Принципы оценки недвижимости
Процесс оценки недвижимости выполняется в соответствии с принципами оценки. Выделяют четыре группы принципов оценки стоимости недвижимости:
- на основании представлений пользователя, а именно: замещение, полезность, ожидание;
- принципы, определяющие требования к недвижимости: вклад, остаточная продуктивность, отдача (убывающая и возрастающая), оптимальный размер, сбалансированность, разделение прав на имущество;
- рыночной среды: соответствие, зависимость, предложение, спрос, изменение, конкуренция;
- использования (наилучшего и наиболее эффективного) недвижимости.
Оценивая недвижимость, необходимо учитывать все оценочные принципы с целью получения достоверного значения стоимости недвижимости. Рассмотрим данные принципы:
- Полезность:Недвижимость имеет стоимость в случае полезности объекта инвестору, а также при возможности использования объекта для осуществления функций и потребностей человека.
- Замещение:Покупатель не будет платить за недвижимость больше цены минимальной, которую имеет объект – аналог равнозначной полезности.
- Ожидание:Величина стоимости доходной недвижимости равна величине потока денежных средств от использования объекта в будущем, и сумме денежных средств от перепродажи объекта.
- Продуктивность (остаточная):Основа стоимости земли – это остаточная производительность (продуктивность) земли. Значение продуктивности определяется доходом от использования земли за вычетом оплаты за труд, управление.
- Вклад: Результатом вложения инвестиций является доход за вычетом затрат.
- Отдача (возрастающая и уменьшающаяся): Увеличение вложений капитала в производство определяет увеличение прибыли до фиксированного предела, после чего рост прибыли уменьшается.
- Сбалансированность:Составляющие недвижимости имеют определенные пропорции в своем сочетании.
- Оптимальность размера:Оптимальный размер (экономический) определяет привлекательность, в конечном итоге стоимость недвижимости.
- Разделение (оптимальное) прав на имущество:Права на недвижимость соединяют и разделяют с целью увеличения стоимость.
- Зависимость:На стоимость недвижимости влияют внешние факторы.
- Соответствие:Недвижимость, не отвечающая требованиям стандартов на рынке, обладает меньшим значением стоимости.
- Спрос и предложение: На стоимость оказывает прямое влияние соотношение спроса и предложения в конкретном сегменте рынка.
- Конкуренция: Прибыль – источник конкуренции, стимулирующей рынок, сверхприбыль снижает доходность.
- Изменения: Изменения характерны для объекта, и для факторов окружающей объект среды.
- Принцип использования (наилучшего и наиболее эффективного) объекта:Возможное эффективное использование объекта, определяющее максимальную стоимость недвижимости.
Учет принципов необходим специалистам оценочных компаний для получения оптимально достоверного результата в процессе оценки имущества, оценки земли и участков, иных объектов недвижимости.
