Функции юриста по недвижимости

Процедура покупки дома или квартиры в последнее время была максимально упрощена. На первый взгляд в ней нет ничего сложного. Но существует риск встречи с мошенниками, которые используют «черные» или «серые» схемы. Знать все лазейки в законодательстве рядовые граждане не могут, а из-за большого потока заказов риэлтеры также могут не обратить на эти нюансы внимания.

Проверить чистоту сделки сможет только профессиональный юрист. Специалист по недвижимости предоставляет населению следующие услуги:

• консультирование клиентов, которое включает оценку перспективности и рискованности сделки;
• первичный анализ документов;
• экспертизу правоустанавливающей документации;
• юридическую проверку чистоты квартиры или дома;
• подтверждение правоспособности сторон;
• подготовку договора и присутствие при его подписании.

После оформления сделки юрист также выполняет ее сопровождение в плане регистрации прав собственности в государственных органах, а также консультирует по вопросам исполнения договора. Если понадобится оценка законности и оспаривание в суде ранее заключенных сделок, без участия специалиста тут тоже не обойтись. Договор может быть расторгнут в судебном порядке, только добиться этого сможет исключительно опытный профессионал.

Чем риэлтор отличается от юриста?

Например, оформление недвижимости в Крыму — сложная процедура, которая требует глубоких знаний и профессионализма. Часто эти функции берут на себя риэлтерские конторы, но в большинстве случаев они работают с юридическими компаниями и добиваются отличного результата. Хороший агент находит лучшие варианты жилья, которые подходят клиентам. А работа юриста заключается в глубоком изучении документов и проверки их чистоты.

Такие комплексные услуги являются самым выгодным вариантом для инвесторов. В крайнем случае можно обойтись без риэлтера, самостоятельно подбирая варианты. Но нужно учитывать, что услуги хорошего специалиста обойдутся покупателю недешево, поэтому желательно, чтобы эта сумма была включена в стоимость квартиры.

А для того чтобы познакомиться с юристом и сделать осознанный выбор, существуют бесплатные консультации. Выбирать лучше узкопрофильного высококвалифицированного специалиста с большим опытом работы. В его практике наверняка было множество подобных случаев и он отлично знает, как решить и эту проблему.

The post За что отвечает юрист при сделке с недвижимостью? first appeared on .

Зачем нужна помощь юриста?

Для каждой сделки необходимо тщательно готовить документы. Юрист должен разбираться во всех изменениях, связанных с:

• законодательством;
• действующими процедурами.

Бытует мнение, что для осуществления выгодной сделки необходимо обращаться к риелторской компании, которая будет искать контрагента, а также оформлять документы. Но если вариант найден без помощи риелтора, то потребуется специалист, который будет сопровождать сделку, связанную с недвижимостью.

Критерии выбора юриста

Сегодня юристов такого направления очень много, поэтому кажется, что выбрать специалистов просто. Но в реальности действительно качественных профессионалов немного. Нельзя надеяться на то, что в ходе бесплатной консультации вы получите все интересующие вас ответы. Бесплатная консультация нужна для знакомства юриста с клиентом. Разговор требуется, чтобы понять, будет ли сотрудничество успешным. За настоящую консультацию нужно платить, это вполне логично, так как сделки с недвижимостью имеют отношение к большим деньгам.

Поверхностная информация, которую клиент может получить бесплатно, не сможет помочь в решении проблемы. Вы должны понимать, что квалифицированный специалист не может быть универсалом. Он не может заниматься одинаково успешно всеми направлениями. К примеру, юрист, который занимается обменом жилья, может испытывать проблемы в вопросах, связанных с долевым строительством жилых зданий. Выбирая услуги юридической компании, надо поинтересоваться опытом фирмы. Репутация в этом случае имеет очень большое значение.

The post Как выбрать юридическую компанию для сделок с недвижимостью? first appeared on .

Как выбрать район

Оптимальным вариантом является покупка квартиры где-нибудь в обжитом районе с развитой инфраструктурой. Однако цены здесь на порядок выше, чем в более отдаленных местах. Поэтому при ограниченном бюджете предпочтение обычно отдается домам, возведенным на окраине города.

Тем не менее очень важно, чтобы вблизи присутствовала хорошая дорожная развязка, и маршруты общественного транспорта соответствовали требованиям хозяев новой квартиры, ведь придется ежедневно ездить на работу, отвозить детей в школу или садик. Для владельцев автомобилей важно также наличие поблизости парковок.

Дополнительно стоит поинтересоваться историей района и его географическими особенностями. Ведь расположение на месте бывшей мусорной свалки или наличие подземных рек не добавляет привлекательности жилью.

Какими бывают типы домов

Все новостройки можно распределить на 3 большие группы.

• Монолитно-каркасные. Дают возможность свободной планировки и стоят дороже.
• Панельные. Большинство внутренних перегородок являются несущими, поэтому владельцу придется отказаться от модернизации уже готовой квартиры. Они стоят дешевле, и в них зачастую предусмотрен ремонт, который обеспечит нормальное проживание хотя бы на первых порах. К минусам панельных домов также можно отнести плохую тепло- и звукоизоляцию.
• Кирпичные. Это самые дорогие дома. Многие элитные новостройки строятся именно из кирпича. При этом красный кирпич считается лучше силикатного.

Какой этаж лучше?

Верхние этажи могут показаться привлекательными из-за открывающегося вида. Но не стоит забывать о том, что район находится в состоянии застройки, и, вполне возможно, что уже очень скоро вместо живописного пейзажа владельцу придется лицезреть балконы и окна дома напротив.

Кроме того, комфорт жизни на верхнем этаже сильно зависит от работы лифта. Выбирая верхний этаж, также следует обратить внимание на расположение окон по отношению к сторонам света — идеальным вариантом является восток и запад.

Планировка в новостройках

Стоит заранее определиться и с тем, какой из трех типов планировки предпочтителен:

• закрытый — когда все помещения изолированы друг от друга;
• открыто-закрытый — когда часть помещений (кухня, гостиная, столовая, прихожая) зонирована лишь небольшими перегородками или они вообще отсутствуют, а изолированными остаются санузлы и спальни;
• открытый — так называемая студия, где обособлен только санузел.

Естественно, что для большой семьи подойдут первые два варианта.

Чтобы облегчить себе поиск, не стоит пренебрегать услугами компаний, специализацией которых является продажа квартир. Если все тонкости и нюансы будут учтены заранее, можно рассчитывать на успешный и безошибочный выбор, который обеспечит комфортную жизнь в новой квартире.

The post Как выбрать квартиру в новостройке? first appeared on .

Если вы только начали свою деятельность, лучшим вариантом будет аренда подходящего офиса, так как компания еще не имеет стабильного дохода и не может позволить себе купить помещение.

На что обратить внимание при выборе офиса для аренды?

1. Самым важным критерием при выборе является его месторасположение. Удачными считаются центр города, проходные места и транспортные развязки, так вы сможете привлечь к себе больше клиентов.
2. Площадь помещения также важна. Основным фактором успешной работы сотрудников является комфорт на рабочем месте. Поэтому обратите внимание на количество комнат и их расположение.
3. Стиль помещения должен соответствовать вашей специфике. Если оно нуждается в ремонте, сразу выясните, за чей счет он будет делаться.
4. Ухоженная и аккуратная парковка возле здания обязательна, многие сейчас имеют собственный транспорт, и возможность припарковать автомобиль на стоянке будет несомненным плюсом к вашей репутации.
5. Перед составлением договора аренды обязательно выясните, что в нее входит, так как у арендодателей свои условия. Некоторые даже просят дополнительную оплату за размещение рекламы на фасаде здания.

Аренда офисных помещений является важным этапом при открытии бизнеса, поэтому заниматься этим вопросом следует заранее, чтобы расходы на аренду не стали помехой процветанию предпринимательской деятельности.

The post Как правильно выбрать помещение для аренды? first appeared on .

Основные критерии выбора помещения под склад

Помимо удобных подъездных путей помещение должно располагаться в местности с развитой инфраструктурой. Также очень важна защищенность от некоторых внешних факторов. Если вас интересует аренда склада, то его стоит внимательно осмотреть и внутри, и снаружи, чтобы выявить различные дефекты, если таковые присутствуют.

Система вентиляции должна быть исправна и работать без всяких проблем. Также важно, чтобы внутри можно было создать необходимый температурный режим. Нужна соответствующая документация, которая сможет подтвердить соответствие помещения необходимым нормам пожарной безопасности.

Важно оборудование, которое есть на складе. Если вы не хотите дополнительно тратиться на его покупку, то стоит выбирать помещение, в котором уже есть полки, стеллажи и все, что будет нужно вам для хранения. На складе всегда должны работать люди, потому нужно учесть, есть ли в нем необходимые условия для персонала.

Также важны охранные системы, и они должны быть достаточно надежными, чтобы защитить помещение от посторонних личностей. Хорошим выбором станет подключение к вневедомственной службе, которая обеспечит надежную защиту от злоумышленников. Неплохим дополнением станут камеры видеонаблюдения, которые помогут всегда быть в курсе того, что происходит на складе.

The post Как арендовать помещение для склада: полезные советы first appeared on .

Советы будущим владельцам

Покупка вторичного жилья без риелтора – это достаточно рискованный шаг. Согласитесь, что не каждый новичок разбирается в тонкостях и хитросплетениях рынка недвижимости. Ваша задача – учесть все возможные особенности и нюансы. Таким образом, вы защитите себя от элементарных проблем во время оформления документов или заключения договора.

Оплата «прямыми деньгами»

Это наиболее удобный вариант и для покупателя, и для владельца квартиры. Вы вносите полную стоимость жилья наличными или же на банковскую карту, после чего остается только оформить договоренность в письменном виде.

Продажа и покупка жилья

Продаем собственную недвижимость, добавляем определенную сумму из личных накоплений (продаем диваны, бытовую технику) – получаем новое жилье. Схема очень привлекательная, однако она не всегда срабатывает в маленьких городах.

Главный недостаток этого варианта – время на продажу квартиры, поиск и покупку новой, оформление документов. В некоторых ситуациях выстраивается огромная цепочка из покупателей, продавцов и посредников. При этом все участники сделки напрямую зависят друг от друга.

Ипотечная программа

Иногда для покупки жилья не хватает определенной суммы денег. К сожалению, ипотечные программы рассчитаны на жилье в новостройках (для определенной социальной группы). Приобретая квартиру на вторичном рынке, воспользуйтесь кредитным предложением любого банка. Единственный недостаток этого варианта – длительное ожидание положительного ответа.

The post Покупка жилья на вторичном рынке: что нужно знать? first appeared on .

Оптимальный вариант – инвестировать в одно- или двухкомнатную квартиру. Такое жилье пользуется большим спросом среди молодых семей. С каждым годом цены на такие квартиры возрастают примерно на 20 процентов. Еще один выгодный вариант – купить квартиру на этапе котлована. Однако такое вложение несет в себе определенные риски: не исключены задержки в процессе строительства, нет полной уверенности в надежности застройщика. Вложив средства в квартиру на начальном этапе строительства, а затем сделав качественный ремонт, используя дорогие материалы и кованые изделия, на продаже такого жилья удастся хорошо заработать.

Другие объекты недвижимости

Далеко не для каждого мелкого инвестора доступна коммерческая недвижимость. Если вкладывать в такие объекты средства с целью получения дохода за счет сдачи помещения в аренду, то стоит учитывать, что спрос будет зависеть от экономической ситуации. Большинство арендаторов, например, в период экономического кризиса отказываются продлевать договор аренды. Наиболее выгодным вложением в нежилую недвижимость считается небольшой офис площадью до 100 м2. Такое помещение всегда можно сдать под офис или магазин.

Что касается загородной недвижимости, специалисты рекомендуют приобретать участки с возможностью построить дом. Стоимость такой земли возрастет в 2 или даже в 3 раза через 5 лет. Наибольшим спросом пользуются участки с уже построенными домами стоимостью до 3 млн рублей.

The post В какую недвижимость выгодно инвестировать? first appeared on .

Кто имеет право получить ГЖС?

В жилищной программе на улучшение условий могут принять участие:

• Военнослужащие, подлежащие увольнению из рядов армии.
• Работники (служащие) органов внутренних дел.
• Граждане, которые признаны пострадавшими от катастроф (включая и техногенный характер)
• Переселенцы (вынужденные покинуть прежнее место жительства).
• Граждане, желающие улучшить условия жизни, проживающие в районах Крайнего Севера.

Законодатель четко определяет размер (стоимость) ГЖС. Просчитывается она исходя из принятой социальной нормы жилой площади и средней стоимости (рыночной) за 1 м2 в каждом субъекте Федерации, где будет выдаваться сертификат. Существующие нормы на сегодня:

• 1 человек – 33м.
• Семья из 2 человек – 42м.
• Семья более 3 человек – 18 м на одного члена семьи.

Важно: выдается ответственный документ всего лишь один раз, повторно сертификат получить невозможно. ГЖС предоставляется только для покупки полностью возведенного жилья.

Бумаги для получения сертификата – основной перечень

Учет лиц, которые остро нуждаются в улучшении условий проживания, осуществляют исполнительные органы власти на местах. Так называемая очередь, где приоритетные категории – это физические лица, которые вообще не имеют собственного жилища. Какие документы понадобятся, чтобы попасть в очередь? К сожалению, полный перечень для каждой категории лиц разнится, но вот основной пакет:

• Гражданский паспорт.
• Заявление от вас на предприятие, где вы работаете, например, часть, где военнослужащий проходит службу) либо в официальный орган, подтверждающее ваше желание претендовать на сертификат.
• Справка, которая подтвердит, что вы нуждаетесь в улучшении условий.
• Справка о сдаче (освобождении жилья) по последнему месту найма – для военнослужащих.
• Выписка из домовой книги о постоянном месте прописки.
• Финансовый лицевой счет – копия.
• Документ, который может подтвердить степень родства заявителя с его домочадцами.

С какими проблемами вы можете столкнуться, получая ГЖС?

На первый взгляд все очень прозрачно – получили бумагу, открыли счет, купили понравившуюся квартиру. В реальности можете столкнуться:

• В большинстве случаев от вас потребуют подтвердить, что на данный момент вы гражданин без определенного места проживания! Пока не освободите ведомственное жилье или не выпишитесь из другого жилья – сертификат не получите.
• ГЖС имеет определенный срок действия. Всего 10 месяцев, за которые вы должны решить все проблемы и приобрести жилье. Иначе придется начинать всю процедуру по-новому.
• Главная проблема – денег, которые вам выделят, как правило, недостаточно для покупки жилья по рыночной стоимости!

Важно: законодатель, прежде чем перевести выделенный деньги на счет будущего продавца жилья, требует от обладателя сертификата предоставить уже заверенный договор купли-продажи! Вот такой парадокс – сделка еще не оплачена, а продавец уже должен лишиться права собственности. На это идут, конечно, не все, так что придется убеждать человека, что его не обманут!

 Как можно использовать полученный жилищный сертификат?

Процедуры пройдены, и вам выдали документ – алгоритм для собственника:

• Открываете счет в банке (только в уполномоченном государством) в течение 30 дней. Пропустили 60 дней – банк его просто не примет.
• На протяжении 9 месяцев вы обязаны уже подобрать жилье – выбираете самостоятельно, но вам могут помочь агентства недвижимости, да и риски меньше, что вас обманут.
• После оформления сделки, банк будет проверять договор купли-продажи, после чего отправит запрос-уведомление в казначейство с требованием открыть соответствующий счет, для перевода денег продавцу.

Важно: полученные средства идут на оплату лишь небольшой части жилья, оставшаяся сумма может оплачиваться владельцем ГЖС из собственных сбережений, или квартира/дом становятся объектом ипотеки.

• Жилье должно быть оформлено в собственность владельца.

Полезно знать

При оформлении государственного сертификата, существуют определенные особенности для каждой конкретной категории лиц:

• Военнослужащие. Могут претендовать на получение ГЖС: прапорщики и офицеры, уже отслужившие не менее 10 лет и увольняются (уже уволены) по сокращению штата или состоянию здоровья.
• Вынужденные переселенцы. Под эту категорию попадают: только граждане РФ, которые вынуждены покинуть прежнее место жительства по причине преследования, притеснения, насилия и т.д. Либо граждане РФ, проживающие за границей государства.
• Для сотрудников полиции. Схема схожа с военнослужащими, выслуга лет – 10. При этом на льготу имеют право претендовать сотрудники Министерства юстиции Российской Федерации и сотрудники МЧС.
• ГЖС для северян. Человек должен проработать не менее 15 лет в районе крайнего Севера.

Кроме вышеперечисленных категорий лиц, на сертификат имеют право рассчитывать: работники полигона Байконур и лица, приравненные к пострадавшим в результате аварии на Чернобыльской АЭС.

The post Государственный жилищный сертификат (ГЖС) first appeared on .

Что такое общедомовые нужды

К общедомовому имуществу необходимо отнести:

• Система отопления, система газопоставки.
• Система электроснабжения.
• Система подачи воды: горячей и холодной.

Сумма, которая будет взиматься с собственника за пользование общим имуществом, рассчитывается от занимаемой /находящейся во владении площади.

Важно: регулярные начисления производятся всегда. И неважно, проживаете вы в квартире или длительное время отсутствуете. Неуплата общедомовых нужд – соответствующие санкции, в плоть до подачи иска на должника в суд.

ОДН – какие существую нормативы?

Все оплаты по домовым нуждам разделяются на соответствующие группы. Электроэнергия (ОДН):

• Все осветительные приборы и домофон.
• Насосы и другие приспособления для подачи воды.
• Сигнализации, лифты, схемы управления — силовые электрокоммуникации.

Важно: стоимость оплаты для каждого владельца будет зависеть и от этажа – чем выше вы живете тем дороже вас обеспечивать всеми благами!

В новых домах установлены специальные счетчики, которые учитывают расходы на группы ОДН. Но при этом расход не может превышать установленных государством нормативов, даже если счетчик предоставляет показатель выше.

Важно: некоторые компании пытаются переложить перерасход на владельцев квартир – поэтому важно следить за этими показателями самостоятельно.

Расход на воду

ОДН на воду – это объем поставляемой воды на весь дом, с вычетом объема который не был использован жильцами. Общий показатель будет разделен между всеми собственниками квартир. Если в доме нет счетчиков – учет воды для ОДН представляет собой норматив, умножаемый на долю занимаемой площади. То есть, чем больше ваша квартира, тем больше на вас потратится воды и возрастут расходы.

Как рассчитать ОДН?

Существует специальная формула, установленная правительством для расчета общедомовых нужд. Показатель будет полностью зависеть от наличия или отсутствия специальных счетчиков:

• Счетчик установлен – из показателя общего счетчика на дом придется вычитать сумму потребителей (берем показатели индивидуальных счетчиков из квартир), после чего умножаем полученное значение на соотношение жилой площади владельца к площади всего многоквартирного дома.
• Счетчика нет – берется соотношение площади жилья (квартиры) к общей площади многоквартирного дома и умножается на площадь пользования, далее умножается на установленный показатель (норма).

Важно: размер нормы потребления зависит от общего количества этажей в доме. Чтобы снизить показатели ОДН – лучше оборудовать все квартиры счетчиками.

Формула, рассчитывающая показатели ОДН

Существует специальная формула для расчета соответствующих общедомовых нужд.

P=V*T

Где Т – установленный тариф

V – объем ресурса (коммунального), поставляемого в этот дом.

Рассмотрим пример:

• Площадь всего дома – 6000кв. м
• Жителей – 3000, предусмотрены электрические плиты.

Гражданин Иванов занимает квартиру площадью в 100кв. м. – счетчика общедомового нет. Установленный норматив на 2015 год – 150кВт. Тариф — 1,9 кВт/час. Рассчитываем: 150*3000=450000 кВт — это норматив, который установлен для всех жителей многоквартирного дома. То есть за прошедший месяц все владельцы обязаны уплатить: 450000*1,9=85 500руб.

Иванов занимает всего 1,6% от общей площади дома, значит, он обязан заплатить: 1,6% от 85500руб= 1368 руб.

Платить за ОДН или игнорировать?

На данный момент законодатель ужесточает наказания дл жильцов, которые отказываются платить за общедомовые расходы. В случае образования большого долга по ОДН – коммунальные организации имеют полное право отключить весь дом от обслуживания. Так что необходимо следить, что бы данный тип счетов постоянно оплачивался. Но необходим и контроль, чтобы не переплачивать за потребляемые блага – ведь превышать установленные максимальные тарифы – это незаконно.

The post Общедомовые нужды — как рассчитать ОДН? first appeared on .

Муниципальное жилье – как происходит выписка?

Важно: ведомственная квартира – это исключительно собственность муниципальных органов или государства. Так что без реального согласия домочадца на выписку из помещения можно «ответить» только инициированием снятия с учета по принудительной схеме. На это имеет право официальный собственник (государство) или суд. Какие причины выписки могут учитываться:

• Отсутствие оплат коммунальных услуг либо не поступление соответствующих сумм в бюджет по оплате самого помещения больше полугода. Но придется доказать в судебном порядке, что не внесенная квартплата или коммунальные услуги никак не связаны с длительным отсутствием/не проживанием главного нанимателя (квартиросъемщика).

Важно: помните, что выписка/выселение лица из такой квартиры, даже если он не платит, возможно исключительно вместе с ответственным нанимателем (который подписал договор социального найма). То есть, если один из домочадцев отказывается платить – ответ пред судом будет держать ответственный наниматель! Выписать злостного должника на основании задолженности просто нет возможности.

• Нарушение законных прав соседей – драки, пьяные дебоши, шум ночью, и т.д.
• Жилье используется не по прямому назначению – ведется коммерческая деятельность (жильцы организовали офис). Это основания к принудительному выселению и обязательной выписке из квартиры всех членов семьи.
• Жилец причиняет урон имуществу в самой квартире, разрушает ее и т.д.

Приватизированная квартира

Имея квадратные метры в личной собственности (куплена до брака), вы с легкостью имеете право выписать супруга/супругу принудительно после официального развода – самый простой вариант. Для этого нужно обращаться в суд с соответствующим заявлением и предоставить свидетельство о разводе.

Важно: при расторжении брака вы имеете полное право выселить/снять с учета и всех «бывших» родственников супруга/супруги, которые были прописаны в вашей квартире без их согласия.

Проблематична ситуация, когда ваше жилье было приватизировано при официальном согласии всех домочадцев, которые на данный момент зарегистрированы в помещении. Суд откажет принудительно выписывать из дома, потому что в раннее муниципальной квартире все обладали равными долями жилого помещения.

Сложно выписывать и бывших супругов, которые приобрели жилье в законном браке (приватизировали) и не важно, на чье имя/фамилия прошла регистрация – собственность рассматривается как совместно нажитая.

Жилье по наследству или подаренное

Когда жилье получено по договору дарения или по наследству – вы имеет законное право в судебном порядке, без получения согласия прописанных выписать их. На практике суд имеет право принять решение об отказе. Происходи это тогда, когда суд решает, что бывшему жильцу некуда идти, он не имеет возможности приобрести новое жилье и т.д. В каждой конкретной ситуации решение может быт разное.

Как выписать несовершеннолетних?

Так называемые проблемная категория граждан – это лица, не достигшие совершеннолетия.

Например, снять с учете ребенка из квартиры (муниципальной) возможно лишь в том случае если он проживает у другого родителя длительно время и это подтверждено документально.

Но и в этом случае обязательным условием признается прописка маленького ребенка на квадратных метрах второго родителя. А вот снятие с учета несовершеннолетнего происходит только по согласию обоих родителей либо по решению суда. Судебная инстанция крайне редко принимает подобное решение, ведь он изучает бумаги, которые предоставляет орган опеки – как правило, не предоставляют подобный документ.

Важно: перепрописать малыша необходимо на новой жилплощади, которая полностью соответствует по метражу предыдущей. Правило не соблюдено – это нарушение закона, за которое предусматривается уголовная ответственность.

А вот из приватизированной квартиры выписать несовершеннолетнего практически не удастся даже при наличии согласия обоих родителей. Придется пройти несколько заседаний попечительского совета, доказать, что права ребенка не ущемлены и т.д.

Выписка осужденных и отбывающих наказание лиц

Снять человек с регистрационного учета пока он отбывает наказание по постановлению суда – очень просто. Достаточно предоставить постановление суда и написать заявление от собственника квадратных метров. Проблема в том, что после отбывания срока, бывший заключенный имеет право вернуть свою жилплощадь! Для этого ему необходимо восстановить свои права через суд, и не важно, продана квартира или нет! Если иск удовлетворят – он будет проживать на прежней жилплощади.

The post Как выписать человека из квартиры? first appeared on .