Зачем нужна помощь юриста?

Для каждой сделки необходимо тщательно готовить документы. Юрист должен разбираться во всех изменениях, связанных с:

• законодательством;
• действующими процедурами.

Бытует мнение, что для осуществления выгодной сделки необходимо обращаться к риелторской компании, которая будет искать контрагента, а также оформлять документы. Но если вариант найден без помощи риелтора, то потребуется специалист, который будет сопровождать сделку, связанную с недвижимостью.

Критерии выбора юриста

Сегодня юристов такого направления очень много, поэтому кажется, что выбрать специалистов просто. Но в реальности действительно качественных профессионалов немного. Нельзя надеяться на то, что в ходе бесплатной консультации вы получите все интересующие вас ответы. Бесплатная консультация нужна для знакомства юриста с клиентом. Разговор требуется, чтобы понять, будет ли сотрудничество успешным. За настоящую консультацию нужно платить, это вполне логично, так как сделки с недвижимостью имеют отношение к большим деньгам.

Поверхностная информация, которую клиент может получить бесплатно, не сможет помочь в решении проблемы. Вы должны понимать, что квалифицированный специалист не может быть универсалом. Он не может заниматься одинаково успешно всеми направлениями. К примеру, юрист, который занимается обменом жилья, может испытывать проблемы в вопросах, связанных с долевым строительством жилых зданий. Выбирая услуги юридической компании, надо поинтересоваться опытом фирмы. Репутация в этом случае имеет очень большое значение.

Кто имеет право получить ГЖС?

В жилищной программе на улучшение условий могут принять участие:

• Военнослужащие, подлежащие увольнению из рядов армии.
• Работники (служащие) органов внутренних дел.
• Граждане, которые признаны пострадавшими от катастроф (включая и техногенный характер)
• Переселенцы (вынужденные покинуть прежнее место жительства).
• Граждане, желающие улучшить условия жизни, проживающие в районах Крайнего Севера.

Законодатель четко определяет размер (стоимость) ГЖС. Просчитывается она исходя из принятой социальной нормы жилой площади и средней стоимости (рыночной) за 1 м2 в каждом субъекте Федерации, где будет выдаваться сертификат. Существующие нормы на сегодня:

• 1 человек – 33м.
• Семья из 2 человек – 42м.
• Семья более 3 человек – 18 м на одного члена семьи.

Важно: выдается ответственный документ всего лишь один раз, повторно сертификат получить невозможно. ГЖС предоставляется только для покупки полностью возведенного жилья.

Бумаги для получения сертификата – основной перечень

Учет лиц, которые остро нуждаются в улучшении условий проживания, осуществляют исполнительные органы власти на местах. Так называемая очередь, где приоритетные категории – это физические лица, которые вообще не имеют собственного жилища. Какие документы понадобятся, чтобы попасть в очередь? К сожалению, полный перечень для каждой категории лиц разнится, но вот основной пакет:

• Гражданский паспорт.
• Заявление от вас на предприятие, где вы работаете, например, часть, где военнослужащий проходит службу) либо в официальный орган, подтверждающее ваше желание претендовать на сертификат.
• Справка, которая подтвердит, что вы нуждаетесь в улучшении условий.
• Справка о сдаче (освобождении жилья) по последнему месту найма – для военнослужащих.
• Выписка из домовой книги о постоянном месте прописки.
• Финансовый лицевой счет – копия.
• Документ, который может подтвердить степень родства заявителя с его домочадцами.

С какими проблемами вы можете столкнуться, получая ГЖС?

На первый взгляд все очень прозрачно – получили бумагу, открыли счет, купили понравившуюся квартиру. В реальности можете столкнуться:

• В большинстве случаев от вас потребуют подтвердить, что на данный момент вы гражданин без определенного места проживания! Пока не освободите ведомственное жилье или не выпишитесь из другого жилья – сертификат не получите.
• ГЖС имеет определенный срок действия. Всего 10 месяцев, за которые вы должны решить все проблемы и приобрести жилье. Иначе придется начинать всю процедуру по-новому.
• Главная проблема – денег, которые вам выделят, как правило, недостаточно для покупки жилья по рыночной стоимости!

Важно: законодатель, прежде чем перевести выделенный деньги на счет будущего продавца жилья, требует от обладателя сертификата предоставить уже заверенный договор купли-продажи! Вот такой парадокс – сделка еще не оплачена, а продавец уже должен лишиться права собственности. На это идут, конечно, не все, так что придется убеждать человека, что его не обманут!

 Как можно использовать полученный жилищный сертификат?

Процедуры пройдены, и вам выдали документ – алгоритм для собственника:

• Открываете счет в банке (только в уполномоченном государством) в течение 30 дней. Пропустили 60 дней – банк его просто не примет.
• На протяжении 9 месяцев вы обязаны уже подобрать жилье – выбираете самостоятельно, но вам могут помочь агентства недвижимости, да и риски меньше, что вас обманут.
• После оформления сделки, банк будет проверять договор купли-продажи, после чего отправит запрос-уведомление в казначейство с требованием открыть соответствующий счет, для перевода денег продавцу.

Важно: полученные средства идут на оплату лишь небольшой части жилья, оставшаяся сумма может оплачиваться владельцем ГЖС из собственных сбережений, или квартира/дом становятся объектом ипотеки.

• Жилье должно быть оформлено в собственность владельца.

Полезно знать

При оформлении государственного сертификата, существуют определенные особенности для каждой конкретной категории лиц:

• Военнослужащие. Могут претендовать на получение ГЖС: прапорщики и офицеры, уже отслужившие не менее 10 лет и увольняются (уже уволены) по сокращению штата или состоянию здоровья.
• Вынужденные переселенцы. Под эту категорию попадают: только граждане РФ, которые вынуждены покинуть прежнее место жительства по причине преследования, притеснения, насилия и т.д. Либо граждане РФ, проживающие за границей государства.
• Для сотрудников полиции. Схема схожа с военнослужащими, выслуга лет – 10. При этом на льготу имеют право претендовать сотрудники Министерства юстиции Российской Федерации и сотрудники МЧС.
• ГЖС для северян. Человек должен проработать не менее 15 лет в районе крайнего Севера.

Кроме вышеперечисленных категорий лиц, на сертификат имеют право рассчитывать: работники полигона Байконур и лица, приравненные к пострадавшим в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

Муниципальное жилье – как происходит выписка?

Важно: ведомственная квартира – это исключительно собственность муниципальных органов или государства. Так что без реального согласия домочадца на выписку из помещения можно «ответить» только инициированием снятия с учета по принудительной схеме. На это имеет право официальный собственник (государство) или суд. Какие причины выписки могут учитываться:

• Отсутствие оплат коммунальных услуг либо не поступление соответствующих сумм в бюджет по оплате самого помещения больше полугода. Но придется доказать в судебном порядке, что не внесенная квартплата или коммунальные услуги никак не связаны с длительным отсутствием/не проживанием главного нанимателя (квартиросъемщика).

Важно: помните, что выписка/выселение лица из такой квартиры, даже если он не платит, возможно исключительно вместе с ответственным нанимателем (который подписал договор социального найма). То есть, если один из домочадцев отказывается платить – ответ пред судом будет держать ответственный наниматель! Выписать злостного должника на основании задолженности просто нет возможности.

• Нарушение законных прав соседей – драки, пьяные дебоши, шум ночью, и т.д.
• Жилье используется не по прямому назначению – ведется коммерческая деятельность (жильцы организовали офис). Это основания к принудительному выселению и обязательной выписке из квартиры всех членов семьи.
• Жилец причиняет урон имуществу в самой квартире, разрушает ее и т.д.

Приватизированная квартира

Имея квадратные метры в личной собственности (куплена до брака), вы с легкостью имеете право выписать супруга/супругу принудительно после официального развода – самый простой вариант. Для этого нужно обращаться в суд с соответствующим заявлением и предоставить свидетельство о разводе.

Важно: при расторжении брака вы имеете полное право выселить/снять с учета и всех «бывших» родственников супруга/супруги, которые были прописаны в вашей квартире без их согласия.

Проблематична ситуация, когда ваше жилье было приватизировано при официальном согласии всех домочадцев, которые на данный момент зарегистрированы в помещении. Суд откажет принудительно выписывать из дома, потому что в раннее муниципальной квартире все обладали равными долями жилого помещения.

Сложно выписывать и бывших супругов, которые приобрели жилье в законном браке (приватизировали) и не важно, на чье имя/фамилия прошла регистрация – собственность рассматривается как совместно нажитая.

Жилье по наследству или подаренное

Когда жилье получено по договору дарения или по наследству – вы имеет законное право в судебном порядке, без получения согласия прописанных выписать их. На практике суд имеет право принять решение об отказе. Происходи это тогда, когда суд решает, что бывшему жильцу некуда идти, он не имеет возможности приобрести новое жилье и т.д. В каждой конкретной ситуации решение может быт разное.

Как выписать несовершеннолетних?

Так называемые проблемная категория граждан – это лица, не достигшие совершеннолетия.

Например, снять с учете ребенка из квартиры (муниципальной) возможно лишь в том случае если он проживает у другого родителя длительно время и это подтверждено документально.

Но и в этом случае обязательным условием признается прописка маленького ребенка на квадратных метрах второго родителя. А вот снятие с учета несовершеннолетнего происходит только по согласию обоих родителей либо по решению суда. Судебная инстанция крайне редко принимает подобное решение, ведь он изучает бумаги, которые предоставляет орган опеки – как правило, не предоставляют подобный документ.

Важно: перепрописать малыша необходимо на новой жилплощади, которая полностью соответствует по метражу предыдущей. Правило не соблюдено – это нарушение закона, за которое предусматривается уголовная ответственность.

А вот из приватизированной квартиры выписать несовершеннолетнего практически не удастся даже при наличии согласия обоих родителей. Придется пройти несколько заседаний попечительского совета, доказать, что права ребенка не ущемлены и т.д.

Выписка осужденных и отбывающих наказание лиц

Снять человек с регистрационного учета пока он отбывает наказание по постановлению суда – очень просто. Достаточно предоставить постановление суда и написать заявление от собственника квадратных метров. Проблема в том, что после отбывания срока, бывший заключенный имеет право вернуть свою жилплощадь! Для этого ему необходимо восстановить свои права через суд, и не важно, продана квартира или нет! Если иск удовлетворят – он будет проживать на прежней жилплощади.

Нюансы налогообложения при продаже недвижимого имущества

Кто является плательщиком налога:

• Резиденты России, которые проживают в РФ больше 6 месяцев и не выезжают на длительное время за пределы страны.
• Лица, которые не являются резидентами, при этом имеют на территории РФ источники доходов от разного вида деятельности.

Все доходы, которые вы указываете, в обязательном порядке будут облагаться подоходным налогом, касается это и прибыли от продажи квартиры.

Важно: даже если вы не работает, и не платите налоги, в случае продажи квартиры вы должны обязательно заплатить установленный сбор.

Учтите, если вы продаете недвижимое имущество за пределами России – вы также обязаны внести налог в казну за полученную прибыль.

При расчете налога при продаже квартиры полная стоимость исчисляется по налогооблагаемой базе. Такой вид дохода должен быть задекларирован исключительно в рублях, при указании стоимость в иностранной валюте – проводится конвертация по соответствующему курсу на дату заключения договора.

Ставка налога

Важно: налогоплательщик имеет полное право не оплачивать налог (подоходный), если реализуемая квартира принадлежит на правах собственности ему больше 3 лет. И неважно, проживал хозяин на данной жилплощади или нет. Необходимо иметь подтверждающую документацию, где указана дата приобретения прав собственности на жилье.

Владеете квартирой меньше 3 лет, налог будет составлять 13% от стоимости жилья. В зависимости от ситуации, налог может рассчитываться такими способами:

• Имущественный вычет. Порядок, при котором, имущественный вычет составит сумму в 1 млн. руб, который «отнимется» от стоимости квартиры. А далее – оставшуюся сумму необходимо умножить на 13% ставки налога.
• Формула «доходы-расходы». В такой ситуации возможно не применять вычет, а уменьшать вместо этого доход, который будет получен от продажи квартиры. Имеется в виду, что потраченные на покупку недвижимости деньги, можно будет вычитать из полученного дохода от реализации квартиры.

Помните, что любые обстоятельства, которые дают вам право применять разные схемы вычетов должны быть подтверждены письменно.

Расходы, которые позволяют снизить налог

При расчете налоговой базы, можно предоставлять сведения о расходах, которые позволят снизить обязательные выплаты. К ним относятся:

• Затраты лица на покупку жилья в строящихся домах или приобретаемых на вторичном рынке.
• Затраты на разработку и подготовку документов и проектирование во время строительства.
• Траты на оплату услуг на ремонтные и отделочные работы.
• Подключение разных коммуникаций.
• Приобретение отделочных и строительных материалов.

Важно: если вам дарят или завещают жилье – расходы для уменьшения сумм налога не учитываются. Рекомендуется использовать имущественный вычет для уменьшения НДФЛ.

Как правильно рассчитать налог и оплатить?

При уплате НДФЛ неплохо знать некоторые нюансы. Важные моменты касаются продажи объектов, которые являются долевой собственностью сразу нескольких лиц:

• Если квартира находится в равных долях собственность граждан, которые являются родственниками – из общей стоимости квартиры может определяться имущественный вычет в размере 1 млн. руб. А далее умножаем стоимость на 13% и полученное значение делится в равных долях на всех налогоплательщиков, который и обязуются заплатить подоходный налог в казну.
• Если собственники малолетние дети – налоги должны оплатить их родители.
• Если несколько владельцев квартиры не имеют родственных связей – налог рассчитывается на каждого собственника исходя из его доли владения в квартире (размер доли должен быть подтвержден документально).
• Если вы планируете в одном налоговом периоде продать и сразу приобрести другое жилье – произойдет взаимозачет. То есть вам не предоставят положенный по закону вычет, но и не потребуют уплаты подоходного налога.

Важно: многие собственники стараются занизить сумму налога, указывая в договоре низкую стоимость квартиры. В связи с такой ситуацией налоговая тщательно отслеживает и проверяет оценочную стоимость недвижимость по сделкам купли-продажи. Явное занижение стоимости квартиры – на вас могут наложить административный штраф.

 Подаем документы в налоговую службу

Для уплаты налога вам придется заполнить соответствующую декларацию и подать ее в налоговую инспекцию. Для этого вам необходимо предоставить:

• Копия гражданского паспорта.
• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Договор о продаже жилья.
• Квитанция или расписка, подтверждающая оплату недвижимости.
• Заявление о предоставлении вам налогового вычета – если есть основания.
• Если вы хотите воспользоваться схемой «доход — расход» – все копии подтверждающих документов на расходы, который потребовались для покупки квартиры.

Как только, налоговая служба изучит поданную декларацию и проверит документы – вам направят уведомление о необходимости оплатить налог. Вы должны взять реквизиты и оплатить указанную сумму через банковское учреждение.

Процедура вступления в наследство сама по себе несложная, однако, имеется масса нюансов, которые будущим наследникам необходимо иметь в виду. О них мы и расскажем нашим читателям.

Принятие наследства по закону и по завещанию

Особенности российской ментальности таковы, что завещания в нашей стране встречаются не так уж и часто. Связано это с боязнью пожилых людей оставлять подобные документы, а также с еще не пережитыми предрассудками. Именно поэтому в большинстве случаев наследование в нашей стране происходит по закону, то есть, таким образом, когда круг наследников определяется нормами Гражданского кодекса РФ.

Согласно нормам Гражданского кодекса РФ наследство открывается после смерти наследодателя. При этом унаследовано может быть практически любое имущество, принадлежавшее наследодателю, как движимое, так и недвижимое.

Практика идет по тому пути, что если наследственная масса представляет собой в основном движимое имущество, то споры между наследниками возникают крайне редко. Это связано, как с незначительной стоимостью подобного имущества, так и с упрощенной процедурой его принятия.

Так, например, предметы домашней обстановки и личные вещи наследодателя напрямую переходят членам его семьи, которые совместно с ним проживали. Причем как такового формального принятия подобного наследства закон не требует. А продолжение пользования холодильником, телевизором и другим движимым имуществом само по себе является актом принятия наследства.

На практике возможны ситуации, когда наследодателю принадлежали весьма ценные вещи (коллекции, предметы антиквариата и т.д.). В такой ситуации, а также, если между наследниками возникают споры по поводу наследования той или вещи, необходимо соблюсти порядок принятия наследства, предусмотренный нормами Гражданского кодекса РФ. Стоит отметить, что данный порядок един, как в отношении движимого, так и недвижимого имущества.

Согласно статье 1153 для принятия наследства наследнику необходимо обратиться к государственному нотариусу по месту нахождения имущества и подготовить заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство. Написание подобного заявления осуществляется на стандартном бланке, поэтому особых трудностей с его составлением не возникает.

Помимо заявления от наследника потребуют следующий пакет документов:

• Свидетельство о смерти – документ, подтверждающий смерть наследодателя и, соответственно, факт открытия наследства;
• Документы, подтверждающие факт родства с наследодателем;
• Документы, подтверждающие право собственности наследодателя на наследуемое имущество;
• При наследовании недвижимости – кадастровые документы (технический, кадастровый паспорт), а также справку из Росреестра об отсутствии обременений недвижимого имущества;
• Документы, определяющие стоимость наследуемого имущества

На практике часто возникают вопросы с определением стоимости имущества, на которое претендует наследник. Если речь о недвижимости, то нотариус примет кадастровые или иные документы, в которых, как правило, указана стоимость имущества. В том же случае, если речь идет об ином имуществе, то нотариус обязан произвести его опись и в дальнейшем пригласить профессионального оценщика для определения стоимости подобного имущества. Соответственно, все расходы на подобные мероприятия будут оплачены за счет наследственного имущества.

На принятие наследства по закону отводится срок, который составляет 6 месяцев со дня смерти наследодателя. Именно в течение этого срока наследнику необходимо предъявить свои права на наследство.

Наследование по завещанию по процедуре практически ничем не отличается от наследования по закону. Разница лишь в том, что при наличии завещании наследниками станут лица, в нем указанные.

При этом лицам, указанным в завещании, также необходимо в шестимесячный срок обратиться к нотариусу с соответствующим заявлением. Соответственно в этом случае, вместо документов, подтверждающих родство с наследодателем, предъявляется завещание, которое и должно храниться у нотариуса.

Особенности принятия наследства

На практике у наследников часто возникают вопросы по налогообложению наследственного имущества. Согласно нормам статьи 217 Налогового кодекса РФ наследники освобождаются от уплаты налога на наследство. Причем для освобождения от подоходного налога не имеет значение наличие родственных отношений с наследодателем.

Тем не менее, наследникам придется уплатить государственную пошлину за оформлением наследства. Размер данной пошлины варьируется в зависимости от наличия и близости родственных отношений. Так, детям, родителям, супругу, братьям и сестрам наследодателя придется уплатить пошлину в размере 0,3 процента от стоимости имущества. Для всех же остальных наследников данная ставка должна быть уплачена двойном размере, то есть 0,6 процента от стоимости полученного по наследству имущества.

Нередко встречаются ситуации, когда наследодатель состоит в браке, а принадлежащее ему имущество является совместно нажитым со вторым супругом. В таких ситуациях наследованию подлежит лишь половина имущества. При этом на долю наследодателя второй супруг будет претендовать на равных основаниях с другими наследниками первой очереди.

В случае если в собственности наследодателя находится имущество, оборот которого ограничен, например, оружие, то наследование подобного имущества будет осуществляться только при соблюдении наследниками требований по его правомерному владению.

Видео — Правила вступления в наследство

Пропуск срока принятия наследства и его восстановление

Юристам приходится сталкиваться с ситуациями, когда наследник по тем или иным причинам пропустил срок принятия в наследство. В таких ситуациях право на наследство окончательно не утрачивается, однако получить свою долю в наследстве будет намного труднее.

В случае пропуска полугодичного срока, определенного законом для принятия наследства, лицу, которое имеет наследственные права, необходимо обращаться уже не к нотариусу, а в суд. При этом суд должен решить, может ли быть восстановлен срок вступления в наследство для конкретного лица или нет.

Данное решение во многом будет зависеть от тех причин, в результате которых был пропущен срок принятия наследства. Статья 1155 Гражданского кодекса РФ определяет, что если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства либо не мог принять наследство по иным уважительным причинам, то он вправе в судебном порядке восстановить пропущенный срок.

Для чего ему необходимо в течение 6 месяцев с момента устранения препятствий либо с момента, когда ему стало известно о наследстве, обратиться в суд с соответствующим заявлением.

Стоит отметить, что закон не определяет конкретный перечень уважительных причин, поэтому обычно таковыми являются:

• Тяжелое заболевание либо семейные обстоятельства, не позволяющие своевременно принять наследство;
• Прохождение воинской службы или службы в действующей армии;
• Действие природных, политических и иных факторов, которые объективно препятствуют реализации своих прав.

Как показывает практика, в подобных ситуациях суды идут навстречу наследникам и восстанавливают сроки для реализации прав на наследство. Вместе с тем практикующие юристы рекомендуют не затягивать сроки принятия наследства и обращаться к нотариусу как можно скорее.

Об основаниях и механизме признания сделки недействительной, а также о практических особенностях данной процедуры, мы и расскажем нашим читателям в предлагаемой статье.

 Правовые основания для оспаривания дарственной

 Условия признания сделки недействительной содержатся в главе 9 Гражданского кодекса РФ. В частности, интересующему нас вопросу посвящены статьи 166-181 Гражданского кодекса РФ, с которыми в обязательном порядке следует ознакомиться гражданину, который планирует оспаривание сделки.

Если же раскрывать содержание данных статей вкратце, то стоить отметить, что дарственная может быть как оспоримой, то есть для признания ее таковой требуется решения суда, так и ничтожной, когда наличие решения суда и вовсе не требуется. Однако на практике для оспаривания договора дарения все равно потребуется обращение в суд, так как это единственный в настоящее время способ защитить свои права, которые могли быть нарушены в результате заключения договора дарения.

При подготовке соответствующего иска в суд следует учитывать, что сделки по отчуждению недвижимости в обязательном порядке проходят процедуру государственной регистрации. В обязанности государственного регистратора входит максимально возможная проверка юридической чистоты совершаемой сделки. А значит, перечень оснований, по которым такая сделка может быть оспорена, значительно сокращается. В силу данной особенности сделок по дарению квартир их практическое оспаривание возможно лишь по нескольким основаниям, среди которых:

• Влияние на дарителя обмана, насилия, тяжелых жизненных обстоятельств;
• Неспособность дарителя понимать характер и последствия своих действий в силу, например, душевного расстройства;
• Существенное заблуждения дарителя относительно сути сделки;
• Наличие признаков мнимой или притворной сделки, когда стороны заключают «виртуальную» сделку либо пытаются договором дарения «прикрыть» совершенно иную по характеру сделку, например, по купле-продаже данной квартиры.

Теоретически оспорить дарственную можно и по другим основаниям, однако процент выигранных дел по ним ничтожен, поэтому питать особые надежды на другие условия признания сделки недействительной не стоит.

Как практически оспорить дарственную на квартиру

Инициировать вопрос признания недействительной дарственной на квартиру может любое заинтересованное лицо. Это может быть, как сам даритель, которого обманули или заставили совершить подобную сделку, так и третье лицо, которое не является стороной сделки, но чьи права такой сделкой нарушаются. Среди таковых могут быть потенциальные наследники, родственники и другие граждане, чьи интересы прямо или косвенно затрагивает сделка.

Часто встречаются случаи, когда дарственная оспаривается наследниками, ведь пожилого человека, собственника квартиры, проще всего обмануть или запугать опытным мошенникам, которых сегодня более чем достаточно. Пострадают от подобной сделки, прежде всего, родственники, поэтому именно им и придется обращаться в суд.

Сама процедура оспаривания сделки начинается с подачи искового заявления. Его составление, как правило, особенных трудностей не представляет. Для чего можно обратиться к адвокату либо иному грамотному юристу. Также можно составить иск и самому, для чего желательно найти несколько образцов подобных исков в Интернете, а также внимательно изучить требования статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, которые и посвящены вопросам составления исковых заявлений. Ознакомившись с образцами, грамотный человек вполне может составить иск самостоятельно. Но если вы сомневаетесь в своих силах, то обращение за помощью к специалисту лишним не будет.

Стоит отметить, что по вопросам доказывания в суде тех или иных обстоятельств опытные юристы готовят диссертации и объемные научные работы, поэтому раскрыть данный вопрос в нашей статье попросту невозможно в силу его объемности и вариативности.

Однако если у вас есть реальные основания полагать, что в интересующей сделке есть признаки недействительности, то стоит обратить внимание на аналогичные процессы, о сути которых можно прочесть в Интернете. Используя подобную информацию, хотя бы примерно можно определить перечень доказательств и вопросов, которые предстоит обосновывать в суде в каждой конкретной ситуации.

Преимущества обращения за помощью к специалисту в данном случае – это кратчайший путь к решению вопроса. Однако стоит помнить, что участие в деле адвоката – не панацея, как в этом хотят убедить нас с вами представители данной профессии. Так как масса дел успешно выигрывается и без их участия.

В случае достижения в суде успешного результата сделка по дарению квартиры будет признана недействительной, а квартира возвращена первоначальному владельцу, то есть дарителю. Попутно с возвратом квартиры могут решаться и иные вопросы, например, по выплате компенсации за причиненный вред дарителю или квартире, привлечению к уголовной ответственности «ушлых» граждан и т.д.

Однако данные вопросы необходимо рассматривать исключительно в привязке к конкретной ситуации. Главное помнить, что любою сделку с пороками вполне реально оспорить, тем самым защитив свои нарушенные права и законные интересы.

Гражданам, которые состоят в браке и намереваются подарить (продать, обменять) свое жилье, в обязательном порядке в соответствии с нормами статьи 35 Семейного кодекса РФ требуется получение согласия другого супруга на совершение такой сделки либо документа, его заменяющего. Без предоставления такого документа территориальное подразделение Росреестра попросту не примет документы на регистрацию сделки.

Стоит отметить, что согласно закону супруги должны распоряжаться совместно нажитым имуществом исключительно по взаимному согласию. Поэтому письменное согласие супруга и есть удостоверение его воли относительно судьбы общего имущества.

Оформление согласия супруга на дарение квартиры

Наиболее сложная задача – получить собственно согласие супруга, так как далеко не во всех семьях отношения строятся на основе уважения и взаимопонимания. Что же касается технической процедуры, то она более чем проста.

Согласие другого супруга оформляется в нотариальной конторе. У любого современного нотариуса имеются заранее заготовленные бланки подобного документа, поэтому искать что-либо в Интернете или составлять подобный документ самостоятельно не придется.

Практическое оформление документа займет порядка 10-15 минут, которых будет вполне достаточно для проверки документов супругов и индивидуализацию уже готовой формы бланка под конкретную ситуацию.

В ряде случаев может потребоваться документ, заменяющий согласие второго супруга. Это касается ситуаций, когда даримая квартира:

• Приобретена до брака;
• Получена по наследству дарителем или по договору дарения, как в период брака, так и до его заключения;
• По соглашению между супругами является индивидуальной собственностью дарителя.

В перечисленных случаях согласие второго супруга не требуется, так как никаких прав на даримую недвижимость второй супруг не имеет. Поэтому вместо согласия супруга в территориальное подразделение Росреестра представляется документ, подтверждающий наличие одного из перечисленных обстоятельств.

Однако продажа доли, в отличие от отчуждения целого объекта недвижимости, имеет ряд нюансов, о которых ее собственнику необходимо иметь представление. О них и о процедуре купле-продаже доли мы расскажем в предлагаемой статье.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ участники долевой собственности вправе распоряжаться своей долей (продавать, дарить, менять или передавать по наследству) точно таким же образом, как и целым объектом недвижимости.

Это означает, что на все операции с долями в недвижимом имуществе распространяются все те же нормы Гражданского кодекса РФ, которые действуют в отношении купли-продажи квартиры. На практике продажа доли осуществляется на основании договора купли-продажи, который подлежит обязательной регистрации в подразделении Росреестра по месту нахождения недвижимости.

При составлении договора купли-продажи необходимо учесть, что предметом сделки соответственно является 1/2, 1/3 или 1/4 часть квартиры. Все остальные положения договора купли-продажи практически ничем не будут отличаться от аналогичного договора в отношении целой квартиры. Образец договора можно найти в Интернете либо обратиться за помощью к специалисту. С учетом того, что большинство договоров купли-продажи недвижимости стандартные, то обладая даже минимальными юридическими познаниями грамотный договор можно подготовить при помощи Интернета за один вечер, экономя на этом несколько тысяч рублей.

Составив и подписав договор (данный документ готовиться в 3 одинаковых экземплярах), необходимо провести его государственную регистрацию, после которой сделка будет официально признана законной.

Для регистрации сделки помимо договора и паспортов сторон сделки в Росреестр продавцу необходимо представить следующий перечень документов:

• Свидетельство о праве собственности на долю;
• Технический паспорт или иной кадастровый документ его заменяющий;
• Документ, подтверждающий легальность приобретения доли ее нынешним владельцем (продавцом) – свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарения и т.д.;
• Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости.

В ряде случаев может потребоваться еще справка об отсутствии задолженности по налогам и выписка с лицевого счета, подтверждающая своевременность оплаты коммунальных услуг. Перечисленный перечень является исчерпывающим и более никаких документов от сторон сделки не требуется. Часто при проведении процедуры регистрации два первых документа (технический план и свидетельство о правах) не требуются, так как вся информация есть в электронной базе Росреестра, однако они в любом случае должны быть у законного владельца недвижимости.

После успешного прохождения процедуры регистрации, длящейся порядка 2 недель, покупатель получит свидетельство о праве собственности на долю, а продавец — вырученные денежные средства. На практике в данной части каких-либо проблем, как правило, не возникает, однако подводные камни в таких сделках возникают еще до начала оформления сделки, поэтому о них следует побеспокоиться заранее.

Продажа доли без согласия супруга (законного представителя)

В Семейном кодексе РФ имеется такой термин, как совместно нажитое имущество, к которому относятся все вещи, приобретенные супругами (любым из супругов) в период брака, в независимости от того, на чьи деньги была осуществлена покупка.

При продаже такого имущества (неважно, речь идет о доле или целом объекте недвижимости) в обязательном порядке требуется согласие второго супруга. Не секрет, что далеко не все супруги могут решить единодушно подобные вопросы, поэтому случаи отказа в даче согласия на продажу — не редкость.

В этом случае есть два вариант решения вопроса. Наиболее прост первый из них – путем заключения соглашения (брачный договор), в котором и определяются доли супругов. В этом случае каждый из супругов становиться собственников половины их общего имущества независимо от того, идет ли речь о целой квартире или ее части. И при отчуждении своей доли в данном случае согласие второго супруга будет уже не нужно.

В случае если супругам не удалось договориться мирно, то вопрос раздела имущества придется решать в суде. Насколько сложна данная задача – зависит от конкретной ситуации, однако, если рядом имеется специалист в данной сфере, то от его помощи отказываться не стоит.

Дела о разделе имущества часто затягиваются, поэтому считать данную процедуру легкой прогулкой в суд не стоит.

В случае принятия решения суда по поводу раздела имущества каждый из супругов также вправе будет самостоятельно (без согласия второго супруга распоряжаться своей долей). При этом, подчеркнем, формальное расторжение брака в обоих случаях не требуется.

Также на практике нередки ситуации, когда продавцами долей являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет. Данной категории граждан можно продать свою долю только при наличии согласия на то родителей или опекунов в письменной форме, заверяемое нотариусом. Без такого согласия сделки по продаже недействительны.

Право преимущественной покупки

Наконец последний момент, о котором необходимо упомянуть – это необходимость соблюдения правила о праве преимущественной покупки доли другими участниками долевой собственности. Согласно нормам Гражданского кодекса РФ другие дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую долю. На практике данные нормы реализуются следующим образом.

Продавец доли обязан отправить письменное предложение о приобретении своей доли в квартире другим дольщикам (собственникам долей в этой же квартире) с указанием цены и других существенных условий будущей сделки.

В том случае, если на полученное предложение в месячный срок не поступит ответа (ответ будет отрицательным), собственник вправе продать свою долю любому другому лицу.

При соблюдении этого правила стоит быть осторожным, в части определения продажной цены, так если итоговая цена продажи третьим лицам будет ниже, чем в направленном предложении другим дольщикам, то такая сделка по их требованию может быть признана недействительной. Так как соответственно нарушается их право на преимущественную покупку. Подобные случаи редко встречаются на практике, однако о данном нюансе стоит помнить.

Что такое дачная амнистия и как её оформить?

О дачной амнистии, начавшейся в 2006 году, слышали практически все россияне. Ее суть довольно проста. Гражданам предлагается легализовать (зарегистрировать) свои постройки и дачные участки в льготном порядке, без сбора и оформления массы справок и документов. В принципе, льготный порядок мог бы стать повседневной нормой, но только не в нашей стране, где интересы системы и отдельных чиновников всегда учитываются в первую очередь. А потому все дачные льготы имеют четкие рамки и сроки.

Что интересно, регистрация домов и участков необходима не только гражданам. Ведь если граждане за четверть века не посчитали необходимым легализовать свои права на недвижимость, то вряд ли они побегут регистрировать их именно сейчас, да и еще в четко отведенные рамки.

Поэтому подобные амнистии больше всего нужны именно государству, так как значительно прохудившуюся государственную казну необходимо пополнять, в том числе и за счет земельного налога, а также налога на недвижимое имущество. Именно на повышение собираемости этих платежей и направлена дачная амнистия.

Поэтому, если имеющийся у вас участок вы не собираетесь продавать либо передавать по наследству (таких случаев на практике много), то стоит весьма обстоятельно подумать, стоит ли вам пользоваться предложенным механизмом вообще. Если же вы планируете как-то в дальнейшем распорядиться судьбой вашего участка или дома, либо попросту хотите навести порядок в правоустанавливающих документах на принадлежащую вам недвижимость, то продление срока дачной амнистии вам придется кстати.

На какие объекты распространяется дачная амнистия?

Дачная амнистия в настоящее время распространяется на два вида объектов недвижимости:

• Жилые дома, которые построены на участках, выделенных для ИЖС или ведения подсобного хозяйства без разрешения на строительство и, соответственно, без акта о вводе постройки в эксплуатацию;
• Земельные участки, которые были выделены до 2001 года (то есть до введения в действие нынешнего Земельного кодекса РФ) для ведения дачного или подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, а также ИЖС.

Соответственно, срок амнистии в отношении домов ограничен 2018 годом, а в отношении земли и расположенных на них хозяйственных построек — 2020 годом. Так что в этой части все более или менее понятно. Что же касается детального механизма дачной амнистии, то на нем следует остановиться подробнее, так как порядок регистрации земли и построек различный.

Амнистия в отношении жилых домов

Регистрация жилого дома, расположенного на вашем участке, имеет целый ряд ограничений, на которые необходимо обратить внимание. Жилой дом (постройка, предназначенная для проживания граждан) должна находиться в черте населенного пункта на земельном участке, который выделен под строительство или ведение подсобного хозяйства. Часто участки под ЛПХ выделяются за пределами населенных пунктов на землях сельскохозяйственного назначения. На таких участках строительство капитальных жилых построек запрещено законодательно. Поэтому на такую недвижимость амнистия не распространяется.

В том случае, если имеющийся у вас дом (независимо от даты постройки) удовлетворяет перечисленным условиям, вам необходимо обратиться в местное подразделение Росреестра (документы также можно отправить и по почте – в этом случае подпись заявителя на заявлении заверяется нотариально). Однако лучший вариант – это личное обращение, так как возможные шероховатости в документах можно устранить оперативно еще на момент сдачи самих документов.

Для регистрации жилого дома в льготном порядке необходимо уплатить  государственную пошлину (по состоянию на 2015 год – это 200 рублей), написать заявление на стандартном бланке (бланки и образец их заполнения имеется в каждом отделе Росреестра), а также иметь следующие документы:

• Паспорт гражданина-заявителя;
• Кадастровый паспорт на дом (его оформление можно совместить с регистрацией дома, так все процедуры выполняет один и тот же орган – в этом случае потребуется написание еще одного заявления и оформление технического плана здания, который выполняется кадастровыми инженерами);
• Правоустанавливающий документ на участок, на котором расположен дом, при этом данный документ требуется лишь в том случае, если ваши права на землю в Росреестре не зарегистрированы ранее.

Если свое право на регистрацию дома вы доверяете другому лицу (вполне распространенная практика), то необходимо заранее побеспокоиться о доверенности. Впрочем, если поверенный – человек грамотный, то с подобными вопросами проблем возникнуть не должно.

После успешной сдачи документов в течение двух недель принадлежащий вам дом должен быть зарегистрирован, а заявителю выдано свидетельство о праве собственности на него. Обычно свидетельство со сданными документами вручается лично в руки либо отправляется по почте заявителю, если в Росреестр документы также были присланы по почте.

Амнистия в отношении земельных участков

Для регистрации по дачной амнистии земельного участка, выделенного до 2001 года и предназначенного для ИЖС, ЛПХ, огородничества или садоводства, необходимо соблюсти аналогичную процедуру, как в отношении жилого дома. Стоит помнить, что участок может быть предоставлен на праве бессрочного пользования или наследуемого владения, либо собственности. И даже в том случае, когда в имеющихся документах вид права не указан вовсе, то автоматически происходит регистрация права собственности на принадлежащий участок. При этом право собственности не может быть зарегистрировано в тех случаях, когда земельный участок ограничен в обороте, либо подобная регистрация не допускается в силу закона.

В случае соблюдения перечисленных условий помимо написания заявления и уплаты государственной пошлины придется подготовить следующий пакет документов:

• Паспорт заявителя;
• Документ, который подтверждает факт предоставления участка (акт орган власти, выписка из похозяйственной книги и т.д.);
• Кадастровый паспорт на участок (при необходимости может быть оформлен одновременно с регистрацией права на землю). В этом случае потребуется изготовление межевого плана, который в настоящее время изготавливают кадастровые инженеры;

Нередки случаи, когда участок, право собственности на который предполагается регистрировать, находится на территории садового товарищества. В этой ситуации от заявителя потребуется следующий набор документов:

• Решение правление (руководителя) товарищества о выделении участка;
• Описание границ участка  (данный документ готовиться самим заявителем и правильность его составления также заверяется печатью товарищества и подписью руководителя).

Если вы первый из участников товарищества проводите данную процедуру, то у товарищества будут запрошены учредительные и правоустанавливающие документы на принадлежащую ему землю.

Регистрация хозяйственных построек на дачных участках

В том случае, если на дачном участке имеются постройки (гараж, дачный домик и т.д., которые не предназначены для постоянного проживания), то вопрос с их регистрацией обстоит еще проще. Согласно нормам градостроительного кодекса на строительство подобных объектов не требуется разрешение на строительство и акт о вводе в эксплуатацию. Поэтому кадастровый паспорт на такую постройку и вовсе не нужен. А регистрация такой постройки проходит одновременно с регистрацией земельного участка посредством предоставления одного единственного документа – декларации.

Подобная декларация является обычным описанием вашего строения. Ее образец можно найти в Интернете либо в отделении Росреестра. Заполняется такая декларация самостоятельно заявителем.

При этом сведения, которые там будут указаны, никакими комиссиями не проверяются, тем не менее, к заполнению подобного документа стоит относиться ответственно, так как при продаже, дарении или других сделках с землей возможные неточности могут стать предметом разногласий с покупателем.

Одно из самых распространенных нарушений условий договора долевого участия в строительстве – это несвоевременная сдача объекта и, соответственно, неисполнение одного из существенных условий договора  о сроке передачи квартиры дольщику.

С учетом того, что подобное нарушение, как правило, наносит значительный вред будущим владельцам квартир, российское законодательство предполагает применение к несознательному застройщику специальных штрафных санкций, именуемых неустойкой. О том, что это такое и как взыскивается неустойка, и расскажет предлагаемая статья.

Что такое неустойка и как она исчисляется?

В гражданском праве неустойка – это мера ответственности за нарушение условий договора, чаще всего за просрочку исполнения обязательства. Неустойка всегда определяется конкретной суммой, которая может быть указана в договоре. В нашем же случае размер неустойки определяется  частью 2 статьи 6 ФЗ № 244-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Согласно данной норме, за каждый день просрочки сдачи объекта застройщик будет обязан уплатить  сумму в 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы обязательства. А если стороной договора является физическое лицо, то сумма будет исчисляться, исходя из 1/150 ставки рефинансирования.

Ставка рефинансирования на момент написания статьи составляет 8,25 процентов, при этом данный процент может меняться, а значит, его текущий размер необходимо искать на сайте ЦБ РФ или в соответствующих документах ЦБ РФ, определяющих его размер на конкретный период.

Следовательно, неустойка за один день просрочки будет исчисляться по следующей формуле: 8,25 × 1/150 × стоимость квартиры. Соответственно, итоговый результат необходимо будет также умножить на количество дней просрочки, в результате чего получится окончательная сумма неустойки, подлежащая выплате.

Количество дней просрочки сдачи объекта исчисляется также довольно просто. В договоре долевого участия должен быть указан срок сдачи объекта и, соответственно, сроки передачи квартиры ее владельцу. Разумеется, конкретную дату никто не указывает. Поэтому чаще всего срок передачи квартиры определяется в пределах квартала, то есть срока продолжительностью в 3 месяца.

Юридически просрочка исполнения обязательства будет начинаться с первого дня следующего квартала  и заканчиваться моментом подписания акта приемки квартиры ее владельцем. На практике часто встречаются ситуации  оформления подобных актов задним числом, так, чтобы юридически со стороны застройщика все было в ажуре.

Поэтому подписывать акт всегда стоит именно тем числом, на момент которого квартира была передана фактически. Ведь с учетом стоимости жилья размер неустойки может быть довольно солидным, особенно если срок просрочки превышает несколько месяцев.

После того, как будет определен размер неустойки, можно приступить к ее взысканию.

Способы взыскания неустойки с застройщика

Имея итоговую сумму неустойки и документы, подтверждающие факт ее образования, можно либо пытаться добиться компенсации мирным путем без обращения в суд, а если застройщик останется глух к вашему миролюбию, то взыскать неустойку в судебном порядке.

Большинство застройщиков предпочитают именно первый вариант, так как доказать свою правоту в суде дольщику очень просто, а тратиться на возмещение услуг адвокатов и судебных расходов застройщику не с руки.

Поэтому наиболее простой и перспективный вариант взыскания – это направление письменного требования к застройщику. Подобное требование направляется по почте с уведомлением, а также  с описью вложения. Опись составляется на почте и является подтверждением состава отправленной корреспонденции, дабы застройщик не мог сослаться на то, что требование им не получено.

Само требование составляется в простой письменной форме, в котором указывается на обстоятельства образования неустойки, а также приводится расчет ее размера. К требованию также можно приложить копии документов (договора с указанием срока сдачи объекта, а также акта приемки квартиры), из содержания которых видна просрочка исполнения застройщиком своего  обязательства.

Видео о взыскании неустойки за просрочку с застройщика

Доказать свою правоту в суде в таком случае довольно просто, для этого даже не требуется помощь адвоката. Однако если вы не уверены в своих силах, то лучше воспользоваться его услугами. За них в итоге все равно заплатит проигравшая спор сторона, а это в подавляющем большинстве случаев застройщик.

Если вы решили обращаться в суд самостоятельно, то для этого необходимо грамотно составить исковое заявление, а также собрать доказательственную базу для успешного выигрыша дела.

Исковое заявление пишется по правилам статей 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ. Он доступен в Интернете, и данные статьи необходимо в обязательном порядке изучить. В них указано на перечень сведений, которые должны быть в исковом заявлении, а также на обязательный перечень прилагаемых документов.

Что касается образца заявления, то его можно легко найти в Интернете. Одним из шикарных сайтов, посвященных этому вопросу, можно считать ресурс vseiski.ru, где можно найти практически любой документ, составленный грамотно и со всеми необходимыми пояснениями.  Изучив несколько из них, даже простому человеку станет понятно, как грамотно написать иск самому. Если у вас есть знакомый юрист, то желательно, чтобы он проверил заявление и перечень прилагаемых документов. Это весьма целесообразная мера.

Что касается обращения к адвокатам, то стоит помнить, что уровень высшего образования сегодня в России ниже плинтуса, и человек, козыряющий статусом адвоката и кучей дипломов, может быть банальным халтурщиком. Поэтому в случае необходимости обращаться стоит лишь к проверенному адвокату, о котором имеются хорошие отзывы от людей, бывавших у него на приеме (ориентироваться на Интернет не стоит).

Стоит также помнить, что современные адвокаты берут весьма приличные деньги за свои услуги, при этом также исковые заявления скачивают с Интернета. Поэтому зачастую проще решить вопрос самому, чем кормить «юридически грамотных» бездельников и аферистов.

После того, как вами будет составлено исковое заявление, его необходимо со всеми документами отнести в канцелярию суда, где специалист их примет и уже конкретно определит ваши дальнейшие действия. В случае, если иск составлен грамотно, то принявший дело судья назначит дату и время судебного заседания по делу. В ходе процесса вам придется самостоятельно доказывать свою правоту уже непосредственно в зале суда.

Если же в заявлении обнаружатся недостатки (такое случается даже с некоторыми адвокатами), то вам придется его доработать с учетом обозначенных судьей замечаний. Чаще всего это мелкие шероховатости, которые можно устранить в течение дня. Что касается доказательственной базы, то в случае пробела в ней необходимый документ можно представить и по ходу дела, поэтому за данный вопрос особенно переживать не стоит.

Самостоятельное взыскание неустойки – дело хлопотное, однако если вам удастся его решить самостоятельно, вы получите массу полезного опыта и самых разнообразных эмоций. Поэтому бояться обращаться в суд не стоит, ведь людей, умеющих мало-мальски защищать свои права, всегда уважают.