение всегда можно сдать под офис или магазин.

Что касается загородной недвижимости, специалисты рекомендуют приобретать участки с возможностью построить дом. Стоимость такой земли возрастет в 2 или даже в 3 раза через 5 лет. Наибольшим спросом пользуются участки с уже построенными домами стоимостью до 3 млн рублей.

Кто имеет право получить ГЖС?

В жилищной программе на улучшение условий могут принять участие:

• Военнослужащие, подлежащие увольнению из рядов армии.
• Работники (служащие) органов внутренних дел.
• Граждане, которые признаны пострадавшими от катастроф (включая и техногенный характер)
• Переселенцы (вынужденные покинуть прежнее место жительства).
• Граждане, желающие улучшить условия жизни, проживающие в районах Крайнего Севера.

Законодатель четко определяет размер (стоимость) ГЖС. Просчитывается она исходя из принятой социальной нормы жилой площади и средней стоимости (рыночной) за 1 м2 в каждом субъекте Федерации, где будет выдаваться сертификат. Существующие нормы на сегодня:

• 1 человек – 33м.
• Семья из 2 человек – 42м.
• Семья более 3 человек – 18 м на одного члена семьи.

Важно: выдается ответственный документ всего лишь один раз, повторно сертификат получить невозможно. ГЖС предоставляется только для покупки полностью возведенного жилья.

Бумаги для получения сертификата – основной перечень

Учет лиц, которые остро нуждаются в улучшении условий проживания, осуществляют исполнительные органы власти на местах. Так называемая очередь, где приоритетные категории – это физические лица, которые вообще не имеют собственного жилища. Какие документы понадобятся, чтобы попасть в очередь? К сожалению, полный перечень для каждой категории лиц разнится, но вот основной пакет:

• Гражданский паспорт.
• Заявление от вас на предприятие, где вы работаете, например, часть, где военнослужащий проходит службу) либо в официальный орган, подтверждающее ваше желание претендовать на сертификат.
• Справка, которая подтвердит, что вы нуждаетесь в улучшении условий.
• Справка о сдаче (освобождении жилья) по последнему месту найма – для военнослужащих.
• Выписка из домовой книги о постоянном месте прописки.
• Финансовый лицевой счет – копия.
• Документ, который может подтвердить степень родства заявителя с его домочадцами.

С какими проблемами вы можете столкнуться, получая ГЖС?

На первый взгляд все очень прозрачно – получили бумагу, открыли счет, купили понравившуюся квартиру. В реальности можете столкнуться:

• В большинстве случаев от вас потребуют подтвердить, что на данный момент вы гражданин без определенного места проживания! Пока не освободите ведомственное жилье или не выпишитесь из другого жилья – сертификат не получите.
• ГЖС имеет определенный срок действия. Всего 10 месяцев, за которые вы должны решить все проблемы и приобрести жилье. Иначе придется начинать всю процедуру по-новому.
• Главная проблема – денег, которые вам выделят, как правило, недостаточно для покупки жилья по рыночной стоимости!

Важно: законодатель, прежде чем перевести выделенный деньги на счет будущего продавца жилья, требует от обладателя сертификата предоставить уже заверенный договор купли-продажи! Вот такой парадокс – сделка еще не оплачена, а продавец уже должен лишиться права собственности. На это идут, конечно, не все, так что придется убеждать человека, что его не обманут!

 Как можно использовать полученный жилищный сертификат?

Процедуры пройдены, и вам выдали документ – алгоритм для собственника:

• Открываете счет в банке (только в уполномоченном государством) в течение 30 дней. Пропустили 60 дней – банк его просто не примет.
• На протяжении 9 месяцев вы обязаны уже подобрать жилье – выбираете самостоятельно, но вам могут помочь агентства недвижимости, да и риски меньше, что вас обманут.
• После оформления сделки, банк будет проверять договор купли-продажи, после чего отправит запрос-уведомление в казначейство с требованием открыть соответствующий счет, для перевода денег продавцу.

Важно: полученные средства идут на оплату лишь небольшой части жилья, оставшаяся сумма может оплачиваться владельцем ГЖС из собственных сбережений, или квартира/дом становятся объектом ипотеки.

• Жилье должно быть оформлено в собственность владельца.

Полезно знать

При оформлении государственного сертификата, существуют определенные особенности для каждой конкретной категории лиц:

• Военнослужащие. Могут претендовать на получение ГЖС: прапорщики и офицеры, уже отслужившие не менее 10 лет и увольняются (уже уволены) по сокращению штата или состоянию здоровья.
• Вынужденные переселенцы. Под эту категорию попадают: только граждане РФ, которые вынуждены покинуть прежнее место жительства по причине преследования, притеснения, насилия и т.д. Либо граждане РФ, проживающие за границей государства.
• Для сотрудников полиции. Схема схожа с военнослужащими, выслуга лет – 10. При этом на льготу имеют право претендовать сотрудники Министерства юстиции Российской Федерации и сотрудники МЧС.
• ГЖС для северян. Человек должен проработать не менее 15 лет в районе крайнего Севера.

Кроме вышеперечисленных категорий лиц, на сертификат имеют право рассчитывать: работники полигона Байконур и лица, приравненные к пострадавшим в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Показатели для расчета цены за полезные метры

Инвентаризационная стоимость должна быть рассчитана с учетом таких показателей:

• Год возведения многоквартирного дома, где расположена квартира.
• Площадь жилья – самый важный показатель.
• Наличие коммунальных удобств.

Важно: инвентаризационная или оценочная стоимость квартиры практически в любом случае намного ниже рыночной. Это связано с тем, что при оценочной стоимости в учет берется только несущие конструкции (планировка помещения, расценки на проведенные работы и строительные материалы). Окружающая инфраструктура, земля на которой расположено строение, шикарный ремонт и комфортабельность жилья не учитываются.

Для чего понадобится стоимость оценочная вашей недвижимости?

Актуальный показатель обязательно потребуют от вас:

• Приватизации жилья.
• Покупка и продажа квартиры.
• Оформление договора дарения.
• Размен/обмен недвижимости.

Важно: нельзя обойтись без этого показателя при расчете установленного налога, который владелец должен выплатить – имущественный налог.

Законодатель выработал стандарты, определяющие инвентаризационную стоимость помещения, но применяются они только в специфических расчетах в ведоственных органах.

Как узнать инвентаризационную стоимость своей квартиры?

Помните: инвентаризационную оценку кпомещение должен высчитывать ЖЕК и передавать в БТИ.

Прежде всего, нужно обратится в бюро технической инвентаризации со всеми документами, которые подтвердят вашу личность, право обладать квартирой. Как действовать:

• Пишем заявление с просьбой предоставить документ с расчетом оценочной стоимости помещения.
• Оплачиваем услуги БТИ – выезд техника, расчеты, подготовка бумаг.
• Получаем справку.

Как только оценка завершена, владельцу предоставят документ с цифрами, характеризующими стоимость жилья. Он должен содержать информацию:

• Дата проведения оценочных работ.
• Примененные нормы для расчета.
• Для чего произведен расчет — цель.
• Иная важная информация, которая могла повлиять на инвентаризационную стоимость.

Оспариваем цену, полученную при оценке БТИ

Если вы уверены, что сумма оценки явна завышена, и это грозит вам повышенным жилищным налогом – имеете право ее оспорить. Причины:

• Неуказанны или скрыты данные о годе постройки дома.
• Указана неправильная информация о конструкциях.
• Оценочная цена превышает рыночную. По существующим нормам – это не возможно (кроме новостроек)

Важно: если вы не согласны с результатом отчета – имеете право обратиться в суд и оспорить цифры. Все неясности и сомнения должны трактоваться в пользу владельца квартиры.

Обратится нужно в арбитражный суд, написать заявление и указать контору, выполнившую оценку инвентаризационной стоимости и причины вашего несогласия. Рекомендуем посоветоваться со специалистом, который обоснует ваши требования и оценит перспективы дела. Обязательно предоставить суду для изучения документы с неправильным расчетом – предоставить примеры правильно расчета и неверного для сравнения.

Как самостоятельно рассчитать стоимость оценочную квартиры?

Составлена специальная формула, по которой вы сами узнаете стоимость оценочную своего жилья:

Ис = Вс*(1-Физ(И)/100*Ки)

– Ис – стоимость оценочного объекта в тыс. руб;

– Вс – цена восстановительная жилого здания (это сума трат в виде отчислений (амортизация), которые потребуются для восстановления дома в тыс. руб;

– Физ (И) – актуальный показатель физического износа здания;

– Ки – дифференциация объектов.

Важно: законодатель требует, чтобы цифра, характеризующая инвентаризационную стоимость жилья, пересчитывалась БТИ каждый год, учитывая имеющейся показатель инфляции.

 Необходимая информация онлайн

Чтобы не бегать по БТИ и не платить деньги — воспользуйтесь официальным электронным ресурсом Росреестра:

• Заходим на Главная страница.
• Переходим в Раздел электронные услуги.
• Меню Справочная информация по объекту.
• Введите кадастровый номер объекта или адрес квартиры.
• Система предоставляет полную информацию по оценочной (инвентаризационной) стоимости квартиры.

Паспорт на квартиру выдан до 2012 г – как узнать стоимость?

Если кадастровый паспорт устарел, вам придется оформить документ заново, так как сведения в нем уже не будут актуальными. В новом документе будет содержаться инвентаризационная стоимости квартиры.

Получая справку с инвентаризационной стоимостью, лучше обратится к специалисту, которые подтвердит правильность расчетов, так вы избежите риска переплатить имущественный налог.

Все ли согласны на обмен?

Прежде чем думать об обмене жилья – необходимо удостовериться, что все домочадцы согласны. Без предварительного соглашения не стоит заниматься разменом.

Намерение переехать каждого члена семьи должно быть оформлено исключительно в письменном виде и заверено нотариусом.

Когда в вашей доме есть граждане, признанные судом недееспособными, несовершеннолетние или ограничено дееспособные – вам придется добиваться одобрения на обмен у органов опеки и попечительства.

Когда на момент размена/обмена один из проживающих в помещении отсутствует/ не проживает – необходимо получить его письменное согласие на обмен, но только при условии, что он будет далее вселен как член семьи владельца.

Важно: всем домочадцем не удалось достигнуть соглашения на обмен – они имеют законное право потребовать принудительного обмена жилья, но только в судебном процессе. Для этого подается соответствующее заявление в суд с обоснование своих законных требований.

Главным предметом размена может выступать не только квартира, но и ее доля (выделенная в судебном порядке) – комната или ее часть.

Как разменять квартиру?

Придется пройти несколько обязательных этапов:

• Подыскать подходящие варианты – лучше обратится в агентство недвижимости, так вы минимизируете риски и быстрее найдете равноценное жилье.
• Оцените стоимость имущества вашей квартиры, чтобы понять как ее выгоднее разменять.
• Установите сумму доплаты – если она необходимо, составьте предварительный договор, указав сроки совершения будущей сделки, и укажите сумму, которая будет доплачена за жилье.
• Подготовка необходимых документов.
• Оформление сделки, переезд в новое жилье.

Какие документы собирать для обмена?

Прежде чем заключать сделку обмена, подготовьте необходимые документы:

• Нотариально заверенное согласие всех домочадцев на обмен жилплощади.
• Копии гражданских паспортов обеих сторон.
• Заявление от собственника, о том, что он согласен на обмен.
• Заключение-справка из органов опеки (при наличии несовершеннолетних детей и недееспособных граждан).
• Справка из Санэпидемстанции, которая подтвердит, что ваша квартира находится в нормальном состоянии.
• Технически паспорт на квартиру с подробным планом.
• Документ, который подтвердит право собственности – договор купли-продажи, дарения и т.д.
• Уплата государственной пошлины — квитанция

Когда произвести обмен квартиры невозможно?

Законодатель запрещает обменивать жилье, если:

• К владельцу на момент предполагаемой сделки уже предъявлен иск о полном расторжении или изменении условий договора найма. Либо официальное соглашение признано недействительным (судом).
• Когда квартиры находятся в аварийном состоянии, в ближайшее время планируется ее снос или полное переоборудование, капитальный ремонт. Невозможно обменять квартиру, если она признана необходимость для государственных нужд — разные обстоятельства.
• Нельзя разменять служебное помещение или, то что находиться в общем пользовании граждан – общежитие.
• Если суд признает что предстоящая, либо совершенная сделка фиктивна или совершенна с корыстной целью.
• Если в помещение, в котором уже проживают 2 или более жильца (нанимателя) вселяется лицо, страдающее хроническим заболеванием (тяжелая форма).
• Один из участников обмена является членом ЖСК и в отношении его рассматривается вопрос об исключении его из этой организации.

Можно ли обменять две неприватизированные квартиры?

Если вы проживаете в неприватизированной квартире — ее можно обменять на такую же. Правда, для этого придется собрать внушительный пакет документов и подать их исполнительный комитет вашего населенного пункта. Основные документы для двух сторон сделки:

• Заявление об обмене неприватизированными жилыми помещениями.
• Официальная выписка из решения собрания членов ЖСК о приеме нового лица в кооператив. Если квартира находится в общественной собственности или государственной – в двух ЖСК.
• Документы, которые подтвердят пребывание в браке или других родственных отношениях с кем то из лиц, которые останутся проживать в квартире, часть которой будет обменена – обмен доли.
• Медицинская справка, которая подтвердит отсутсвие опасных заболеваний для других граждан – для коммунальной квартиры.
• Согласие органов опеки и попечительства.
• Справка с ЖЕК о всех прописанных в помещении гражданах.
• Финансово-лицевой счет (копия).
• Договор найма жилого помещения – оригинал ордера.
• Справка, которая подтвердит отсутствие задолженности по коммунальным услугам.

Согласие об обмене неприватизированными квартирами вступает в законную силу с момента получения ордеров. Срок действия ордера 30 дней, если обмен проводиться в разных городах – 60 дней.

Обмен квартиры – дело выгодное, но хлопотное. Проверяйте тщательно документы, а лучше обратитесь в авторитетное агентство недвижимости или к юристу.

Что говорит закон?

Стоит понимать, что такое задаток. Это определенная сумма в денежном эквиваленте, которая передается покупателем недвижимости продавцу в качестве обеспечительной меры. Речь идет о реальном доказательстве исполнения обязательств обеими сторонами, а денежная сумма будет зачтена в счет общей стоимости квартиры. Задаток стал гарантией, ведь стоимость объектов велика, да и сделка может оформляться очень долго, а так вы сможете быть уверены, что основной договор купли-продажи в будущем будет подписан. Оформляется задаток путем составления договора.

Договор о задатке – в чем особенности?

Этот документ обязательно должен быть оформлен в письменной форме, на бумаге и неважно, какова сумма сделки. Законодатель не требует от лиц заверять договор нотариально, но юристы рекомендуют процедуру, как дополнительную меру избегание рисков. Данные обязательства оформляются:

• Как часть предварительного договора купли-продажи.
• Как самостоятельный документ с обозначение важных деталей.

Какую информацию должен содержать договор задатка, если он носит характер самостоятельного документа:

• Все актуальные данные о сторонах предстоящей сделки. Для частных лиц:

– Ф.И.О;

– данные о регистрации и месте фактического проживания;

–данные гражданского паспорта – серия и номер;

– ИНН;

– наименование органа, который выдал паспорт и дата получения.

Юридические лица обязаны указать в договоре:

– наименование и форма организации предприятия;

– банковские реквизиты счета, корреспондентский счет, БИК;

– актуальный юридический адрес сторон.

• Полная информация о продаваемом объекте недвижимости:

– количество комнат с указание возможных перепланировок, достроенных секций и важных технических изменений;

– количество уровней в квартире и количество этажей в доме;

– месторасположение объекта – обязательно полный адрес, как указано в документе на право собственности этого объекта.

– год возведения здания или дома;

– этажность;

– параметры каждой комнаты в метрах квадратных.

Важно: если квартира или дом принадлежит нескольким собственникам, желательно указать, в каких долях они признаны владельцами.

На что в договоре обратить внимание?

Очень важно при составлении договора задатка уделить внимание специфической информации – документы, которые подтверждают право собственности на квартиру/дом. Требуйте предварительно предъявить и в дальнейшем вписать в текст договора такие сведения:

• Свидетельство о государственной регистрации на право собственности данного объекта недвижимости.
• Доверенность. Если сделку будет заключать другое лицо – нотариально заверенную.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если в помещении прописаны неполнолетние дети или недееспособные лица.

Изучите эти документы, проконсультируйтесь с юристом на предмет подлинности. На данном этапе вы можете попросить у продавца предоставить вам справку об отсутствии обременений на квартиру.

Обязательно указывайте в договоре задатка реальную цену предстоящей сделки и сумму вносимого задатка. Чтобы в будущем иметь возможность доказать, сколько вы платили, и какая сумма оговорена и должна быть прописана в основном договоре – прописью и цифрами заносим в договор.

Сумма задатка

Законодатель не устанавливает определенного процента, который может быть признан задатком. На практике он может составлять от 1 до 10% от стоимости приобретаемого имущества. Обязательно укажите в договоре сумму цифрами и прописью, обозначьте, когда был произведен платеж и каким способом – наличный расчет, перевод на банковскую карту, на другой расчетный счет. Желательно приложить и квитанцию.

Важно: если вы намерены подтвердить передачу денег с помощью расписки – обязательно укажите, что это именно задаток. Дело в том, что отсутствие такой формулировки в суде может расцениваться, как передача аванса и суд может истребовать сумму в полном объеме, что не предусмотрено при уплате задатка.

И не забудьте указать в договоре задатка сроки исполнения обязательств. На практике удобно указать 1 месяц – так вы успеете и все документы подготовить, и избежать риска падения или роста цен на недвижимость.

Обратите внимание: все данные в договоре должны полностью соответствовать первоисточникам (официальным документам). Смотрите на подписи! Они должны быть идентичны образцам в гражданском паспорте каждой из сторон.

Сохраните договор задатка до оформления официальной сделки купли-продажи, после которой он утратит свою юридическую силу.

Предлагаем скачать шаблон — образец договор задатка при покупке квартиры

Переуступка прав – что это такое?

Важно: отметим, что не юридически, не фактически переуступку прав на объект недвижимости нельзя называть сделкой купли-продажи!

Это всего лишь смена ответственных лиц в соглашении с застройщиком, касается эта ситуации как заключения соглашения долевого строительства, так и инвестирования. То есть – это означает, что покупатель заплатит денежные средства только по уже имеющемуся договору со строителем и приобретет в последующем на него право собственности.

Тонкости договора цессии (переуступки прав)

Если первоначальным приобретателем по соглашению деньги уже в полном объеме переданы застройщику – тогда по договору переуступки прав следующему покупателю должны перейти все права предусмотренные договором. В такой ситуации вам необязательно получать письменное согласие организации строителя на изменение ответственной стороны в соглашении (если в нем не предусмотрены специальные условия). Но вы обязаны сообщить застройщику о произошедших изменениях и сделать это желательно письменно, чтобы иметь доказательства. Сохраняем письмо до момента вступления в законное владения недвижимостью.

В случае если продавец еще не заплатил всю сумму строителям – следующему приобретателю будут переданы все обязательства по внесению оставшейся денежной суммы (перечисление на счет застройщика).

Но здесь есть важный нюанс – в обязательном порядке организация застройщика должна дать свое согласие на переуступку прав!

И многие строители пользуются подобной ситуацией, требуя заплатить за согласование всех условий. Согласие предоставляется в письменной форме, обязательно присутствие описание объекта недвижимости, печать организации и подписи руководителя.

Как оформляется соглашение о переуступке?

Если вы решились на приобретение строящейся квартиры, действуйте правильно:

• Как покупатель вы имеете право истребовать от продавца все необходимые документы, которые были подписаны с застройщиком для ознакомления. Предварительный договор, основной договор, дополнительное соглашение, все платежные документы, которые могут подтвердить, что продавец производил выплаты застройщику, схема на рассрочку платежей (если таковая имеется), квитанции с банка, переписка с застройщиком – полный пакет документов необходимо принимать только по составленному акту с описанием всех бумаг.
• Покупатель должен убедиться, что у продавца нет долгов перед застройщиком – делаем запрос в строительную организацию, уточняем наличие штрафов и пень. Таковые имеются – требуем у продавца их погасить, или уменьшаем продажную стоимость на такую же сумму, как санкции.

Существует опасность, что из-за наличия просрочек по платежам застройщик может расторгнуть первоначальный договор с вашим продавцом.

Прилагаем образец договор уступки прав требования

Цессия заключается только в письменном виде, должна содержать все реквизиты сторон, номер договора, даты и все важные условия по переуступке прав.

Видео — Риски покупки квартиры по переуступке

Переуступка права по договору долевого участия – на что обратить внимание

Если соглашение на ДДУ (долевое участие) был составлен и подписан по всем требованиям закона – покупатель будет максимально защищен юридически. Такое лицо имеет право потребовать передать жилище в свою собственность в четко предусмотренный срок по соглашению. И если вы хотите совершить продажу имущества по цессии – соглашение придется сначала зарегистрировать в Росреестре, и только после этого дольщик получит законное право владеть недвижимостью и заключать договор по переуступке прав.

Важно: законодатель запретил дольщику совершать переуступку своих прав, в том случае если обязательства по выплате денежных сумм перед застройщиком не выполнены в полном объеме без переоформления оставшегося долга на нового приобретателя!

Цессия при оформлении предварительного договора

Предварительное соглашение, подписанное сторонами, обязательно должно быть подкреплено основным соглашением. Пока этого не произошло – у приобретателя нет права на покупаемое имущество, появляется только право требовать от строителя заключить с ним основной договор.

Помните, по предварительному соглашению не могут производиться никакие финансовые расчеты, что значительно повышает риск для покупателя.

Вы можете оказаться в ситуации, когда застройщик в будущем потребует от вас оплатить повторно стоимость квартиры, мотивируя это тем, что на момент ваших оплат основного договора еще не существовало!

Если застройщик выдал вексель покупателю, пытаясь «обойти» неправомерность денежных расчетов по предварительному соглашению – при заключении переуступки, вексель должен быть передан второму покупателю первым, путем внесения передаточной надписи на самом векселе. Указываются данные нового покупателя.

Особенность такого соглашения – нет обязательных требований по регистрации договора. Но и здесь есть свои минусы – вы несете высокие риски, ведь в случае банкротства застройщика вы останетесь и без квартиры, и без денег.

Какие бывают обременения квартиры

Прежде чем заключать любую сделку с недвижимости, вам придется установить круг лиц, которые имеют право собственности на жилье. Но и это не все требования – необходимо выяснить, есть ли ограничения у этих лиц на продажу или передачу недвижимости третьим лица. Таковые имеются – сделка может быть признана незаконной, а вы рискуете быть втянуты в долгие судебные тяжбы. Существует целый ряд законных обременений:

• Ипотека.
• Рента.
• Собственниками квартиры (участвовали в приватизации) являются малолетние дети.
• Недееспособные владельцы жилья.
• Арест жилья.
• Доверительное управление недвижимым имуществом.

Важно: не стоит сразу отказываться от «проблемной» квартиры, вы все же имеете право ее купить, но для этого необходимо обладать полной информацией о недвижимости. Благо, законодатель позволяет ее получить каждому – в Едином Государственном Реестре Прав вы можете заказать соответствующую выписку, где будут указаны все имеющиеся типы обременения.

Ипотека – как действовать?

Обременение в таком случае – это нахождение квартиры в залоге у банка. И для того чтобы купить жилье вам придется доказать банку, что вы можете выплачивать кредит и просто его переоформить на свое имя. Рассмотрим 3 схемы купли-продажи квартиры в залоге у банка:

• Покупатель недвижимости может взять на себя обязательства оплатить кредит за залоговую квартиру продавцу из расчета уже выплаченных сумм банку. То есть, компенсируя часть ипотечных выплат и доплатить некий «бонус» по договоренности сторон.
• Покупатель может передать залоговую сумму за квартиру наперед (по договоренности сторон), чтобы продавец погасил задолженность перед банком. Таким образом, обременение будет снято автоматически, и только после этого покупатель передает вторую часть оплаты за приобретаемое имущество. Не забываем оформлять нотариально заверенную расписку о передаче залоговой суммы!
• Покупатель может проводить оплаты частями: первую сумму передать непосредственно банку, погасив долг по ипотеке, а вторую часть передать продавцу.

При таких схемах можно приобретать и покупать квартиры, которые находятся в залоге у других финансовых организаций или у юридических или физических лиц.

Арест недвижимости

Самая сложная ситуация, ведь арест подразумевает запрет любых действий, связанных с имуществом: как пользования, так и продажа. Приобрести такое жилье на законных основания вы можете только через официальные торги, после которых обременения снимается, и вы можете вступить в законные права. Все другие схемы покупки арестованной квартиры – не законны. Как действовать:

• Уточняем наличие обременения.
• Обращаемся к владельцу квартиры с просьбой обратится в суд или ФССП (в зависимости от того, какой орган наложил арест) с требованием законным путем снять обременение.
• Ознакомиться с постановлением, где четко указанно, что с имущества снят арест и только после этого можно заключить сделку.

Рента

Договор ренты – это соглашение, которое предусматривает, что за собственником жилья производиться постоянный уход, а за это он получит в собственность его квартиру. А вот распорядиться таким жильем (продать его) рентодатель имеет право исключительно с позволения получателя ренты! Так что если вы готовы приобрести такое жилье – все условия ренты переходят к вам, и вы обязуетесь выполнять каждый пункт договора пожизненного содержания. Нарушаете эту норму – получатель имеете законное право расторгнуть договор, и вы останетесь без квартиры.

Недееспособные и несовершеннолетние владельцы

 Важно: даже если вы убедились, что нет никаких обременений, потребуйте от владельца справку обо всех зарегистрированных членах семьи в этой квартире.

Это необходимо сделать, потому что выписать детей или инвалидов очень сложно и без решения опекунской рады никак не обойтись. Требуйте от продавца на момент заключения сделки выписать таких лиц и предоставить вам справку. Рекомендуем самостоятельно обратиться в органы опеки, чтобы удостовериться, что документ не подделали, а дети действительно будут прописаны по другому адресу.

Видео — Как продать квартиру с обременением

Разрешение супруга/супруги

Если выбранная вами квартира пребывает в совместном владении супругов – вам необходимо заверенное нотариусом письменное согласие на продажу квартиры. И неважно, кто указан собственником в документах – муж или жена. Многие супруги пытаются скрыть факт совместного владения квартирой, дабы потом оспорить договор. Рекомендуем проверить факт: попросить продемонстрировать свидетельство о браке, брачный договор, чтобы установить дату приобретения квартиры.

Приобретая новое жилье, потратьте время и обязательно установите круг владельцев и убедитесь, что на недвижимости нет обременений. Такой подход позволит избежать рисков в будущем.

На всякий случай прилагаем скачать образец Договора купли-продажи квартиры с обременением