Купля-продажа квартиры с обременением
Содержание
Приобретение или продажа жилья – мероприятие не только приятное, но и очень ответственное. Не знаете, что квартира имеет законные обременения – рискуете остаться и без нового дома, и без денег. Главное, знать какие бывают ограничения, и как поступать в каждой конкретной ситуации. И мы готовы вам помочь.
Какие бывают обременения квартиры
Прежде чем заключать любую сделку с недвижимости, вам придется установить круг лиц, которые имеют право собственности на жилье. Но и это не все требования – необходимо выяснить, есть ли ограничения у этих лиц на продажу или передачу недвижимости третьим лица. Таковые имеются – сделка может быть признана незаконной, а вы рискуете быть втянуты в долгие судебные тяжбы. Существует целый ряд законных обременений:
- Ипотека.
- Рента.
- Собственниками квартиры (участвовали в приватизации) являются малолетние дети.
- Недееспособные владельцы жилья.
- Арест жилья.
- Доверительное управление недвижимым имуществом.
Важно: не стоит сразу отказываться от «проблемной» квартиры, вы все же имеете право ее купить, но для этого необходимо обладать полной информацией о недвижимости. Благо, законодатель позволяет ее получить каждому – в Едином Государственном Реестре Прав вы можете заказать соответствующую выписку, где будут указаны все имеющиеся типы обременения.
Ипотека – как действовать?
Обременение в таком случае – это нахождение квартиры в залоге у банка. И для того чтобы купить жилье вам придется доказать банку, что вы можете выплачивать кредит и просто его переоформить на свое имя. Рассмотрим 3 схемы купли-продажи квартиры в залоге у банка:
- Покупатель недвижимости может взять на себя обязательства оплатить кредит за залоговую квартиру продавцу из расчета уже выплаченных сумм банку. То есть, компенсируя часть ипотечных выплат и доплатить некий «бонус» по договоренности сторон.
- Покупатель может передать залоговую сумму за квартиру наперед (по договоренности сторон), чтобы продавец погасил задолженность перед банком. Таким образом, обременение будет снято автоматически, и только после этого покупатель передает вторую часть оплаты за приобретаемое имущество. Не забываем оформлять нотариально заверенную расписку о передаче залоговой суммы!
- Покупатель может проводить оплаты частями: первую сумму передать непосредственно банку, погасив долг по ипотеке, а вторую часть передать продавцу.
При таких схемах можно приобретать и покупать квартиры, которые находятся в залоге у других финансовых организаций или у юридических или физических лиц.
Арест недвижимости
Самая сложная ситуация, ведь арест подразумевает запрет любых действий, связанных с имуществом: как пользования, так и продажа. Приобрести такое жилье на законных основания вы можете только через официальные торги, после которых обременения снимается, и вы можете вступить в законные права. Все другие схемы покупки арестованной квартиры – не законны. Как действовать:
- Уточняем наличие обременения.
- Обращаемся к владельцу квартиры с просьбой обратится в суд или ФССП (в зависимости от того, какой орган наложил арест) с требованием законным путем снять обременение.
- Ознакомиться с постановлением, где четко указанно, что с имущества снят арест и только после этого можно заключить сделку.
Рента
Договор ренты – это соглашение, которое предусматривает, что за собственником жилья производиться постоянный уход, а за это он получит в собственность его квартиру. А вот распорядиться таким жильем (продать его) рентодатель имеет право исключительно с позволения получателя ренты! Так что если вы готовы приобрести такое жилье – все условия ренты переходят к вам, и вы обязуетесь выполнять каждый пункт договора пожизненного содержания. Нарушаете эту норму – получатель имеете законное право расторгнуть договор, и вы останетесь без квартиры.
Недееспособные и несовершеннолетние владельцы
Важно: даже если вы убедились, что нет никаких обременений, потребуйте от владельца справку обо всех зарегистрированных членах семьи в этой квартире.
Это необходимо сделать, потому что выписать детей или инвалидов очень сложно и без решения опекунской рады никак не обойтись. Требуйте от продавца на момент заключения сделки выписать таких лиц и предоставить вам справку. Рекомендуем самостоятельно обратиться в органы опеки, чтобы удостовериться, что документ не подделали, а дети действительно будут прописаны по другому адресу.
Видео — Как продать квартиру с обременением
Разрешение супруга/супруги
Если выбранная вами квартира пребывает в совместном владении супругов – вам необходимо заверенное нотариусом письменное согласие на продажу квартиры. И неважно, кто указан собственником в документах – муж или жена. Многие супруги пытаются скрыть факт совместного владения квартирой, дабы потом оспорить договор. Рекомендуем проверить факт: попросить продемонстрировать свидетельство о браке, брачный договор, чтобы установить дату приобретения квартиры.
Приобретая новое жилье, потратьте время и обязательно установите круг владельцев и убедитесь, что на недвижимости нет обременений. Такой подход позволит избежать рисков в будущем.
На всякий случай прилагаем скачать образец Договора купли-продажи квартиры с обременением
