Что такое общедомовые нужды

К общедомовому имуществу необходимо отнести:

• Система отопления, система газопоставки.
• Система электроснабжения.
• Система подачи воды: горячей и холодной.

Сумма, которая будет взиматься с собственника за пользование общим имуществом, рассчитывается от занимаемой /находящейся во владении площади.

Важно: регулярные начисления производятся всегда. И неважно, проживаете вы в квартире или длительное время отсутствуете. Неуплата общедомовых нужд – соответствующие санкции, в плоть до подачи иска на должника в суд.

ОДН – какие существую нормативы?

Все оплаты по домовым нуждам разделяются на соответствующие группы. Электроэнергия (ОДН):

• Все осветительные приборы и домофон.
• Насосы и другие приспособления для подачи воды.
• Сигнализации, лифты, схемы управления — силовые электрокоммуникации.

Важно: стоимость оплаты для каждого владельца будет зависеть и от этажа – чем выше вы живете тем дороже вас обеспечивать всеми благами!

В новых домах установлены специальные счетчики, которые учитывают расходы на группы ОДН. Но при этом расход не может превышать установленных государством нормативов, даже если счетчик предоставляет показатель выше.

Важно: некоторые компании пытаются переложить перерасход на владельцев квартир – поэтому важно следить за этими показателями самостоятельно.

Расход на воду

ОДН на воду – это объем поставляемой воды на весь дом, с вычетом объема который не был использован жильцами. Общий показатель будет разделен между всеми собственниками квартир. Если в доме нет счетчиков – учет воды для ОДН представляет собой норматив, умножаемый на долю занимаемой площади. То есть, чем больше ваша квартира, тем больше на вас потратится воды и возрастут расходы.

Как рассчитать ОДН?

Существует специальная формула, установленная правительством для расчета общедомовых нужд. Показатель будет полностью зависеть от наличия или отсутствия специальных счетчиков:

• Счетчик установлен – из показателя общего счетчика на дом придется вычитать сумму потребителей (берем показатели индивидуальных счетчиков из квартир), после чего умножаем полученное значение на соотношение жилой площади владельца к площади всего многоквартирного дома.
• Счетчика нет – берется соотношение площади жилья (квартиры) к общей площади многоквартирного дома и умножается на площадь пользования, далее умножается на установленный показатель (норма).

Важно: размер нормы потребления зависит от общего количества этажей в доме. Чтобы снизить показатели ОДН – лучше оборудовать все квартиры счетчиками.

Формула, рассчитывающая показатели ОДН

Существует специальная формула для расчета соответствующих общедомовых нужд.

P=V*T

Где Т – установленный тариф

V – объем ресурса (коммунального), поставляемого в этот дом.

Рассмотрим пример:

• Площадь всего дома – 6000кв. м
• Жителей – 3000, предусмотрены электрические плиты.

Гражданин Иванов занимает квартиру площадью в 100кв. м. – счетчика общедомового нет. Установленный норматив на 2015 год – 150кВт. Тариф — 1,9 кВт/час. Рассчитываем: 150*3000=450000 кВт — это норматив, который установлен для всех жителей многоквартирного дома. То есть за прошедший месяц все владельцы обязаны уплатить: 450000*1,9=85 500руб.

Иванов занимает всего 1,6% от общей площади дома, значит, он обязан заплатить: 1,6% от 85500руб= 1368 руб.

Платить за ОДН или игнорировать?

На данный момент законодатель ужесточает наказания дл жильцов, которые отказываются платить за общедомовые расходы. В случае образования большого долга по ОДН – коммунальные организации имеют полное право отключить весь дом от обслуживания. Так что необходимо следить, что бы данный тип счетов постоянно оплачивался. Но необходим и контроль, чтобы не переплачивать за потребляемые блага – ведь превышать установленные максимальные тарифы – это незаконно.

Раздел счета в приватизированной квартире

Наличие в одной квартире нескольких собственников долей или отдельных жилых помещений – это безусловное основание для раздела лицевого счета. В обоих случаях у собственников имеются соответствующие свидетельства на долю или часть квартиры, которые и являются поводом для раздельной оплаты за коммунальные услуги.

При этом общая стоимость потребленных услуг должна быть разделена пропорционально размерам долей (отдельных жилых помещений) в квартире между всеми собственниками. Технически данная процедура осуществляется посредством обращения в расчетный центр (управляющую компанию), которые производят начисление коммунальных платежей. В том случае, если отдельные коммунальные услуги предоставляют непосредственно организации (водоканал, горгаз и т.д.), то также придется обращаться и в данные организации. Собственникам необходимо подготовить всего лишь 2 документа:

• Свидетельства о праве собственности на доли;
• Написать соответствующие заявления о разделе лицевого счета.

После выполнения данной процедуры собственникам будут приходить отдельные квитанции. На практике раздел лицевого счета между собственниками обычно проблем не составляет и проводится без каких-либо проволочек.

Практикующим юристам также известны ситуации, когда раздела лицевого счета требуют супруги или бывшие супруги, проживающие в одной квартире и имеющие право на доли в ней. При этом мероприятий по выделу доли ими проведено не было. В таких случаях вначале необходимо осуществить выдел доли и только затем приступать к разделу лицевых счетов. Так как практика исходит из того, что раздел лицевого счета возможен только между собственниками долей в квартире.

В противном же случае все расходы на содержание жилья будет нести его собственник, в силу требований статьи 210 Гражданского кодекса РФ, обязывающей собственника нести бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Раздел лицевого счета в муниципальной квартире

В случае необходимости раздел лицевого счета в муниципальной квартире – намного более трудная задача, чем проведение аналогичной процедуры в приватизированной квартире.

Данная ситуация является результатом того, что жилищное законодательство РФ исходит из принципа единства договора социального найма. То есть, выделение отдельного лицевого счета напрямую в муниципальной квартире невозможно в рамках единого договора социального найма. Тем не менее, несмотря на подобное ограничение, раздельная оплата за коммунальные услуги все-таки возможна путем проведения следующей процедуры.

Согласно пункту 2 статьи 69 Жилищного кодекса РФ, проживающие совместно с нанимателем граждане несут солидарную с ним ответственность по всем его обязательствам в отношении муниципального жилья. Соответственно все совершеннолетние граждане, проживающие вместе с нанимателем, также должны принимать участие в оплате за коммунальные услуги. То же касается и бывших членов семьи, которые продолжают проживать в муниципальной квартире вместе с нанимателем.

В большинстве семей данный вопрос решается мирно и проблем с оплатой коммунальных услуг не возникает. В том же случае, если договориться членам семьи не удается наниматель вправе через суд требовать заключения соглашения, согласно которому все совершеннолетние члены семьи будут оплачивать коммунальные услуги в равных долях.

На практике получение соответствующего судебного решения – задача несложная и не требующая специальных юридических познаний.

Требование нанимателя в данном случае бесспорно, и единственное — ему необходимо лишь грамотно оформить исковое заявление и приложить к нему требуемые документы (договор социального найма, справку о составе семьи, квитанцию об оплате государственной пошлины). Образцы подобных исков нетрудно найти в Интернете, поэтому написать свое собственное заявление без обращения к адвокату вполне реально. В случае сомнений в своих способностях можно обратиться к любому практикующему юристу, который поможет решить задачу по обращению в суд.

В ходе рассмотрения иска суд определит доли каждого члена семьи при оплате коммунальных услуг. Согласно все той же статье 69 Жилищного кодекса РФ данные доли должны быть равными.

Соответственно после получения судебного решения наниматель вправе взыскать в судебном порядке компенсацию в размере доли соответствующего члена семьи по оплате за коммунальные услуги.

В том же случае, если речь идет о взаимоотношениях с бывшими членами семьи нанимателя, которые продолжают проживать в квартире, то такие граждане будут оплачивать коммунальные услуги отдельно согласно правилам пункта 4 статьи 69 Жилищного кодекса РФ.

Соответственно, в данном случае от нанимателя требуется, имея на руках решение суда, обратиться к наймодателю и в организации, обеспечивающие подачу отдельных коммунальных услуг, с заявлением о начислении оплаты за коммунальные услуги отдельно в отношении бывшего члена семьи, доля которого определена решением суда. Соответственно в этом случае бывшему члену семьи энергоснабжающие организации будут обязаны присылать отдельные квитанции.

Решение задачи по разделение счетов в муниципальном жилье – задача не из простых, однако приведенный способ является единственно возможным в данной ситуации.

С учетом того, что квартир, где юридически никто не проживает, в России немало, то юристам постоянно адресуются вопросы относительно методики начисления квартплаты в таких случаях. Однако ввиду отсутствия однозначного ответа на данный вопрос попытаемся рассмотреть его более подробно.

В России вопросы определения квартплаты регулируются Постановлением Правительства  РФ № 354 от 6 мая 2011 года. Данное Постановление  довольно подробно регламентирует все нюансы подсчета размера ежемесячных платежей за квартиру.

Сама схема довольно простая. Коммунальные услуги делятся на две части. К первой группе относятся: горячее и холодное водоснабжение, подача электроэнергии и газа, оплата которых происходит по показаниям счетчика, а если его нет, то исходя из социальной нормы, которая определяется в зависимости от количества зарегистрированных постоянно или временно жильцов. Плата за отопление осуществляется по аналогичной схеме, правда при отсутствии счетчика во внимание принимается не количество жильцов, а площадь помещения.

Что же касается иных услуг, то плата за них взимается в фиксированном размере, которые определяется управляющей компанией и никак не зависит от количества зарегистрированных в квартире граждан.

Вместе с тем, на практике при исчислении платы за горячую и холодную воду, электричество и газ при отсутствии счетчика и зарегистрированных жильцов возникает проблема определения размера квартплаты.

Стоит отметить, что упомянутое нами Постановление Правительства  № 354 в этом случае предписывает управляющим компаниям выявлять фактических проживающих жильцов, составлять в отношении них акты и начислять при помощи подобной меры квартплату, исходя из количества фактически проживающих граждан.

Если же подобные мероприятия не выполняются, то по смыслу все того же Постановления Правительства управляющие компании не вправе начислять плату при отсутствии счетчика и зарегистрированных жильцов за горячую и холодную воду, газ и электричество.
В ряде регионов управляющие компании умудряются все-таки в указанных случаях начислять квартплату за якобы потребленные услуги.

Причем вместо количества прописанных граждан учитывается количество собственников. Однако данная практика признана незаконной, поэтому если у вас имеются подобные прецеденты, то действия управляющей компании можно обжаловать путем обращения в жилищную инспекцию, Роспотребнадзор или судебные органы.

Вместе с тем на практике часто встречаются случаи, когда управляющая компания халатно относится к своим обязанностям либо не выполняет их вовсе. В этом случае у отдельных жильцов либо ТСЖ (если его также обслуживает управляющая компания) возникает необходимость защитить свои интересы. О том, как правильно это сделать, и расскажет предлагаемая статья.

Порядок обращения в управляющую компанию

На практике зачастую многие вопросы решаются после письменного обращения в управляющую компанию. Отношения между жильцами и управляющей компанией строятся на основании договора. Именно в нем досконально прописаны взаимные права и обязанности сторон.

В том же договоре должен быть раздел о порядке урегулирования взаимных претензий сторон друг к другу. Соответственно и претензия относительно невыполнения управляющей компанией своих обязанностей должна быть подана в том порядке, который прописан в договоре.

В договоре указываются реквизиты (адрес, телефон, Ф.И.О. должностного лица уполномоченного на прием претензий) управляющей компании. Именно эти данные и должны быть положены в основу претензии.

В самом тексте претензии необходимо грамотно расписать суть требований, указать какие именно обязанности не исполняются, на протяжении какого периода времени и т.д.

Претензия может быть отправлена как письменно (с уведомлением о вручении и описью вложения), так и отнесена непосредственно в офис компании. Второй способ всегда надежнее. При этом претензия готовится в двух экземплярах, один из которых передается принявшему претензию сотруднику, на другом же экземпляре принявший сотрудник должен поставить дату принятия, свои инициалы и расписаться в получении претензии.

Если описанный вариант по каким-либо причинам не реализуем (например, сотрудники компании попросту отмахиваются от граждан), то претензии отправляется в письменном виде по почте с уведомлением и описью вложения, дабы и здесь ушлые коммунальщики не могли оспорить факт вручения.

Что касается сроков и порядка дачи ответа на претензию, то они также обычно установлены в договоре. Если точный срок не указан, то согласно ФЗ «О защите прав потребителей» (зачастую на его нормы также можно сослаться при нарушении управляющей компанией своих обязанностей) ответ должен быть направлен в течение 10 дней с момента получения претензии.

В большинстве случаев все вопросы относительно неисполнения договора с управляющей компанией решаются именно на этом этапе, а упущения коммунальщиков устраняются. В том случае, если руководство управляющей компании не направило ответ либо по иным причинам не считает необходимым считаться с правами жильцов, то существует целый ряд контрольных и надзорных инстанций, которые могут повлиять на руководство управляющей компанией.

Куда жаловаться на управляющую компанию?

Вопросами контроля за деятельностью управляющих компаний занимаются жилищные инспекции, а также подразделения Роспотребнадзора.

Как правило, наиболее общей компетенцией обладают именно жилищные инспекции, поэтому все практикующие юристы рекомендуют обращаться именно к ним в первую очередь. Что же касается качества и своевременности обеспечения коммунальными услугами, то данный вопрос также находится и в компетенции Роспотребнадзора. Поэтому в таких ситуациях можно обращаться в обе инстанции сразу.

Процедура подачи жалобы в обе инстанции аналогична обращению в управляющую компанию. А жалоба может быть принесена как непосредственно уполномоченному чиновнику, так и отправлена по почте.

Что касается структуры жалобы, то она составляется аналогично претензии к управляющей компании. Однако в жалобе необходимо указать, что граждане ранее обращались в управляющую компанию и не нашли там понимания, а также кратко указать содержанию ответа (если таковой был отправлен), а копию ответа можно приложить к жалобе в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор.

В случае возникновения сложностей в написании жалобы её образец можно без труда найти в Интернете, а если у вас имеются знакомые юристы, то текст желательно показать им перед отправкой. В этом случае их коррективы лишь убыстрят решение вопроса по существу. В том случае, если авторами жалобы являются несколько граждан, то жалобу необходимо подписать всем соавторам. При этом не стоит стесняться, так чем больше заинтересованных граждан, тем значимее данное обращение будет для рассматривающих его чиновников. Да и вообще, как показывает практика, чем выше резонанс проблемы, тем быстрее и тщательнее она решается.

На рассмотрение жалобы компетентным органам отводится месячный срок, в течение которого должны быть приняты необходимые меры, а об их результатах сообщено гражданам в письменном виде.

Обращение в суд

Судебные методы разрешения конфликтов и споров – это исключительный случай. Обращение в суд наиболее логично в тех случаях, когда все иные меры оказались безрезультатны. Однако согласно нормам гражданского процессуального кодекса РФ, гражданин может сразу же после получения отрицательного ответа (неполучения ответа от управляющей компании) обращаться именно за судебной защитой.

Особенностью обращения в суд является более долгий срок рассмотрения заявления, а также существенная «забюрокраченность» данной процедуры. При этом процедуру соблюсти все-таки придется, иначе заявление суд попросту не примет.

О том, как правильно написать исковое заявление в Интернете, имеется масса статей, а на ряде сайтов можно найти и готовые иски. Если у вас имеются знакомые юристы, то проблема обращения в суд и вовсе перестает быть таковой.

Обычно иски пишутся по стандартной схеме. Вначале (в шапке иска) указываются все реквизиты суда, истца и ответчика.

После, непосредственно в заявлении, описывается возникшая ситуация, которая и является предметов конфликта. Расписывается ее предыстория и другие существенные моменты, причем таким образом, чтобы они были предельно понятны даже постороннему человеку.

После чего указываются основания, согласно которым управляющая компания должна исполнить те или иные обязанности. Здесь можно ссылаться на заключенный договор, имеющиеся нормативные акты и т.д.

В конце заявления необходимо четко сформулировать претензии к управляющей компании, которые и будут положены в основу будущего судебного решения.

Стоит лишь помнить, что правила написания искового заявления в суд имеются в статьях 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Использую перечисленные источники информации написать иск не сложно. Сам иск подается, как правило, по месту нахождению ответчика, в суд, который обслуживает данный район или населенный пункт. Жилищные споры, как правило, рассматриваются городскими (районными) судами.

Помимо написания самого иска к нему требуется приложить квитанцию об оплате госпошлины по правилам статьи 333.19 налогового кодекса РФ, а также все документы, на которые истец ссылается в тексте искового заявления. При необходимости дополнительные документы можно будет представить в суд по ходу процесса.

В рамках судебного заседания у истца появится возможность непосредственного рассмотрения возникшего спора в рамках судебного заседания в присутствии представителя управляющей компании. Суд же в своем решении (определении) даст объективную оценку обоснованности предъявляемых претензий и случае правоты истца заставит управляющую компанию исполнить свои обязанности либо компенсировать причиненный вред.

Несмотря на всю сложность ситуации, подобные дела можно и выиграть. Однако для этого необходимо изначально выбрать наиболее грамотную линию своей защиты. О ней стоит рассказать подробнее.

Первоочередные действия при затоплении соседей снизу

Самая главная и первоочередная задача граждан при затоплении нижних соседей – это минимизация ущерба. Чем меньше воды просочится через перекрытия в нижнюю квартиру, тем лучше.

Далее, по возможности необходимо принять участие в ликвидации последствий затопления. Поэтому не стоит отказываться от посещения нижних соседей, так как необходимо заранее прикинуть размер потенциального ущерба, а также попытатся установить причину затопления.

Не стоит паниковать и, главное, всегда помнить, что вызов комиссии, составление акта о причинении ущерба и его взыскание через суд процедура хлопотная и не быстрая. Поэтому в случае причинения незначительного ущерба очень высока вероятность того, что нижние соседи попросту предложат договориться и разойтись миром. Соглашаться на их условия или нет – решать только вам.

Однако при этом желательно учитывать причину затопления. Если соседи сверху забыли выключить кран, и затопление возникло по их вине, то наверняка лучше договориться. А вот если причиной затопления явился прорыв батареи или стояка, к которому хозяин квартиры никогда не притрагивался, то здесь вина соседей сверху весьма сомнительна.

Перед тем как общаться с соседями и договариваться, стоит внимательно изучить Постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491, которое довольно детально расписывает, какие коммуникации являются вашей собственностью, а какие — общедомовым имуществом.  В зависимости от этого и будет определяться виновник затопления.

Например, пункт 5 указанного Постановления определяет, что стояки горячей и холодной воды относятся к общедомовому имуществу. Граница между собственностью хозяина и общим имуществом дома проходит по первому отключающему или запорному устройству, включая его. Проще говоря, трубы и другие элементы водопровода, которые расположены после первого крана являются собственностью хозяина квартиры, а все остальные трубы общедовомым имуществом. Также к общедомовому имуществу относится канализационный стояк и система отопления, в том числе батареи.

Согласно пункту 2.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, а также заключенным договорам, за общедомовое имущество несет ответственность управляющая компания, а не хозяин конкретной квартиры. Соответственно, если в результате порыва общедовомой трубы был причинен вред чьему-либо имуществу, то обязанность компенсировать причиненный вред лежит на управляющей компании.

При этом необходимо обратить внимание, что в каждой конкретной ситуации могут быть свои нюансы, которые нельзя учесть заранее. Так, например, если хозяин самостоятельно менял батареи, и работы производили посторонние граждане, а не специалисты управляющей компании, то очень велика вероятность возложения ответственности на хозяина квартиры. Поэтому о таких ситуациях забывать не стоит.

Исходя из перечисленной информации, и стоит решать вопрос о том, необходимо ли уладить проблему мирным путем или настаивать на вызове комиссии и составлении акта о затоплении, которые и должен определить причину затопления и виновное в этом лицо.

Как грамотно отстоять свои права

В случае решения вопроса в официальном порядке пострадавшей стороне необходимо пригласить комиссию для составления акта о затоплении. О времени прихода такой комиссии соседей сверху обязаны уведомить. От посещения пострадавшей квартиры не стоит отказываться. Более того, ваше присутствие весьма желательно, так как собственными глазами можно будет видеть все моменты работы комиссии и ошибки в том числе.

А вот подписывать акт стоит далеко не всегда. Кроме того, вас никто не лишает право изложить свое мнение, которое совсем не обязательно должно совпадать с видением комиссии.

Мнение излагается письменно в самом акте. В случае отказа комиссии в возможности его выразить, вы можете отметить данный момент, а можете просто не подписать акт. В любом случае вы его подписывать не обязаны.

Кроме того, стоит помнить, что сам акт особого значения не имеет, и в суде его очень легко оспорить. Поэтому если решение комиссии вас не устраивает, то подписывать акт, разумеется, не стоит, а готовиться необходимо к тщательному судебному разбирательству.

На практике нередки ситуации, когда вину за затопление сотрудники управляющей компании пытаются возложить на соседей сверху. Если им этого не удастся, то проводить ремонт или компенсировать убытки придется их компании. К сожалению, наше Правительство весьма неосторожно отнесло вопрос составления актов о затоплении к компетенции управляющей компании, которая часто и является виновником затопления. Однако такой порядок, и соблюдать его придется.

Однако и судьи прекрасно знают о потенциальных попытках переложить свою вину на соседей сверху, поэтому в суде акту комиссии из управляющей компании особого доверия не будет. А доказывать свою правоту придется с помощью независимых экспертиз. И вероятность того, что виновником все-таки будет признана управляющая компания, остается очень высокой.

 Российское законодательство о затоплении жилья

С точки зрения норм Гражданского кодекса РФ затопление квартиры – это вполне распространенный случай причинения вреда имуществу владельца пострадавшей квартиры. Согласно статье 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный имуществу лица, подлежит возмещению в полном объеме. При этом не имеет значения, умышленно причинен вред или вследствие неосторожности (стечения обстоятельств).

Статья 1082 Гражданского кодекса РФ определяет, что причиненный вред может быть компенсирован двумя способами:

• Путем возмещения убытков (выплата денежной компенсации);
• Возмещение вреда в натуре, что в случае с затоплением квартиры вполне возможно (например, выполнение ремонта силами или за счет виновного лица).

Для того чтобы добиться возмещения реально причиненного вреда, часто требуется обращение в судебные органы. Случаи, когда виновные лица признают свою вину и согласны возместить вред добровольно, без судебного разбирательства, имеют место, однако на легкий путь не стоит рассчитывать изначально.

Кроме того, даже если виновное лицо добровольно признает себя виновным и согласно компенсировать вред, часто возникают споры о размере причиненного вреда и, соответственно, о сумме полагающейся компенсации. Поэтому и в этом случае вероятнее всего пострадавшему гражданину придется доказывать свою правоту в суде.

Необходимо помнить, что достичь успеха в суде можно только лишь в случае наличия грамотно оформленных документов, которые фиксируют факт затопления квартиры, а также дают точный ответ на вопрос о размере причиненного вреда и, следовательно, положенной компенсации.

Признаки затопления – что делать?

Наиболее благоприятный вариант, если залив происходит в вашем присутствии. В этой ситуации легко отреагировать оперативно и избежать причинения значительного ущерба. Разумеется, что необходимо предпринять все действия для минимизации возможного ущерба. Позиция, что пусть льется – соседи все равно заплатят, явно неуместна.

Поэтому первая задача пострадавшего хозяина квартиры – найти источник затопления и устранить его причину. Хорошо, если и соседи дома. Тогда дальнейшие действия будут более успешными. Если соседей нет, а вода продолжает поступать – необходимо обращаться в управляющую компанию либо в аварийные службы, чтобы перекрыть общедомовые вентили. При этом вскрывать двери к соседям никто не станет. Ни работники аварийных служб, ни сотрудники управляющих компаний такую ответственность на себя брать не станут, хотя теоретически такое право имеют. Тем не менее, если контактные данные соседей у вас имеется, то их желательно оповестить.

Если факт затопления обнаружен позднее, то необходимо предпринять аналогичные действия. Разумеется, что пользоваться электричеством в затопленной квартире опасно. Поэтому от включения света в первое время стоит воздержаться.

После того, как причина затопления будет устранена, перед вами наверняка откроется не очень приятная картина затопленного жилья, поврежденной мебели и бытовой техники, вздувшихся обоев и т.д. И неизбежно возникнет вопрос, что делать дальше.

 Фиксируем факт затопления

Главная задача хозяина затопленной квартиры – документально зафиксировать факт причинения вреда. Данное мероприятие осуществляется путем составления специального акта о причинении ущерба.

Согласно подпункту и) пункта 31 Правил предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354) обязанность составить подобный акт возложена на управляющую компанию или иную организацию, которая обслуживает ваш дом. И только ее специалисты имеют право на составление данного документа. Поэтому обращаться за вызовом соответствующей комиссии необходимо именно в свою управляющую компанию.

Каким образом осуществлять вызов должностных лиц — это может быть прописано в договоре либо известно владельцу жилья из иных источников. Практика работы управляющих компаний и качество оказываемых услуг везде разное. В ряде случаев достаточно телефонного звонка и оставленной заявки. Диспетчер потом перезвонит и согласует с вами дату прихода комиссии.

Бывают ситуации, когда управляющая компания не реагирует на обращения. Тогда об обязанности составить акт о причинении ущерба придется напоминать в письменном виде. Для этого можно отправить телеграмму с указанием известного вам адреса компании. На почте с телеграммы снимается копия и заверяется работником почты. Данное мероприятие необходимо для того, чтобы представители управляющей компании не смогли найти причину отказаться от приглашения.

Стоит отметить, что сотрудники управляющей компании обязаны явиться для составления акта. Более того, составление акта, как правило, в интересах самой управляющей компании. Ведь потенциальные жалобы на их бездействие — это и негативное реклама, и потенциальные проблемы в будущем судебном разбирательстве.
Поэтому, так или иначе, но хозяину пострадавшей квартиры назначат дату прихода комиссии. При этом, если с момента затопления до прихода комиссии пройдет несколько дней, то переживать по этому поводу не стоит, так как ущерб будет более нагляден и проявится в полном объеме через несколько дней после самого залива. Разумеется, что от перемещения поврежденной мебели и техники стоит по возможности оказаться до прихода комиссии. Так как это только в интересах пострадавшего собственника.

О приходе комиссии необходимо уведомить ваших соседей сверху. Для этого также желательно отправить телеграмму за 3-5 дней до прихода комиссии и иметь на руках ее заверенную копию. В дальнейшем, явка соседей для составления акта комиссии – их право (они могут и не прийти), однако пострадавший свою обязанность уведомить виновное лицо выполнил.

Присутствие при осмотре старшего по подъезду и других соседей (1-2 человека) весьма желательно. Если среди соседей есть работники  правоохранительных органов или люди с юридическим образованием, то их обязательно стоит пригласить. Так как спорить со специалистами членам  комиссии из управляющей компании будет намного сложнее. А то, что споры часто возникают – в наше время не редкость.

Акт о причинении ущерба

Составлять акт будут специалисты комиссии. Стандартного или утвержденного образца такого акта не существует. Поэтому каждая управляющая компания будет составлять его по-разному.

Вместе с тем любой акт должен содержать:

• Время и место составления;
• Название документа;
• Инициалы и должности членов комиссии;
• Инициалы и адреса присутствующих граждан;
• Подписи членов комиссии и пострадавшего гражданина, печать управляющей компании.

Виновное лицо также обязано подписать акт. В случае отказа делается соответствующая запись, и факт отказа заверяется подписями присутствующих граждан. Как правило, у управляющих компаний имеются напечатанные типографским способом бланки актов, поэтому все необходимые строки там будут уже иметься.

Сам акт должен скрупулезно фиксировать все имеющиеся повреждения, нанесенные помещениям квартиры, мебели, бытовой техники. Акт также должен указывать на степень причиненных повреждений,  но денежная оценка вреда – это не компетенция комиссия.

Кроме того, в акте должна быть указана причина затопления и виновное в нем лицо. При составлении акта могут возникать споры о включении в акт отдельных повреждений, а также испорченного имущества. Поэтому, если члены комиссии отказались указать в акте какое-либо из повреждений, то владелец квартиры вправе перед подписанием акта самостоятельно письменно отметить данный момент. Причем на своем праве необходимо настаивать. Так случаи отказа включения  в акт поврежденной мебели или бытовой техники – не редкость.

Согласно принятым нормам, акт о причинении ущерба выполняется в трех экземплярах. Один из них должен остаться у пострадавшего гражданина, второй — в управляющей компании, третий передается виновному лицу. Стоит помнить, что на акте должна быть печать организации. Поэтому иногда экземпляр акта может быть вручен по прошествии нескольких дней после обследования помещения. Тем не менее, если имеются споры с комиссией, то нелишне будет проехать вместе с комиссией и дождаться проставления печати в вашем присутствии.

Оценка ущерба от затопления и его взыскание

Акт комиссии о причинении ущерба фиксирует лишь сам факт его нанесения. Однако ущерб также необходимо измерить. Для этого владельцу жилья необходимо обратиться в организацию, которая уполномочена проводить экспертизы, связанные с оценкой причиненного вреда.

Подобных организаций сегодня множество. Поэтому найти эксперта не проблема. При обращении желательно проверить наличие лицензии на проведение экспертиз. Обычно адекватные предприниматели лицензию размещают на самом видном месте, как показатель своей деловой репутации, поэтому проблем с данным моментом не возникает.

Прежде чем вызывать эксперта на дом, необходимо заключить договор и потребовать выдачу чека об оплате услуг оценщика. В большинстве компаний оба документа вам скрупулезно и грамотно оформят и выдадут без напоминаний. Тем не менее, о таких вещах стоит помнить. И договор, и чек потребуются в будущем в суде. Так все расходы в связи с затоплением обязана возместить виновная сторона.

После получения заключения эксперта можно смело требовать возмещения убытков и сопутствующих расходов с виновного лица. Если с виновным лицом удастся договориться – то можно обойтись и без обращения в суд. А вот если виновник откажется компенсировать ущерб, тогда придется обращаться в суд.

В этом случае необходимо будет написать исковое заявление согласно правилам статьи 131 и 132 Гражданского процессуального кодекса РФ, посчитать и оплатить госпошлину согласно требованиям статьи 333.19 Налогового кодекса РФ. Все эти нормативные акты доступны в Интернете.

Что касается написания самого заявления, то их образцов в Интернете довольно много. Поэтому выбрать наиболее подходящий образец и составить на его основе свое заявление несложно.

Если при этом возникают затруднения – к услугам граждан адвокат, который окажет необходимую помощь. Затраты на его услуги также можно будет взыскать с виновного лица.

Как показывает практика, дела о затоплении довольно просты, главное — грамотно и основательно оформить документы, доказывающие факт причинения вреда и размер причиненного имущественного ущерба. Этих документов будет вполне достаточно для подтверждения своей правоты.

Все заявления в управляющую организацию составляются в письменной форме и могут быть вручены вами лично ответственным сотрудникам управляющей организации или направлены по почте. Также читайте — Кому и куда жаловаться на управляющую компанию.

В случае принесения заявления, документ составляется в 2 идентичных экземплярах, один из которых передается секретарю (руководителю или иному уполномоченному на прием заявлений лицу), на втором экземпляре лицо, принявшее вашу бумагу, должно указать свои инициалы, должность и дату приема заявления. Все это подтверждается подписью принявшего заявление лица.

В случае отправки или заявления по почте необходимо заказное письмо с описью вложения. Работники почты вас проконсультируют, как это сделать на практике. Подобные меры необходимы для того, чтобы ваше заявление не потеряли, и оно наверняка дошло до адресата.

Сами заявления пишутся в свободной форме, но по стандартной схеме. Обязательно наличие в шапке заявления адресата (руководитель компании, к которому вы обращаетесь, должность, иные его контактные данные), а также инициалов и адреса заявителя.

В заявлении необходимо грамотно и четко расписать сложившуюся ситуацию, если у вас имеется договор или вы можете сослаться на обязанность управляющей компании произвести необходимый ремонт, то такие ссылки необходимо указать.  Например, в случае необходимости ремонта или замены труб, щитовых и других элементов инженерных сетей можно сослаться на пункты 10 и 11 Правил содержания имущества в многоквартирном доме. А вообще перед написанием подобных заявлений с указанными Правилами стоит внимательно ознакомиться. Они доступны в Интернете.

В заключительной части заявления указывается, что вам необходимо от управляющей компании, например: произвести ремонт  (замену) труб либо направить уполномоченного сотрудника управляющей компании для составления акта о затоплении или причинении ущерба вашему (общедомовому) имуществу. Заявление подписывается, указывается дата и инициалы заявителя.

Однако имеются некоторые пункты, знание которых позволит самостоятельно избежать покупки квартиры с долгами.

При продаже недвижимости продавец должен погасить все коммунальные платежи.

Добросовестный продавец должен предъявить с каждой организации ЖКХ справку об отсутствии долгов. Желательно, чтобы покупатель был в этот момент рядом. Несмотря на то, что по долгам должен заплатить предыдущий хозяин, оставшиеся будут требовать с новых хозяев.

В договоре желательно указать условие, в котором продавец передаст недвижимость с погашенными долгами, при этом даже прописав штрафные санкции в случае неисполнения данного пункта.

Бывают и ситуации, когда продавец не в состоянии заплатить по имеющимся долгами в силу тяжелого материального положения. В этом случае выходом может послужить понижение цены квартиры на сумму долга. В дальнейшем подписывается соглашение, в котором обозначается передача задатка для погашения коммунальной задолженности.

Для того, чтобы не выявить долги после сделки, необходимо со всеми предприятиями ЖКХ и ТСЖ подписать новые договора, т. к. это входит в их обязанности. Будут выданы новые договора, в которых указываются показатели по счетчикам на время заключения сделки продажи. Если выявятся задолженности, они будут значиться за предыдущим владельцем.

Конечно, в дальнейшем могут приходить счета по имеющейся задолженности на имя нового владельца квартиры. В подобной ситуации нужно обращаться в соответствующую компанию с заявлением о заключенных новых договорах, которое печатается в двух экземплярах. На одном из них ставится штамп, в котором указывается номер входящей корреспонденции. Ответ должен прийти в течение трех дней. Если по истечении этого срока заявление останется без ответа – нужно обращаться в суд. При этом все издержки оплачивает ответчик.

Несмотря на несложные процедуры проверки квартиры на наличие коммунальных долгов, в силу жизненных обстоятельств возможно стать обладателем недвижимости и с долгами. Конечно, этого лучше не допустить, т. к. в дальнейшем нужно будет доказывать, что долги принадлежат не вам. Данные прения могут дойти до суда, поэтому все спорные ситуации нужно решать совершения сделки.

Жилым фондом они решают управлять собственными силами. Второй вариант управления многоквартирным домом предлагает создание так называемого товарищества, состоящего из собственников жилья. Этот способ более известен под наименованием ТСЖ. Также сюда можно отнести использование сил жилищного кооператива либо жилищно-строительного органа. Третий вариант, посредством которого можно управлять многоквартирным жилым домом, подразумевает привлечение особой управляющей компании. Она должна быть специализированной. Именно такой орган может смело взять на себя все тонкости по обслуживанию всего здания.

Изначально предлагалось жильцам сделать окончательный выбор до начала весны 2006 года. Однако население не проявило должного интереса к данному событию. Именно поэтому жильцам многоквартирных домов «отсрочили» выбор практически на год. Те объекты, которые и к этому сроку не дали окончательный ответ, были вынуждены смириться с тем, что муниципалитет провел конкурс на выбор какой-либо управляющей компании. С ней был заключен договор, срок которого приравнивался к одному году.

Нельзя не оговориться о том, что данный способ управления многоквартирным домом не всегда себя оправдывает, поскольку под личиной этих специализированных компаний скрываются все те же ДЕЗы и ЖЭКи. Стоит отметить и тот факт, что государство живет мечтой о скором возникновении коммерческих организаций такого плана, которые смогут достойно себя презентовать. Сегодня же привлечение тех управляющих компаний, которые функционируют по старинке, оказывается делом весьма рискованным и недальновидным.

Отдельного внимания заслуживает выбор ТСЖ. При этом стоит отметить необходимость регистрации юридического лица. В ходе данного способа управления многоквартирным домом самим собственникам на откуп уходит выбор правления. Что примечательно, его со временем всегда можно переизбрать заново.

Правление от лица всех жильцов проводит распределение денежных средств. Так, им дано право произвести отказ от услуг ЖЭКа и даже найти иную организацию, которая будет обслуживать дом.

При всем при этом, правительство планирует осуществить несколько мер, чтобы должникам пришлось погасить свои просроченные платежи и расплатиться по всем обязательствам. Запланировано увеличить вдвое пени за просрочку платежа. Ее размер составит 1/70 ставки рефинансирования Банка России от общей суммы долга за каждый день просрочки. Помимо этого, должникам не удастся продать или обменять свое жилье. Пока они не оплатят свои долги, им будет отказано в процедурах регистрации прав на имущество и сделок с недвижимостью.

Напомним, что осенью прошлого года министр строительства и ЖКХ Михаил Мень сообщил в своем интервью, что граждане России должны управляющим компаниям около 250 млрд. рублей. Треть этой суммы приходится на так называемые проблемные субъекты.