По причине увеличения стоимости жилья растёт и стоимость платы за аренду. В настоящее время средняя арендная плата за квадратный метр составляет 12-14 евро. Это в новостройке.

Прогнозы по инвестиционной привлекательности недвижимости характерны не для всех регионов Германии. В списке лучших оказались такие города, как Франкфурт, Дюссельдорф, Мюнхен, Гамбург. А вот Берлин наоборот, сдаёт позиции. Уровень безработицы в столице Германии слишком высок – 13,8%.

Институт EMPIRICA обнародовал данные за 4 квартал 2014 года, в которых ясно видно, что первое место по арендной плате и стоимости жилья за Мюнхеном, тогда как Берлин занимает аж 55 и 35 места соответственно.

Последние годы ознаменовались падением цен на жильё в Берлине, сейчас же стоимость за квадратный метр в среднем по городу составляет 2800 евро. Рынок вторжилья остаётся на прежнем уровне, квадратный метр здесь стоит около 2200 евро. Арендная плата колеблется от 3 до 10 евро за квадратный метр в зависимости от месторасположения апартаментов.

Если вы приобрели недвижимость без отделки, то, естественно, что у вас появиться еще один вид расходов, связанный с ремонтом жилья. Стоимость отделки зависит от качества, выполненных работ. Минимальная стоимость составляет 100 долларов за кв.м. Помимо этого, не во всех квартирах предусмотрено подключение к воде, а, значит, вам придется дополнительно устанавливать накопительный резервуар, стоимость которого также зависит от качества и колеблется в пределах 67 – 84 долларов.

Затраты на налоги

Ранее иностранные граждане, владеющие недвижимостью в Египте, были освобождены от уплаты налога на недвижимое имущество. Однако этот платеж был введен с 1 января 2010 года. Сегодня налогом облагается недвижимость, стоимость которой превышает 500000 е.ф. ( более 83900 долларов). Размер налога будет зависеть от предполагаемого дохода, который владелец может получать от сдачи объекта в аренду, т.к. фиксированной ставки налога не предусмотрено. Например, если недвижимость приобретена вами за 500000 е.ф., то вам придется платить налог примерно 30 е.ф. (5 долларов). Если же недвижимость куплена за 1 млн. е.ф., то налог с нее составит 660 е.ф. (110,7 доллара).

Затраты на коммунальные платежи

Итак, содержание жилья включает в себя коммунальные платежи (электроэнергия, газ) и оплату услуг управляющей компании, которая отвечает за содержание придомовой территории, охрану, чистку бассейна и т.д. Стоимость услуг управляющей компании составляет 7 – 30 долларов за кв.м. в год. Точная сумма платежа зависит от ряда факторов: престижности комплекса, развитости инфраструктуры, перечня услуг, оказываемых данной компанией.

А что касается воды и электроэнергии, то они оплачиваются по показаниям счетчиков. К примеру, расходы на коммунальные платежи (электричество, вода) за 2 – 3-ехкомнатную квартиру составляет порядка 20 долларов в месяц зимой и 40 долларов летом (при использовании кондиционеров). Однако, стоимость электроэнергии зависит еще и от города. Так, например, стоимость 1 кВт·ч в Хургаде составляет 0,05 доллара, а в Сахл-Хашише 0,27 доллара. Стоимость воды зависит от того, кто ее поставляет. Если воду поставляет государство, то ее стоимость составляет 0,9 доллара за тонну, если вода привозная, то – 1,7 доллара. А это уже зависти от конкретного района.
Кроме этого, являясь собственником жилья в Египте, вы должны помнить, что кроме расходов, связанных с содержанием недвижимости, вам придется учесть и другие расходы: на питание, мобильную связь, интернет, транспорт и т.д.

Тут следует уточнить: вы можете быть абсолютно уверены, что не встретите никаких преград, если пожелаете прикупить недвижимость на территории Норвегии. Покупка, регистрация, а также оформление вашего нового жилья займет не более суток. Также нет никакой разницы, юридическое вы лицо либо физическое – возможность приобретения есть у любого гражданина. Оформление лежит на плечах агентства по недвижимости, которое готово оказать вам всю требуемую юридическую поддержку.

Процедура оформления сделки по недвижимости в Норвегии

Простая и открытая процедура оформления жилья содержит лишь некоторые характерные особенности, с которыми стоит ознакомиться перед совершением покупки. Вначале покупатель должен доказать, что его намерения по приобретению непреклонны, поэтому придется внести залог в размере 10% от полной стоимости покупаемого объекта. В случае, когда покупатель отказывается от сделки до обоюдной заверки документов, залог ему не вернут. Впоследствии весь процесс по оформлению будет находиться в руках местного агентства по недвижимости, которое также обеспечивает и юридическую поддержку во время сделки. В то время как покупатель платит за оформление договора купли-продажи – от 6 до 8 % от цены за объект (сюда же входит и налог на приобретение недвижимости в 2,5%), комиссионный сбор за сделку оплачивает продавец объекта недвижимости. Комиссия с учетом НДС, выплачиваемым агентством государству, составит 1,2 — 3,1% от цены недвижимого имущества.

И покупатель, и продавец защищены от мошенничества, поскольку сделки по купле-продаже, проводимые на территории Норвегии, отличаются своей чистотой и прозрачностью.

По завершении сделки покупателю необходимо будет заплатить налог на недвижимость. Тут он варьируется от 0,2 – 0,7% от стоимости недвижимого имущества для физических лиц, до 2,8% для юридических лиц. Также важно отметить, что если юридическое лицо зарегистрировано как общество с ограниченной ответственностью или как акционерное общество, выплачивать налог она не должна. Процентная ставка по налогу может быть и другой в том случае, если иностранный покупатель владеет иной недвижимостью за рубежом, которую следует указать в обязательном порядке.

Итак, жилье вы уже приобрели, однако, стоит помнить о следующем: покупка недвижимого имущества в Норвегии – это не повод для того, чтобы вам предоставили вид на поиск места жительства. Его можно получить, только вступив в законный брак с гражданином данной страны. Однако приятным моментом станет то, что владея жильем, вы получаете право оформить визу на год. А по прошествии года она не аннулируется, а просто переоформляется. С такой визой на руках можно находиться в течение 3-х месяцев в году на территории государства, причем имеете право находиться всей своей семьей.

После приобретения имущества в Норвегии иностранные граждане полностью могут претендовать на многократную шенгенскую визу, что является серьезным преимуществом.

В такой удивительно красивой и стабильной стране, как Норвегия, пожалуй, любой сможет выискать наиболее удобный вариант жилья для себя. В первую очередь в городах, ведь это и роскошные апартаменты в Осло и других крупных городах, и небольшие, но уютные и привычные для наших сограждан квартиры. Можно найти и двухэтажные квартиры с обособленным входом, и жилища с просторными террасами. Если же вы любитель природы, то варианты в провинции вы полюбите за непередаваемую словами красоту, чистый воздух и спокойствие.

Стоит заметить, что цены на недвижимость в целом по стране довольно высоки. Наиболее дорогая недвижимость находится в Осло и его окрестностях, а также в южной части страны. В этом случае иностранные покупатели обращаются за помощью к ипотечному кредитованию. В некоторых случаях можно получить кредит до 90% от стоимости приобретаемого недвижимого имущества. Ставки по ипотеке в Норвегии намного ниже, чем в других европейских странах, что делает ипотечное кредитование не только доступным, но и очень привлекательным как для собственных граждан, так и для иностранцев.

Индустрия недвижимости с 1999 года не подлежит регулированию со стороны закона и агентам по продаже недвижимости не требуется иметь лицензию, регистрироваться и быть квалифицированным специалистом, а также он не обязан строго следовать процессуальному кодексу испанских профессиональных ассоциаций API и GIPE.

В случае если вы недовольны работой агентства, имеющей лицензию и предоставляющей адвокатов, дело можно решить в суде. Но если услуги Вам оказывал нелегальный агент, то ответственность Вы несете лично, суд такие дела не рассматривает.

Как выбрать агентство:

Согласно закону все испанские фирмы обязаны иметь свой сайт, на котором указано имя, адрес компании и вся контактная информация. При отсутствии одного из необходимых пунктов следует отказаться от сотрудничества с данной фирмой.

Если в качестве партнера Вы выбрали агентство, являющееся членом API и GIPE, то Вы гарантировали себе законное оформление сделки.

Обязательно проверьте логотипы и срок действия лицензии.

С кем лучше всего сотрудничать?

Чтобы выбрать хорошее агентство необходимо убедиться в наличии богатого портфолио объектов недвижимости.

Сотрудничество сразу с несколькими агентствами может обернуться проблемами с приобретением хорошей недвижимости, так как они могут решить, что Вы не являетесь серьезным партнером.

Лучше выбрать одно агентство, отвечающее следующим требованиям:

является членом API или GIPE.

Опыт работы компании в данном регионе должен составлять около 10 лет, а также она должна знать все нюансы рынка недвижимости в Коста дель Соль.

лучше всего выбирать агента, у которого есть доступ ко всем существующим базам недвижимости и с которым Вы сможете посмотреть все выбранные объекты. Агент обязан заниматься поиском необходимого Вам дома.

Встречу необходимо назначать заранее. Лучший сервис Вам окажут в том случае, если Вы предоставите максимально полную информацию о том, для каких целей и что Вы желаете приобрести. У агента должно быть время для поиска подходящих вариантов недвижимости, поэтому позвоните ему заранее, а не в день своего приезда в страну.

Вы не должны платить за поиск, комиссионные оплачивает продавец. На всю продаваемую в Коста дель Соль недвижимость комиссия не превышает 5%. Количество агентов, участвующих в продаже, не играет роли.

С неиспанскими фирмами или агентствами, которые не имеют своих представительств в Испании, не стоит сотрудничать, так как они, скорее всего, не имеют представления об особенностях местного рынка недвижимости.

Если Вы обратились к иностранному агентству с целью покупки собственности в своей стране, то не стоит переживать, так как сотрудники хороших испанских агентств говорят на английском языке.

Комиссионные оплачивает продавец. Между агентом и продавцом заключается соглашение об оплате после заключения сделки с покупателем недвижимости.

Основным плюсом продаж в Коста дель Соль является то, что покупатель не несет финансовых затрат на агентов.

При покупке новостройки, которая еще находиться на этапе строительства, комиссия включена в цену, остающуюся неизменной вне зависимости от того приобретается ли дом самостоятельно или посредством агента. Обычно, чем застройка лучше, тем комиссионные ниже. Поэтому стоит избегать завышенных цен.

При желании приобрести новостройку лучше всего нанять хорошего агента, так как застройщики всегда стараются найти выгоду в сделке. Опытный агент поможет найти подходящую для Вас недвижимость и договориться о выгодной цене и условиях. Большинство хороших застройщиков готово платить деньги только зарегистрированным фирмам с хорошей репутацией.

После того как подходящий дом выбран необходимо убедиться в намерении продавца принять Ваше предложение. Некоторые продавцы устанавливают цену, чтобы как можно быстрее продать недвижимость, другие же специально завышают цену, чтобы в переговорах уступить немного покупателю, а третьи ждут изменений на рынке недвижимости, чтобы установленная ими цена стала приемлемой. Общий вывод обо всех продавцах на рынке практически невозможно сделать. Поэтому лучше довериться своему агенту и действовать в согласии с ним.

Следующим шагом является поиск испанского адвоката (по исп. abogado). Он должен быть найден еще до подписания всех бумаг и оплаты депозита. Комиссия адвоката составляет 1% от стоимости недвижимости. Адвокатом будет контролироваться весь процесс совершения сделки, отслеживаться финансовые потоки, а также он будет консультировать Вас в процессе покупки недвижимости.

Согласно закону заплаченный агенту первоначальный депозит не связывает Вас с продавцом, однако таким образом вы даете понять о серьезности своих намерений.

Депозит стоит размещать совместно с адвокатом.

При покупке новостройки депозит отдается напрямую застройщику и только после консультации с Вашим адвокатом. Адвокат должен осуществлять контроль за всеми текущими платежами. Только в этом случае можно быть полностью уверенным, что Ваши права защищены, а собственность оформлена на Вас, а не на агентство. Иначе у Вас не будет прав на законное владение приобретенной собственностью.

Продавец в соответствии с законом обязан продать Вам дом, если договор уже подписан обеими сторонами и внесена первая оплата (обычно она составляет 10% от полной стоимости). В случае отказа от продажи Вы должны получить компенсацию, сумма которой указана в договоре.

Не стоит пользоваться услугами адвоката, выступающего в роли застройщика или продавца, так как есть вероятность возникновения конфликта интересов.

Не стоит пользоваться услугами адвоката, работающего напрямую от агентства по продаже недвижимости, так как в таком случае он будет искать выгоду не для Вас, а для своего агентства.

Лучше всего нанять адвоката из независимой известной компании, сотрудники которой имеют знания английского языка.

Правовая система Испании и процесс регистрации земли имеют отличия от многих других стран. Поэтому, чтобы избежать проблем, возникающих при покупке недвижимости в Испании, необходимо воспользоваться услугами профессионалов.

Недвижимость, находящаяся в собственности компаний:

Если Вы собираетесь купить недвижимость, которая находиться в собственности Гибралтарской ли испанской компании, то Вам следует проконсультироваться с адвокатом.

В данном случае помимо оформления недвижимости, Вам придется также столкнуться с долгами компании, с расходами на ее поддержание, а также с международными и испанскими налогами.

Тщательному изучению подвергаются все новые налоги и законы, а также административные налоги, применяемые к недвижимости, находящейся в собственности фирмы. Обычно в таких фирмах имеется налоговый юрист, который обязательно Вам понадобиться, если Вы решите приобрести компанию или недвижимость.

Недвижимость, которая принадлежит оффшорным компаниям, обязана уплачивать в Испании налоги. Сотрудники испанских налоговых борются за каждый цент.

В детальной оценке также нуждается и недвижимость, которая принадлежит Испанским юристам. Даже если у налоговых органов будут сведения о смене владельца компании, они все равно будут предъявлять требования об оплате трансферного налога, т.е. налога на денежные переводы за границу.

Notasimple:

Поиск недвижимости при помощи RegistrodelaPropiedad станет следующим шагом в процессе покупки недвижимости. Notasimple имеется для каждого объекта недвижимости. Благодаря ней Вы получается представление о любом ипотечном кредите, который оформлен на недвижимость. Копия данного документа обязательно должна иметься у хорошего агента, работающего со своим клиентом напрямую.

Купить недвижимость, с оформленным на нее кредитом, не составляет проблем.

Предложение продавцу:

На данном этапе Вы совместно со своим агентом в письменной форме должны сделать предложение продавцу, при этом указав подробно все детали договора купли-продажи:

Цена

Заявленная стоимость в escritura (по исп. документ о передаче правового титула)

Сроки и способ оплаты

Движимое имущество, гарнитура

Инвентарь

Расписать, кто по каким налогам должен нести финансовую ответственность.

Не стоит брать ничего даром. Обязательно все продумайте и обсудите, чтобы избежать неприятных сюрпризов в дальнейшем.

На данном этапе очень важна роль агента, который должен привести продавца и покупателя к соглашению. Обязательно старайтесь прийти с продавцом к единому мнению, иначе перед последним ответственным этапом, когда сделка уже будет практически оформлена, продавец может принять решение и отказаться от продажи недвижимости.

Наличие у Вас доступных денег является отличной гарантией для продавца в том, что Вы имеете серьезные намерения.

Обязанности адвоката:

Адвокат обязан все детально проверить. Если приобретенная недвижимость находиться на урбанизации, то она должна быть зарегистрированной, легальной и утвержденной муниципалитетом. Все объекты урбанизации должны быть указаны в генеральном плане. Совместно с представителями муниципалитета необходимо проверит предлагаемые новые разработки и дороги. Обязательно проверьте наличие у продавца окончательной EscrituraPublica, ее отсутствие должно Вас насторожить.

Подписание частного контракта:

При достижении согласия обеими сторонами составляется частный контракт продажи.

После составления и утверждения частного контракта Вашим адвокатом, Вам необходимо быть готовым к оплате депозита в размере 10%. Продавец с этого момента обязан продать Вам недвижимость по утвержденной в договоре цене. Депозит возврату не подлежит. Обе стороны имеют правовую защиту.

Контрактом предполагается, что завершение сделки происходит в течение одного месяца, однако стороны могут установить и другой срок, а также контракт содержит сумму штрафных санкций, которая уплачивается при невыполнении условий. Объект недвижимости находиться на рынке до тех пор, пока не внесен депозит. Частный контракт должен содержать все необходимые пункты, которые были утверждены в ходе переговоров, а также обязательно указывается, что недвижимость не обременена ипотечными кредитами, эмбарго, на нее не наложен арест, счета вовремя оплачены, а вещи из списка исправны и находятся на своих местах.

Не всегда возникает необходимость в частном контракте. После того как адвокат все проверил можно совместно с продавцом напрямую обратиться к нотариусу.

Что должен проверить адвокат:

Своевременная оплата всех квитанций IBI, наличие сертификата ReferenciaCatastral, все местные счета за телефон, воду и электроэнергию также должны быть оплачены.

Иногда счета за уборку мусора на территории Вашего объекта собственности могут стать довольно неприятным сюрпризом.

Необходимо знать:

Право на владение собственностью и на ее продажу имеют только лица, чьи имена указаны в escritura, либо те, у кого есть право доверенности.

Адвокат должен сотрудничать с адвокатом продавца, однако Вы должны иметь полную информацию о продавце.

Только документы, составленные на испанском языке, имеют законную силу, поэтому оформлять заранее какие-то документы в своей стране не имеет смысла. Свою подпись можно ставить только после проверки документов адвокатом.

Заявленная цена объекта недвижимости:

Довольно часто стоимость объекта намеренно занижается с целью экономии для покупателя до 7% на трансферном налоге ITP за перепроданный объект недвижимости, либо 7% IVA за новостройку, а также для того чтобы сократить налог на увеличение рыночной стоимости капитала, размер которого составляет 18%.

Представителями налоговой инспекции, ориентирующимися на рынок, самостоятельно осуществляется оценка недвижимости. Штрафные санкции применяются и к продавцу и к покупателю, если заявленная стоимость отличается от действительной. Адвокат должен посоветовать Вам, какая цена является приемлемой.

Например, если Вы решили купить собственность по заниженной цене, то должна быть заявлена более высокая цена, чем была заплачена на самом деле, либо необходимо предоставить счета на дополнительные налоги.

Низкая заявленная цена несет пользу продавцу, а не покупателю, так как у него появляется возможность уклониться от уплаты налога на увеличение рыночной стоимости каптала. Покупатель в свою очередь может уклониться от уплаты 7% корпоративного налога на незаявленную стоимость, однако при продаже придется заплатить больше налогов.

В итоге именно покупателю придется уплачивать налог на увеличение рыночной стоимости капитала, то есть он заплатит разницу между заявленной стоимостью при продаже и заявленной стоимостью при покупке. Размер налога на увеличение рыночной стоимости капитала уменьшается из-за инфляции.

С недавнего времени налог на увеличение рыночной стоимости капитала, который применяется к нежителям Испании, стал меньше и его максимальный уровень соответствует 18%. Ранее этот налог для не жителей страны составлял 35%.

В том случае если Вы гражданин Испании и решили продать свой дом, в котором прожили не меньше трех лет, а весь капитал был инвестирован в более дорогостоящую собственность, которая также является местом проживания, то прибыль от продажи не подлежит обложению налогами.

Люди старше 65 лет, владеющие собственностью более трех лет, которая является также единственным местом их проживания в Испании, не уплачивают налог на прибыль от продажи.

Представительство налоговой службы, чтобы быть уверенными в уплате не гражданином Испании налога при продаже собственности требует оплатить 2% от общей стоимости недвижимости. Позже эти деньги может вернуть продавец. Для отмены этой платы обе стороны могут обратиться напрямую к нотариусу. При отказе от нее, Вы в качестве нового владельца обязаны нести всю налоговую ответственность. При неуплате налогов представитель налоговой службы имеет право наложить на Вашу собственность эмбарго.

Весь инвентарь, указанный в escritura, может быть продан отдельно от самого объекта недвижимости.

Заявленная цена собственности при продаже на этапе строительства от инвестора:

У инвесторов, закупающих недвижимость на самых ранних сроках, чаще до начала строительства, есть отличная возможность получить выгодные ценовые предложения, так как благодаря их инвестициям застройщик заимствует по минимуму.

Стоимость покупки вписывается в контракт и является окончательной, если уплачен баланс, а на имя собственника составлена escritura.

Цена на недвижимость за время строительства может значительно вырасти в цене и инвестор решит ее продать. Часто это происходит на окончательном этапе строительных работ, либо уже после того строительство закончено.

В данном случае предлагается приобрести не собственность, а контракт, который позволяет человеку купить объект недвижимости по цене застройщика.

Только с согласия обеих сторон контракт может быть перенесен и поэтому в контракте обязательно должен содержаться пункт, позволяющий осуществлять перенос, иначе покупатель попадает в зависимость от продавца, который может отказаться от сотрудничества.

Лицо, продающее контракт, не является владельцем объекта недвижимости и не уплачивает налог на увеличение рыночной стоимости капитала.

Самыми распространенными считаются два типа оплаты:

Цена за контракт (инвестор получает выгоду)

Сумма, которая необходима для уплаты части долга, до этого оплачиваемая инвестором.

Покупатель контракта является обычным покупателем и, оплатив долг, становится полноправным владельцем недвижимости, только если его имя внесено в escritura.

Завершающая часть подписания контракта:

Конечным документом продажи является EscrituradeCompraventa, который подписывается обеими сторонами в присутствии нотариуса. При наличии права доверенности от продавца или покупателя контракт может быть подписан другим лицом.

Нотариус является государственным представителем, который обязан подтвердить факт подписания контракта, получение денег и оплаты обеими сторонами необходимых налогов. Остальные платежи производятся за пределами нотариального офиса в присутствии Вашего адвоката. Ответственность за правильность оформления договора несет адвокат, а не нотариус.

Регистрация недвижимости и EscrituradeCompraventa происходит одновременно. Данная процедура позволяет получить EscrituraPublica и право на владение собственностью. Передать ее Вам должен адвокат в течение 5-6 недель. За эту регистрацию Вы должны будете заплатить адвокату 0,2%. Без EscrituraPublica вы не являетесь зарегистрированным пользователем собственности и не имеете на нее прав.

Обязательные взносы и налоги при покупке собственности. На оплату налогов уходит примерно 9-10% от стоимости покупки. Продавец самостоятельно уплачивает лишь PlusValia.

На этапе первой продажи новостройки облагаются гербовым сбором (AJD) и налогом на добавленную стоимость (IVA).

На этапе вторичной и последующей продажи перепроданная собственность облагается трансферным налогом, называемым в Испании ITP (ImpuestodeTransmisionesPatrimoniales).

PlusValia оплачивается продавцом. Он основан на повышении стоимости объекта недвижимости.

Обязательно нужно при заключении сделки убедиться в том, что именно продавец будет оплачивать данный налог, если договором предусмотрено иное, то выясните, в каком размере Вам придется заплатить его. Точную сумму может узнать адвокат, обратившись в муниципалитет.

Налог на добавленную стоимость (IVA). В обязанность покупателя входит оплата данного налога в размере 7% на дома, квартиры и гаражи, приобретенные с собственностью (гараж обычно находиться прямо под домом или квартирой), а также 16% на приобретенные отдельно гаражи, помещения под склады, магазины и др., и на землю.

Трансферный налог (ITP). Покупатель обязан заплатить 7% при вторичной или последующей продаже объекта собственности.

Гербовый сбор (AJD). Покупатель уплачивает налог в размере 1% при покупке собственности у трейдера, посредника или застройщика.

Расходы на регистрацию, нотариусов и адвокатов:

Регистрация собственности: около 0,2%

Нотариус: около 0,2-0,3% в зависимости от размера дома и месторасположения

Адвокат: примерно 1%

Полезная информация:

В Андалусии при продаже одной испанской компании другой, все фирмы, включенные в данный процесс, могут на выбор оплачивать либо 16% налог на добавленную стоимость, либо 7% трансферного налога (налога на передачу правового титула). Однако в первом случае придется оплатить более высокий гербовый сбор, который примерно будет составлять 2%.

При смене собственника испанской компании с собственности не взимаются налоги IVA и ITP.

Компания, приобретающая собственность, обязана иметь, по крайней мере, двух акционеров, имеющих по 50% акций. В случае если представителями налоговой службы будет выявлено, бенефициарий собственности, принадлежащей компании, изменился, то все взносы и трансферный налог будут взысканы в принудительном порядке.

На данном этапе консультация с адвокатом по определению денежных обязательств и активов необходима.

Расходы, связанные с приобретением дома в Коста дель Соль:

Налог на имущество (IBI). Размер данного местного налога основывается на кадастровой стоимости недвижимости и может изменяться. Как правило, эта стоимость ниже настоящей. У часто переходящей от одного владельца к другому собственности кадастровая стоимость может достигать 75%. Намного ниже кадастровая стоимость у недвижимости, чей владелец не менялся на протяжении 15-20 лет и даже дольше. Размер налогов напрямую зависит от месторасположения собственности, но обычно с собственности, у которой кадастровая стоимость не выше 120 000 евро ежегодно взимается налог в сумме 450 евро.

Оплата за уборку мусора (Basura). Иногда за уборку мусора собственники недвижимости платят отдельно, а иногда эта сумма уже включена в IBI. Поэтому необходимо заранее поинтересоваться, как оплачивается Basura в Вашем районе.

Налог на личное состояние (Patrimonia). Налог на личное состояние обязаны платить все не граждане Испании. Данный вид налога основан на кадастровой стоимости или на EscrituraPublica. Сумма налога варьируется на первые 156,263 евро от 0,2%, на стоимость свыше 156,263 евро от 0,3% и на сумму от 324,547 евро от 2,5%. На первые 102,172 евро гражданин Испании ничего не платит. Супруги, являющиеся гражданами Испании, имеют право на стоимость, которая составляет 204,344 евро. То есть налог на имущество, стоимость которого выше 204,344 супругами не оплачивается. На самом деле это налог только на личное состояние.

Оплата налога на недвижимость не гражданами Испании:

Не граждане Испании должны платить подоходный налог на недвижимость, причем на граждан Испании это не распространяется. В Вашу обязанность входит оплата 25% от прибыли на недвижимость, причем вне зависимости от того есть эта прибыль или нет. Размер прибыли составляет 1,1-2% от кадастровой стоимости недвижимости. Повышение кадастровой стоимости постоянно контролируется властями Испании.

Этот на лог в действительности очень низкий, а особенно если недвижимость приобретена с целью сдачи в аренду. По закону собственник имеет право на сдачу своей собственности в аренду, он лишь обязан сообщить о рентном доходе властям.

Подоходный налог платят лишь граждане Испании. Он распространяется только на заявленную прибыль и составляет около 20%.

Общественный и урбанизационный взнос. За объекты, которые состоят в сообществе или задействованы в урбанизации, необходимо вносить плату, покрывающую текущие расходы по содержанию дома. Сюда включено: плавательные бассейны, сады, частный доступ к воде, освещение, канализации, проведение частных дорого и т.п. Сума расходов напрямую зависит от наличия тех или иных услуг. Вся необходимая информация, которая касается Вашего дома, должна быть предоставлена Вашим агентом.

В случае если Вы не являетесь гражданином Испании, то в соответствии с законом у Вас должен быть фискальный представитель, который за небольшую месячную плату все официально оформит.

О чем нужно знать до совершения покупки:

Фискальное удостоверение личности; номер фискальной идентификации (NIE). Номером фискальной идентификации очень удобно обладать, если Вы не собственник недвижимости. Получение данного удостоверения осуществляется в полицейском участке и занимает несколько недель. Этим может заняться Ваш адвокат.

Банки. Подходить к выбору банку нужно серьезно, так как взносы и текущие расходы у всех банков сильно отличаются, а многие Cajas и испанские банки являются очень компетентными в сфере ипотечного кредитования, некоторые имеют превосходную систему проведения банковских операций в режиме реального времени и на английском языке.

Оплата коммунальных услуг может производиться напрямую с Вашего счета.

Денежные переводы. В разных банках стоимость и время осуществления денежных переводов сильно варьируются. Оплату можно производить как в своей стране, так и в Испании.

Евро также можно приобрести за пределами своей страны.

Большинство людей не знают о том, что комиссия банков в ходе переговоров может быть уменьшена.

Также существуют компании, предлагающие своим клиентам более выгодный курс, по сравнению с известными банками. В некоторых компания есть возможность резервирования определенной суммы по определенному курсу, с целью обезопасить себя от роста курса.

Как получить вид на жительство:

Быть жителем Испании очень выгодно, но если Вы едите в Испании на срок, не превышающий 183 дней, то необходимости в получении вида на жительства у Вас нет.

У людей с видом на жительство нет ограничений на поездки, на территории Испании можно проводить столько времени, сколько Вам нужно. Ограничений нет, зато есть масса плюсов. Став жителей Испании Вы не меняете свою национальность.

В случае не желания стать жителем Испании, следует найти фискального представителя, который будет исполнять в соответствии с законом все Ваши указания.

Зачем становиться жителем Испании?

Очень много плюсов в получении вида на жительства, перечислим самые значимые из них:

Жителям Испании старше 65 лет, которые проживали в своем доме на протяжении последних 3 лет, не нужно оплачивать налог на увеличение рыночной стоимости капитала при совершении сделке по продаже дома. Сумма прибыли не имеет значения.

Житель Испании, который продает свой первый дом в Испании и полученную прибыль инвестирует в более дорогостоящую недвижимость, являющуюся следующим местом проживания, освобождается от налога на увеличение рыночной стоимости капитала.

Житель Испании не выплачивает в качестве гарантии 2% от заявленной стоимости. Не граждане Испании обязаны на случай возможных долгов выплатить 2%, однако в случае если таковых не имеется, то в течение 12 месяцев адвокат возвращает Вам эту сумму.

Если гражданин Испании решит оставить свою недвижимость ребенку и жене, то в таком случае можно избежать налога на наследство в сумме 95% от оценки. Обязательным условием является то, что Вы должны владеть и жить в этом доме не меньше 3 лет. Наследник также должен дать гарантию в том, что собственность на протяжении 10 лет не будет выставляться на продажу, а наследник будет оставаться жителем Испании. Скидка в размере 95% распространяется лишь на сумму до 120,200 евро, а все свыше должно быть оплачено.

Жители Испании не платят налог на имущество, который обязателен для не жителей. У жителей есть исключительное право не оплачивать налог на капитал и налог на личное состояние на первые 108,200 евро. Для супругов эта сумма увеличивается до 216,400 евро.

Если Вы являетесь жителем Испании, то Ваш район проживания будет финансироваться правительством, инфраструктура будет улучшаться, а соответственно и цена на недвижимость будет расти. Также Вы имеете право на участие в местных выборах.

При оформлении ипотечного кредиты жителям предлагаются лучшие условия.

Испанское завещание. Если Вы решили оставить завещание, то Вам необходимо знать, что в Испании иностранные завещания не имеют юридического действия, поэтому необходимо оформлять именно испанское завещание. В данном вопросе Вам поможет разобраться адвокат.

Налог на наследство. Проконсультируйтесь с налоговым консультантом или со своим адвокатом о том, как можно минимизировать налог на наследство. Совет необходимо получить еще до принятия решения о том, кому достанется Ваша собственность, а особенно это необходимо сделать, если Вы находитесь в солидном возрасте.

В случае если Вы не житель Испании то будьте готовы к оплате налога на наследство, чтобы для наследников это не стало шокирующим известием и непосильным бременем.

Несомненно, это не все положительные стороны испанского гражданства, но из перечисленного уже можно сделать вполне понятный вывод о том, что если Вы собираетесь приобрести недвижимость в Испании, то для минимизирования своих расходов лучше всего оформить вид на жительство. Также жителям Испании проще содержать недвижимость, чем не гражданам страны, так как некоторые налоги могут сильно повлиять на финансовое положение владельца собственности, являющегося гражданином другой страны.

Важно знать:

Без консультации своего адвоката старайтесь ничего не подписывать и не за что не платить, так как можно попасть в неприятную историю с мошенниками.

Только после того как посоветуетесь со своим адвокатом и согласуете с ним все детали можете приступить к подписанию соглашений и контрактов.

Не позволяйте продавцу или агенту давить на себя, если Вы действительно заинтересовались предложением, то обратитесь к своему адвокату. В некоторых агентствах существует политика, согласно которой на работу нанимаются специальные люди, умеющие со знанием дела оказывать давление на клиента. Вы можете не заметно для себя поддаться этому давлению, а адвокат сможет привести соответствующие доводы, которые могут заставить Вас посмотреть на все с другой точки зрения.

Не стоит спешить с решением, так как альтернативу всегда можно найти.

Советуйтесь по всем вопросам со своим адвокатом.

Не позволяйте оказывать давление на себя.

Будьте бдительны при общении с продавцами.

Вывод:

Приобретение недвижимости за границей является довольно увлекательным приключением, которое скрывает в себе множество подводных камней. Не стоит думать о том, что Вы обязательно столкнетесь с плохими агентами, алчными продавцами и кучей неразрешимых проблем. Если правильно подойти к делу и все сделать в соответствии с законом, не жалея денег на адвокатов, нотариусов и на покупку самой недвижимости, то все будет очень хорошо.

Лучше всего, если у застройщика будет опыт в подобных делах. Просмотрите уже готовые проекты, они могут послужить примером. Также хорошенько ознакомьтесь с осуществляемым проектом, застройщики должны дать вам полную информацию о его строительстве.

Обратите внимание, что строительство может задерживаться, несмотря на то, что в договоре купли-продажи написаны штрафные санкции за несвоевременную сдачу. Но штрафы не всегда выплачиваются, все зависит от причин задержки. Если задержка вызвана, например, изменением каких-либо законов в Египте, то компания ответственности никакой не несет. Если же в задержке виноват сам застройщик, то он выплачивает штрафные санкции. Например, за каждую просроченную неделю нужно выплатить определенную сумму денег. Если он отказывается выплачивать, то на него можно подать в суд. Однако суд Египта тоже не выход, он так перегружен, что процесс может затянуться на очень длительный срок и не факт, что в конечном итоге он будет в вашу пользу. Лучше всего заранее обращаться в фирмы, которые зарекомендовали себя с хорошей стороны. Просмотрите предыдущие проекты и срок их сдачи, но и тут никакой гарантии дать нельзя.

Частичная собственность. Египетские законы позволяют покупать недвижимость не полностью, а частично. Это хорошо для тех, кто не собирается вкладывать большие деньги, а рассчитывает на выгодную долгосрочную инвестицию. Если в доме будет постоянно кто-то находиться, то это отбрасывает необходимость обращаться в фирму на счет его содержания.

Аренда. При покупке недвижимости в Египте покупателю лучше всего остановиться, на время сделки, в отели или снять жилье. Если вы попадаете в разгар сезона, то о жилье лучше подумать заранее. Иностранным гражданам лучше всего арендовать жилье через фирму, и избегать частных лиц, во избежание мошенничества. Если вы арендуете жилье через фирму, то в договоре будут прописаны реквизиты сотрудничающих сторон, сроки и стоимость аренды.

Задаток и стоимость услуг оплачивается в зависимости от сроков аренды. Если вы арендуете жилье за шесть месяцев, то нужно оплатить 50% от стоимости одного месяца проживания, свыше шести месяцев — 100%. При заключении договора выплачивается стоимость за один месяц аренды, услуги фирмы и страховка, сумма которой соответствует плате за один месяц. если в течении срока аренды будут повреждены мебель, отделка помещения, то страховка выплачена не будет. Если же все в порядке при выезде арендатор получает страховку обратно.

Учитывайте, что в стоимость аренды не входит плата за электроэнергию и воду.

Так, например, налог на квартиру не превышает 100 евро в год, а налоговый платеж за отдельный дом в среднем равняется 200 – 600 евро. Налог на доход от сдачи в аренду недвижимости составляет 10%, вне зависимости от вида недвижимости – жилая или коммерческая. Коммунальные платежи также вполне приемлемы для собственников. Учитывая теплую зиму (не ниже +10С), затраты на отопление помещений минимальны. Платежи за воду и электроэнергию, при отсутствии крупных потребителей ресурсов, например, бассейна, в среднем равны 50.00 – 100 .00 евро в месяц. Основными проблемами, возникающими у инвесторов, вкладывающих средства в строительство новых объектов, являются: получение разрешения на строительство и правильное оформление соответствующих документов. Ощутимую помощь в этих вопросах могут оказать специализированные компании, занимающиеся продажей недвижимости в Черногории, и независимые адвокаты, защищающие интересы покупателей.

Договора купли-продажи недвижимости или инвестирования в обязательном порядке подписываются и заверяются в местных судах, на что уходит буквально несколько минут. Договора подписываются в 6 экземплярах: по 2 экз. покупателю, продавцу и в кадастр. А вот кадастровая регистрация займет достаточно много времени (от 3-х до 6-и месяцев) из-за большого наплыва покупателей недвижимости. При регистрации недвижимости на свое имя, новый владелец должен уплатить налог (2% от стоимости недвижимости). Будущему покупателю следует предусмотреть и следующие обязательные платежи: гербовый сбор в суде при заверении договора купли-продажи – 150 – 300 евро, регистрационный сбор при кадастровой регистрации – 50 евро. В среднем налог и расходы на оформление покупки недвижимости потянут примерно на 3% ее цены. Ежегодный налог на недвижимость в среднем будет равен 0.08 – 0.80% ее стоимости.

Потенциальным инвесторам в экономику Черногории следует знать, что Конституция этой страны находится в стадии разработки. Поэтому процедура получения инвестором статуса резидента еще официально не определена.

Однако, учитывая большое значение иностранных инвестиций для экономики страны, определенные преимущества, как инвесторам, так и собственникам недвижимости, будут обеспечены в ближайшее время подобно законодательствам большинства европейских стран.

Во сколько обходится покупка и содержание недвижимости в Черногории

Покупка недвижимости в Черногории возможна без выезда покупателя непосредственно на место покупки. Вы можете передать свою доверенность на покупку и оформление недвижимости на Ваше имя специализированной компании. С учетом этих расходов Ваши общие затраты на вступление в право собственности приобретенной недвижимости составят до 5% ее стоимости. Пользуясь недвижимостью, собственники несут два вида расходов: ежегодное налогообложение недвижимости и непосредственно эксплуатационные расходы. Как уже отмечалось, налог на недвижимость в Черногории довольно низок и составляет – 0.08 – 0.80% ее стоимости. Содержание квартир (апартаментов) и домов (вилл) в современных комплексах обеспечивают специальные эксплуатационные компании. Стоимость такого сервисного обслуживания лежит в пределах 1 — 25 евро за 1 кв. м в год. Так, например, если вы являетесь владельцем апартаментов в 70 кв. м, Ваши затраты на их содержание составят до 1000 евро в год.

Сервисный договор предусматривает содержание бассейна, круглосуточную охрану, уборку помещений и территории, стрижку газонов, освещение, как уличное, так и общих частей здания и пр. Расходы на отопление, воду и электроэнергию оплачиваются дополнительно согласно показаниям счетчиков. При обычном расходе воды и электроэнергии расходы семьи из 4-х человек в таких апартаментах в теплый сезон не превысят 50 евро в месяц. Таким образом, собственник приведенных в качестве примера апартаментов, при их эксплуатации во время теплого сезона (май – октябрь), затратит на их содержание (включая налоги) сумму примерно в 1500 евро в год.

Уже к 2025 г. нехватка квартир в больших городах Германии вырастет в геометрической прогрессии, тогда как восточный регион Германии эта проблема не затронет.

Институтское исследование, расписанное на 115 стр, исходит из того, что ежегодно требуется возведение 400.000 новых квартир на ближайшие 10-15 лет. Но, в настоящее время, эта цифра выполняется лишь наполовину, т.е. в год строится только 200.000.

Рост потребности в жилье: откуда он?

При помощи опытных экспертов, были проведены исследования 439 районов и независимых городов с 2007 г. по 2025 г. Принимались во внимание абсолютно все аспекты: рост демографии, условия жизни и их изменение и т.д. К примеру, исследование показало, что количество создаваемых домашних хозяйств постоянно растёт, причём, количество лиц, проживающих в этом самом хозяйстве наоборот, снижается.

Было учтено также и постоянное подорожание не только транспорта, но и топлива для него, что уже приводит к значительному сокращению жителей загородных районов.

Из-за постоянного увеличения пенсионеров, увеличивается нужда в специально оборудованных для пенсионеров квартирах. Статистика говорит, что 1991 г. характеризовался 20% долей людей пенсионного возраста, тогда как по прогнозам, к 2025 г. эта доля составит треть всего немецкого народа.

Приспособленные же квартиры для пенсионеров, на сегодняшний день составляют лишь 1% из требуемых.

Наиболее дефицитным регионом Германии принято считать Баварию. Всё это из-за снижения строительства. За период 2003-2007 гг. было построено всего лишь 52.000 квартиры каждый год. Что абсолютно не покрывало всей нуждаемости в жилье. А если эта цифра так и не будет расти в дальнейшем, то только лишь в Баварии дефицит жилья будет обозначаться огромной цифрой в 462.000 квартир. На Мюнхен из них придётся часть в 200.000. И это лишь при условии, что баварская столица будет создавать новостроек не меньше чем 5.000 в год. Прогнозы института о росте населения здесь говорят, что к 2025 г. В Мюнхене будет проживать не менее 1,5 млн. чел.

Рассматривая Мюнхен подробнее, уже видно, что район Фрайзинг, расположение которого не далеко от мюнхенского аэропорта, будет наибольше страдать от нехватки доступного жилья. Ведь за период с 1995 по 2007 гг, население одного лишь этого районы увеличилось на целых 17%, что составляет 23.700 чел.

Есть ещё одна проблема: проблема финансирования новостроев. Если до кризиса застройщику нужно было обладать 10% собственного капитала для получения финансовой поддержки, то в настоящее время банки требуют процент не менее 40, а то и все 50%, что являет собой почти нереальные для выполнения условия.

В чем же преимущества владения квартирой в Испании? Самое главное – купив жилье в этой в Испании, владелец сразу же получает возможность жить в развитой европейской стране. Наличие собственной квартиры также означает, что больше не потребуется тратить большие деньги на оплату отелей во время летнего отдыха. Эти два фактора являются определяющими для многих инвесторов из России. Большинство наших сограждан предпочитают покупать квартиры на побережье Коста Брава и этому есть рациональное объяснение.

Расположенное на морском побережье Коста Брава – очень популярное курортное место с прекрасным климатом и хорошей экологической обстановкой. Чистейшие песчаные пляжи этого городка неоднократно получали голубые флаги ЕЭС, означающие, что они полностью соответствуют требованиям к экологической обстановке, принятым в Европейском Союзе. Недвижимость Коста Брава – это современные квартиры, построенные в последние годы, следовательно, есть все основания, что покупка жилья в этом городе будет очень хорошей инвестицией.

Стать владельцем недвижимости в Испании сегодня очень просто благодаря ипотеке. Местные банки выдают крайне недорогие ипотечные кредиты на длительный срок, что дает возможность россиянам, располагающим свободными средствами, без особых усилий выплачивать ежемесячные платежи. В Коста Брава строительство ведется быстрыми темпами, при этом здесь строится жилье на любой вкус. Можно приобрести недорогую квартиру в многоквартирном доме, а можно инвестировать средства в покупку таунхауса или комфортабельной виллы.

Власти Испании многое делают для того, чтобы избавить потенциальных инвесторов от бюрократической волокиты, так что сегодня приобретение недвижимости в этой стране не представляет никаких проблем. Для того, чтобы стать собственником испанской недвижимости, российскому инвестору даже не требуется покидать территорию РФ – все можно осуществить, обратившись в международную риэлтерскую фирму.

Развитие Калабрии началось с того, что правительство Италии решило вложить в развитие региона 1,2 млрд евро. Была полностью модернизирована инфраструктура региона, что сразу же отразилось на привлекательности Калабрии в глазах иностранных инвесторов. Всего несколько лет сама Калабрия и ее окрестности ничем особенным не выделялись: туристов здесь было очень мало, так что никто не горел желанием приобрести здесь жилье.

По мере того, как регион развивался, ситуация изменилась. По мнению авторитетных специалистов, цены на недвижимость в Калабрии будут такими же, как на аналогичное жилье в курортных областях Испании. Не исключается и дальнейшее повышение роста цен на недвижимость.

Сложившая обстановка заставляет многочисленных инвесторов приобретать местную недвижимость, так как это очень выгодно. К примеру, в другом регионе Италии, в Тоскане, цены на жилье в 2-3 раза выше. В Калабрии активно развивается сегмент элитного жилья и вскоре это некогда сельский район обещает стать очень престижным местом. Сегодня 1 квадратный метр в Калабрии может стоить от 1000 до 2500 тыс. евро. В самом ближайшем будущем ситуация изменится, так как имеется явная тенденция к увеличению цены.

Калабрия – это самый перспективный район Италии в плане инвестиций в недвижимость. Развитию региона не помешал даже экономический кризис – согласно информации оценщиков, недвижимость Калабрии дорожает примерно на 10% в год. Многие иностранцы приобретают недвижимость в Калабрии для того, чтобы приобрести здесь дом или виллу или дом для летнего отдыха. Мягкий климат и живописные окрестности Калабрии привлекают в основном туристов из Западной Европы.

Для российских граждан покупка жилья в Калабрии – это наиболее удобный способ получить вид на жительство в Италии. Наличие собственности позволит пройти все необходимые процедуры без бюрократической волокиты. Через пять лет проживания в Калабрии, собственник недвижимости может подать соответствующее заявление и получить гражданство Италии.

Ведь именно в этом городе удачно сочетаются современный комфорт и историческое прошлое, наполненное дыханием истории. Сегодняшний Аликате – это город, достойный внимания многих. Здесь прекрасно развита инфраструктура и транспортное сообщение. А сам курорт имеет большие возможности развития в крупный современный туристический центр на Средиземноморье.

Учитывая привлекательное настоящее города и его будущее, многие стремятся инвестировать сюда свои капиталы, покупая недвижимость в самом городе и его окрестностях. Испания же, со своей стороны, зарекомендовала себя как благоприятная страна и для инвесторов, и для проживания.

Интерес иностранных инвесторов к недвижимости города, как и к любому европейскому курорту,  подогревается постоянным, не прекращающимся потоком туристов. Это позволяет сдавать жилье в аренду и постоянно получать весомую прибыль. Помимо этого, купленный здесь сегодня дом, будет стоить через несколько лет в несколько раз больше.

Аликанте, как центр международного туризма, активно растет и развивается, строится и расширяется. Поэтому недвижимость здесь есть смысл  продавать и приобретать именно сегодня. Пока рынок недвижимости не столь насыщен, пока жилье доступно в цене, а для оформления его в собственность не требуется выполнение многочисленных процедур и требований. По существующим оценкам аналитиков положение изменится  уже через несколько лет и продать или купить жилье будет не так уж просто.

Рассматривая возможность приобретения недвижимости, очень многие обращают свое внимание на прибрежную полосу курорта, где расположилось самое комфортабельное жилье, где построено много вилл. Именно виллы сегодня относятся к разряду «топовых» предложений на рынке жилья. К сожалению, традиционный архитектурный испанский стиль теперь представлен не в каждом выставленном на продажу объекте.

Сегодня в большей степени учитываются современные тенденции строительства, соответствующие потребностям потенциальных покупателей. Однако вопреки всему,  виллы на Коста Бланка растут, как грибы после дождя.  Активно заселяются иностранцами все самые лучшие прибрежные участки.  Конечно, сегодня стоимость продаваемой виллы в Аликанте все еще достаточно высока, но, учитывая постоянно растущий спрос на такую элитную недвижимость, все-таки это хорошее вложение капитала.