• на основании представлений  пользователя, а именно: замещение, полезность, ожидание;
• принципы, определяющие требования к недвижимости:  вклад,  остаточная продуктивность,  отдача (убывающая и возрастающая), оптимальный размер, сбалансированность,  разделение прав на имущество;
• рыночной среды:  соответствие, зависимость, предложение, спрос, изменение, конкуренция;
• использования (наилучшего и наиболее эффективного) недвижимости.

Оценивая недвижимость, необхо­димо учитывать все оценочные принципы с целью получения достоверного значения стоимости недвижимости. Рассмотрим данные принципы:

1. Полезность:Недвижимость имеет стоимость  в случае полезности объекта  инвестору, а также при возможности  использования объекта  для осуществления  функций и потребностей человека.
2. Замещение:Покупатель не будет платить  за недвижимость больше цены минимальной, которую имеет объект – аналог равнозначной полезности.
3. Ожидание:Величина стоимости доходной  недвижимости равна величине потока  денежных средств от использования объекта в будущем, и сумме денежных средств от  перепродажи объекта.
4. Продуктивность (остаточная):Основа стоимости земли – это  остаточная производительность (продуктивность) земли.  Значение  продуктивности  определяется доходом от использования земли за вычетом  оплаты  за труд, управление.
5. Вклад: Результатом вложения  инвестиций является  доход за вычетом  затрат.
6. Отдача (возрастающая и уменьшающаяся): Увеличение вложений капитала в производство определяет  увеличение прибыли до фиксированного предела, после чего рост прибыли уменьшается.
7. Сбалансированность:Составляющие недвижимости имеют определенные пропорции в своем сочетании.
8. Оптимальность размера:Оптимальный размер (экономический) определяет  привлекательность, в конечном итоге  стоимость недвижимости.
9. Разделение (оптимальное) прав на имущество:Права на  недвижимость соединяют и разделяют с целью   увеличения  стоимость.
10. Зависимость:На стоимость недвижимости влияют внешние  факторы.
11. Соответствие:Недвижимость, не отвечающая требованиям  стандартов на рынке, обладает  меньшим значением  стоимости.
12. Спрос и предложение: На стоимость оказывает прямое влияние соотношение спроса и предложения в конкретном сегменте рынка.
13. Конкуренция: Прибыль – источник  конкуренции, стимулирующей   рынок,  сверхприбыль  снижает доходность.
14. Изменения: Изменения характерны  для объекта, и для  факторов окружающей объект  среды.
15. Принцип использования (наилучшего и наиболее эффективного) объекта:Возможное эффективное использование объекта,  определяющее  максимальную стоимость недвижимости.

Учет принципов необходим специалистам оценочных компаний для получения оптимально достоверного результата в процессе оценки имущества, оценки земли и участков, иных объектов недвижимости.

Проведение такой операции, как кадастровая оценка земельного участка является обязательным действием в случае вовлечения последнего в сделку объектов, которые полностью или частично принадлежат территории Российской Федерации, ее субъектам или различным муниципальным образованиям. Эта операция производится в следующих случаях:

• приватизация земельного участка;
• передача его в аренду или доверительное управление;
• использование в качестве залогового объекта. Обычно в случае оформления ипотеки или другого вида кредитов;
• при отчуждении объекта в случае его продажи или какого-либо другого действия;
• при возникновении споров о реальной стоимости объекта, включая национализацию имущества;
• при выкупе участка или любом другом способе изъятия имущества, предусмотренном законодательством Российской Федерации

Кадастровая оценка земли, как и любой другой вид работ по оценке объекта собственности, необходима для установки реальной денежной ценности земельного участка, находящегося в собственности физического или юридического лица. Основным отличием этого типа оценочных работ является применение особой технологии подсчета и  использование их результатов преимущественно для определения размеров налогообложения.

Результатом кадастровой оценки обычно является ценовое зонирование территории, а также установка показателей базовой стоимости земельного участка в зависимости от его территориального расположения. Кроме того такой тип оценки обязательно учитывает индивидуальные особенности участка.

Назначение и алгоритм проведения оценочных кадастровых работ

Порядок, по которому проводится государственная кадастровая оценка земельных участков, определяется законодательством Российской Федерации. Проводится это операция для определения точной кадастровой стоимости участков различного назначения.

Алгоритм проведения этой процедуры можно разбить на несколько основных этапов, а именно:

1. Изучение методической, нормативно-правовой и технической документации по государственной кадастровой оценке земель различных населенных пунктов.
2. Разработка или подбор специализированного программного обеспечения, которое было адаптировано для каждой конкретной категории земельных участков.
3. Формирование списка наделов.
4. Подготовка информации о реализации каждого конкретного методического подхода, применяемого в определении точной кадастровой стоимости.

После того, как перечень сформирован, объявляется конкурс, в результате которого должен быть определен Исполнитель работ. Победитель определяется количеством набранных баллов и назначается ответственным за выполнение государственного контракта.

• Так как между размером вложений и доходом от эксплуатации здания имеется непосредственная связь, то цена недвижимости является результатом полученных прав на планируемый уровень доходов. Эта стоимость, ее еще называют инвестиционной, является суммой будущих доходов, которые может принести приобретаемый актив.

• Главное преимущество методики доходного подхода к определению стоимости недвижимости состоит в том, что в отличие от затратного и рыночного подхода она гораздо лучше отвечает представлениям будущего владельца о том или ином объекте недвижимости, в который он инвестирует с целью получения дохода.

• Следовательно, в этом аспекте оценщик определяет доход как главный фактор ценообразования. При этом доходный подход к оценке недвижимости не может не учитывать рыночную стоимость недвижимости и затраты на ее содержание. К примеру, средняя величина дохода, которая используется в доходном методе, получается в результате сравнения аналогичных инвестиций.

• Если перед получением дохода в актив нужно вложить дополнительные средства, например, провести реконструкцию здания, то такой расход будет являться дополнительной инвестицией. После корректировки затратного и рыночного метода в дальнейшем используют методы капитализации.

• Основной минус доходного подхода – это его малая точность. Оценщик оценивает не текущую стоимость объекта, а пытается спрогнозировать величину дохода, который он может принести в будущем.

• В самом начале работы над доходным подходом специалисты работают над прогнозом предполагаемой прибыли от сдачи площадей здания в аренду. Прогноз основывается на конкретных сроках, в течение которых владелец здания собирается держать его на балансе в качестве актива.

• Из суммы арендных платежей вычитаются расходы на эксплуатацию здания и расходы на управление объектом недвижимости, после чего появляется возможность сделать долгосрочный прогноз цены объекта к моменту окончания срока владения недвижимостью.

• Соотношение конечной и первоначальной стоимости называется величиной реверсии. На завершающем этапе реверсия и предполагаемые доходы складываются в стоимость здания через методы прямой капитализации. Способ, по которому высчитывается капитализация, зависит от многих факторов.

• Метод прямой капитализации отлично себя показывает, если на рынке недвижимости нет резких перепадов, и доходы постоянно растут. Если же прибыль от владения недвижимости подвержена перепадам и является величиной непостоянной, то применяют метод дисконтирования денежных поступлений.

Доходный подход оценки недвижимости. Видео

Сравнительный подход к оценке недвижимости применяют, когда имеется большая база данных о всех операциях с недвижимостью (аренда, купля, продажа) за конкретный период времени. Сравнительный подход к оценке недвижимости – это методика оценки цены объекта недвижимости, которая включает в себя этого объекта с объектами аналогичной категории. При этом очень важно, чтобы у оценщика имелся массив данных о похожих операциях с недвижимостью, происходивших ранее.

Стоимость объекта на рынке недвижимости в этом случае будет равняться средней стоимости объектов той же категории. Однако в каждом отдельном случаи эти расчеты требуют внесения поправок, так как на цену любого объекта влияют многочисленные факторы, такие, к примеру, как возраст здание, его месторасположение и многое другое. Формула, по которой оценивается объект:

Где Рк – это цена, по которой реализуется похожий объект недвижимости

ЕD – это сумма поправочных котировок. Здесь учитываются спрос, предложение, замещение и сбалансированность, то есть принципы сравнительного подхода.

Оценка недвижимости – сложный процесс, требующий прохождения нескольких этапов:

• Анализ рынка недвижимости
• Сбор фактической информации, проверка всех полученных данных о сделках по купле-продаже недвижимости
• Корректировка полученных данных на основе собранных сведений
• Конечное определение цены объекта

Специалисты по продаже недвижимости изучают рынок с целью найти информацию о сделках, которые были проведены с аналогичными объектами. Имея такие данные, их легко можно экстраполировать на конкретный объект, выставленный на продажу. Большая часть информации поступает из открытых источников: это данные из различных организаций и служб, прессы, интернета, страховых компаний и риэлторских агентств.

На точность оценки влияет и общее количество полученной информации. Для того, чтобы сделать анализ, требуется достаточно большой объем данных. Итоговая стоимость объекта недвижимости – это результат многочисленных корректировок, учитывающих не только информацию о прошлых продажах, но и текущий спрос на рынке.

Сравнительный подход к оценке недвижимости. Видео

• Итак, нам требуется оценить комнату в квартире, которая имеет несколько отдельных (разделенных) комнат. Как оценить комнату в квартире, если, например, раздел недвижимости учитывал процентное соотношение долей собственников? Для этого нужно обратиться в БТИ. Специалистам из бюро технической инвентаризации нужно будет предъявить документы на квартиру, собственный паспорт. Также потребуется написать заявление.

• Если квартира стоит на кадастровом учете менее пяти лет, то нужную справку вам обязаны выдать в течение 10 дней. Если же пятилетний срок истек, то придется делать новый осмотр квартиры. Это нужно для обновления документов кадастрового учета. В этом случае сроки выдачи справки могут сильно затянуться, отдано у БТИ есть услуга ускоренного осмотра и лучше всего ей воспользоваться.

• Рыночная цена комнаты нужна также при заключении всех юридически значимых сделок. Как оценить комнату? Чтобы узнать точную стоимость, можно обратиться в бюро, которое производит независимую оценку недвижимости или в риэлторское агентство. При этом требуется, чтобы такие агентства имели государственную лицензию на подобную деятельность на территории Российской Федерации.

• Специалисты из оценочного бюро или из агентства недвижимости, обязаны давать оценку стоимости комнаты только после выезда на место и визуального осмотра комнаты. Цена, как уже отмечалось выше, зависит от стоимости всей квартиры и определяется в процентном соотношении. На цену комнаты влияет общая стоимость всей квартиры, а на цену квартиры влияют такие факторы, как год постройки дома, общее состояние недвижимости, площадь, месторасположение, этажность и многое другое.

• Рыночную стоимость комнаты можно определить и самостоятельно, внимательно изучив текущую ситуацию на рынке недвижимости. Если вас устраивают те цены, которые сегодня предлагаются за комнату в квартире, то можно смело выставлять свою недвижимость на продажу. Самое главное – не продешевить, поэтому имеет смысл в самом начале ставить немного завышенную цену, которую всегда можно снизить в процессе торга.

Как может производиться осмотр жилища?

При осмотре квартиры нужно быть предельно внимательным. Договорившись о встрече с представителем риэлторского агентства, постарайтесь прийти на встречу немного раньше. Осмотрите территорию рядом с домом, двор, подъезды, убедитесь, что район не криминогенный и соседи не доставят вам впоследствии хлопот.

Многое о квартире могут рассказать объявления, которые расклеены на специальных досках рядом с подъездами. Слишком часто встречающееся объявление «Продам квартиру в этом доме» — это плохой признак. Если таких объявлений несколько, то от покупки лучше всего отказаться, так как это свидетельствует о различных проблемах.

После того, как вместе с представителем агентства вы войдете в подъезд, не отвлекайтесь и старайтесь подмечать малейшие детали. Посмотрите, в каком состоянии лестничные клетка, лифт, сделан ли в подъезде ремонт. Также запишите номер осматриваемой квартиры – это нужно, чтобы впоследствии провести сверку с информацией из госреестра недвижимости.

Также стоит прислушаться к собственным ощущениям: не испытываете ли вы тревогу, насколько комфортно вы чувствуете себя в этом месте, запомните свое первое впечатление о квартире. Лишь после этого нужно переходить к тщательному осмотру помещений. Первым делом постарайтесь определить, делался ли в квартире ремонт. Как правило, качественный ремонт увеличивает стоимость жилья примерно на треть. Если же вы увидите, что в квартире недавно был пожар или она крайне нуждается в ремонте – возможность существенно снизить цену.

Также нужно, осматривая квартиру, обратить внимание, не подвергалась ли она затоплению. Особенно часто случаются протечки в туалете и ванной комнате. Если имеются следы протечек, то это свидетельствует о том, что трубы в доме находятся в крайне плохом состоянии и, следовательно, будут проблемы с водоснабжением. В последнюю очередь осмотрите балкон, лоджию и подсобные помещения.

Попросите владельца квартиры предъявить вам поэтажный план квартиры и внимательно изучите его. Если в квартире проводилась перепланировка, на руках у владельца должна быть вся необходимая документация Если таких документов, нет – это повод требовать снижения цены: ведь в случае покупке квартиры оформление перепланировки будет уже вашей проблемой.

Затратный подход

При оценке недвижимости применяются различные подходы, которые влияют на ее конечную стоимость. Затратный подход применяется наиболее часто. Предполагается, что цена объекта включает в себя текущую рыночную цену плюс расходы на восстановление или воссоздание имущества.

Этапы затратного подхода

• Определение стоимости земельного участка при его правильном использовании
• Определение прибыли, которую приносит объект
• Расчет суммы на возведение похожего объекта
• Расчет внешнего и физического износа
• Итоговый расчет, включающий в себя как цену земли, так и стоимость возведенных на ней строений с обязательной корректировкой на износ.

Одним из недостатков затратного подхода является невозможность определения точной стоимости имущества. Во многих случаях, например при определении стоимости здания, имеющего архитектурную или историческую ценность, затратный подход практически не работает, так как невозможно точно спрогнозировать, какие затраты понадобятся на восстановление здания.

С другой стороны, при оценке типовых зданий затратный подход является очень удобным инструментом и его часто используют при оценке школ, зданий спецназначения, вокзалов. При оценке незавершенного строительства или для определения оптимального использования земельного участка также в основном используется затратный подход.

При расчете стоимости строительства используются 4 основных метода: разбивка на компоненты, индексный метод, количественное обследование и метод сравнительной единицы. Смета, которая составляется при использовании метода количественного обследования, включает в себя все виды работ, коммунальные услуги, средства механизации, строительные материалы и прочие накладные расходы.

Это достаточно трудоемкий метод, но, тем не менее, он является наиболее точным. Затратный подход используется при определении стоимости любой недвижимости, однако применять его следует с учетом многочисленных факторов, так как в некоторых случаях полученная цена на недвижимое имущество будет некорректной.

Затратный подход. Видео